Starten met bouwen en financieren voordat een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend!

Een nieuw product in verzekeringsland maakt het mogelijk om te starten met de bouw voordat een onherroepelijke omgevingsvergunning definitief is verleend! 

Op deze manier worden bouwprojecten versneld en beschermd tegen financiële risico's door juridische bezwaren of negatieve rechterlijke uitspraken. 

Deze innovatieve oplossing biedt zekerheid aan projectontwikkelaars, investeerders en banken. Terwijl de omgevingsvergunning nog niet onherroepelijk is, geeft deze verzekering de mogelijkheid om te starten met bouwen. Het dekt financiële verliezen zoals bouw- en ontwikkelingskosten, annuleringen, en zelfs sloopkosten. Bovendien versnelt het bouwprojecten door te voorkomen dat ze stil komen te liggen tijdens langdurige bezwaarperioden en beroepsprocedures. Met deze verzekering kunnen projecten sneller, efficiënter en met minder risico worden gerealiseerd.

Het probleem
Bij het ontwikkelen van een project kunnen de volgende problemen zich voordoen:

• Bezwaren tegen de vergunning: Dit kan de voltooiing van het project vertragen.
• Financieringsproblemen: Het verkrijgen van financiering kan moeilijk zijn zolang de vergunning niet definitief en onherroepelijk is.
• Risico's bij starten van werkzaamheden: Het starten van bouwactiviteiten terwijl de vergunning nog niet rond is, kan leiden tot financiële verliezen.

De oplossing
Een nieuwe innovatieve verzekering dekt verliezen als gevolg van herroeping, nietigverklaring of materiële wijziging van de vergunning. Dit maakt het mogelijk om te starten met ontwikkeling, financiering voordat de vergunning onherroepelijk wordt. Ook tijdelijke opschorting van de vergunning kan worden gedekt.

Verzekerbare verliezen

• Geld verschuldigd aan derden
• Verlies in marktwaarde
• Sloop-, wijzigings- en herstelkosten
• Gemaakte kosten, zoals ontwikkeling, bouw en vergunningaanvraag
• Tekort in lening (inclusief kosten en rente zonder boetetarief)
• Verliezen als gevolg van tijdelijke opschorting (bijvoorbeeld bouwvertraging, financieringskosten)

Premie
De premie varieert van 0,8 procent tot 1,5 procent van de totale projectsom. Voor dekking van tijdelijke opschorting ligt de premie tussen de 2 procent en 2,5 procent.

Wanneer is het moment om dit traject op te starten?
Reeds in de voorbereidende fase kan de onderhandeling met verzekeraars worden gestart om een Commitment Letter te verkrijgen. Dit stelt de financier of investeerder in staat om al in een vroeg stadium afstemming te vinden. De dekking kan al ingaan vlak vóór de verlening van de definitieve omgevingsvergunning door de gemeente. Daarnaast is het uiteraard mogelijk om tijdens een actieve bezwaar- of beroepsprocedure van derden maatwerkafspraken over de dekking te onderhandelen.

Due diligence-eisen
Voor verschillende fasen van het vergunningstraject zijn er specifieke due diligence-eisen, zoals haalbaarheidsstudies en juridische rapporten. Deze helpen bij het onderhandelen van voorwaarden met verzekeraars. Een niet limitatieve opsomming van benodigde documenten:

• Haalbaarheidsstudies
• Juridisch DD-rapport dat het juridisch kader voor de relevante vergunning bevat, bevestigt dat de aanvraag aan de vereisten voldoet. 
• Kopie van de aanvraag, opgesteld door gerenommeerde technische adviseurs
• Juridisch DD-rapport dat bevestigt dat de verleende vergunning in dezelfde vorm is als aangevraagd of een analyse van wijzigingen en impact op de risico-inschatting
• Kopieën en analyse van reacties op zienswijzen, bezwaren en kennisgevingen van intenties tot bezwaar door geïnteresseerde partijen
• Volledige juridische en (waar nodig) technische analyse van redenen voor het falen van elk bezwaar/beroep.

Met deze innovatieve verzekering kunnen bouwprojecten sneller, efficiënter en met minder risico worden gerealiseerd, zelfs voordat de omgevingsvergunning onherroepelijk is. 

Heeft u nog specifieke vragen of wilt u meer weten over een bepaald aspect en de financierbaarheid in dit ontwikkelingsproces? 

U kunt ons bereiken:
E daan.reekers@adelaer.eu
T +31655105567
W www.adelaer.eu

Beeld: Daan Reekers, CEO Adelaer Financial Architects