Gedeeld verlangen naar kwaliteit maakt Tudorpark tot succes

TudorPark Hoofddorp. Een bijzondere gebiedsontwikkeling. Niet alleen door de omvang en wat er staat, maar (vooral) door hoe het tot stand is gekomen. In een hechte samenwerking heeft een integraal team jarenlang gewerkt aan de realisatie van deze wijk. Marijke Nas en Kelly Stricker van Dura Vermeer en Klaartje Molthof en Tosja Backer van Ymere zijn trots en blij met het eindresultaat: bijna 1400 nieuwbouwwoningen in een zeer kenmerkende eigen stijl. De ruimte en sfeer van een Engels plattelandsdorp, maar dan midden in de Randstad.  

Het gaat volgens alle vier om een gezamenlijk kwaliteitsdoel, om aanvullende kwaliteiten, om elkaar weten te vinden wanneer het even ‘wringt’. Het succes van TudorPark is dat er bewust is gekozen voor een sterk concept: de Tudorstijl. Die is doorgezet in alle onderdelen van het concept, van stedenbouw tot in de architectonische details. En dat in een periode dat de marktomstandigheden zwaar waren. Klaartje Molfthof, directeur Portefeuillevernieuwing bij Ymere: 'Het team bestaat natuurlijk uit veel meer mensen dan wij vier, maar het heeft denk ik wel geholpen dat wij op dezelfde golflengte zitten en elkaar goed weten te vinden.'

Marijke Nas, statutair directeur Dura Vermeer Bouw Midden West, aanvullend: 'Een project als TudorPark, dat zich over meer dan tien jaar heeft uitgestrekt, vraagt om hechte samenwerking. Wat ons echt bij elkaar bracht, was een gedeeld verlangen naar kwaliteit. Die gezamenlijke ambitie zorgde ervoor dat we elkaar snel vonden en versnelde het ontwikkelproces. Door samen op te trekken bij elk vraagstuk, van technische uitdagingen tot ontwerpkeuzes, leer je elkaars kwaliteiten echt kennen. De lange adem gaf ons de ruimte om niet alleen oplossingen te vinden, maar ook om slimmer samen te werken. Dat zie je terug in het resultaat: TudorPark is geen standaard nieuwbouwproject, maar een architectonisch doordacht plan vol karakter. Samen hebben we continu gezocht naar de juiste balans tussen kwaliteit en haalbaarheid.'

Wederzijdse betrokkenheid
Dura Vermeer was in eerste instantie ‘slechts’ als bouwer betrokken bij de realisatie van TudorPark, terwijl Ymere de ontwikkelaar was. Door veranderende wet- en regelgeving in 2015 trok woningcorporatie Ymere zich terug als commercieel ontwikkelaar en richtte zich daarna op de ontwikkeling van de sociale huurwoningen, waarbij Dura Vermeer verantwoordelijk werd voor de ontwikkeling van de koopwoningen. Ymere bleef overigens wel nauw betrokken bij het project door de gezamenlijke grondexploitatie. Klaartje Molthof over dit laatste: 'Wij zaten met Dura Vermeer in een VOF en brachten gezamenlijk de grond uit voor zowel sociale huurwoningen als koopwoningen, dus we bleven na 2015 het risico van de grondexploitatie delen. We hadden daarin een gedeeld belang.' Ze verduidelijkt: 'In die langdurige samenwerking hadden we elk ons individuele belang, maar het gedeelde belang zat in de grondexploitatie en de gerichtheid op kwaliteit. Zowel wat betreft het sociale als op de koop.'

Kelly Stricker, ontwikkelaar bij Dura Vermeer Bouw Midden West, vertelt vervolgens meer over TudorPark: 'Wat de wijk vooral bijzonder maakt is de stedenbouwkundige opzet. Niet recht toe, recht aan, maar opgezet als een Engels plattelandsdorp met kronkelige wegen en heel veel groen. Wat dat laatste betreft: slechts 50 procent van het uitgeefbare gebied is bebouwd, waardoor er volop ruimte is voor een dominante aanwezigheid van groen en water. We hebben niet alleen gekeken naar de woningen, maar naar de leefomgeving als geheel. Met heel veel kleine speeltuintjes en natuurlijke zitplekken. Ook het parkeren is zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken.' Waar Klaartje Molthof aan toevoegt: 'Uiteindelijk is de openbare ruimte de drager van het project. Als je die goed ontwerpt, heb je een stevige basis.'

Duidelijke identiteit
Het oorspronkelijke idee van TudorPark is bedacht door Ymere, samen met stedenbouwkundige Fred Kaaij van de gemeente Haarlemmermeer die gecharmeerd was van de Engelse Tudorstijl. Een stijl die zich kenmerkt door vakwerkgevels, grote, gemetselde schoorstenen (de zogenaamde chimney pots), steile, 50-gradenkappen, een roedeverdeling van de ramen, een specifieke metselsteen, een specifieke voeg en een specifieke dakpan. Marijke Nas: 'Om daaraan vast te houden werden er een tiental criteria geformuleerd, waaraan de woningen moesten voldoen. Deze criteria kwamen ook terug in het bestemmingsplan. Die combinatie, een ijzersterk plan voor de openbare ruimte (bijvoorbeeld maximaal 8 woningen in een rij), aangevuld met de strenge regels voor de individuele woningen, heeft ervoor gezorgd dat TudorPark een project is geworden waarin alle woningen een eigen identiteit hebben, en tegelijkertijd één herkenbare, sfeervolle wijk vormen.'

Geen woning in TudorPark is hetzelfde. Er is een sterke samenhang tussen de stedenbouw, het landschap, de openbare ruimte en de architectuur. Tosja Backer, ontwikkelaar bij Ymere, vertelt: 'Door het heldere concept en sterke gedeelde visie zie je hier echt niet het verschil tussen een koophuis en een huurhuis, en dat maakt deze wijk zo krachtig en inclusief.' Waar Kelly Stricker, ontwikkelaar bij Dura Vermeer, aan toevoegt: 'Als je hier loopt dan voel je gewoon dat het klopt, het draagt ook bij aan (sociale) duurzaamheid'. Klaartje Molthof gaat vervolgens nog even in op die door Kelly Stricker genoemde kracht en waar deze op is gebaseerd: 'De kracht van het plan is dat we in hartje crisis, zo rond 2012, met elkaar aan de slag zijn gegaan en dat er uiteindelijk geen concessie is gedaan aan de visie en de kwaliteit van het plan.'

Duurzaamheid op termijn
Dat 50 procent van het uitgeefbare gebied van TudorPark bebouwd werd, is een bewuste keuze. Meer woningen zou hebben betekend hogere inkomsten, maar dat zou duidelijk van invloed zijn geweest op de ruimtelijke kwaliteit van TudorPark. Marijke Nas: 'Die keuze zorgt volgens ons voor duurzaamheid op de lange termijn. Deze wijk is over 100 jaar nog steeds mooi en aantrekkelijk. Ook door de keuze voor hoogwaardige materialen. En de wijk is aantrekkelijk en mooi voor iedereen, want je vindt hier een gevarieerd aanbod. Van vrijstaande koopwoningen tot zorgappartementen voor senioren, starterswoningen voor jonge gezinnen en sociale huur. Van die laatste staat een complex recht tegenover de vrije kavels. Je ziet het verschil niet; het heeft allemaal dezelfde kwaliteit. Duurzaamheid zit ‘m niet alleen in zonnepanelen, warmtepompen en isolatie, maar ook in een heel goede wijk maken die stedenbouwkundig en architectonisch klopt. Dat is duurzaamheid in de tijd. Het gaat ook om elkaar ontmoeten, dat er gewandeld kan worden, dat kinderen buiten kunnen spelen.'     

Het belang van samenwerking
Marijke Nas, terugkomend op de samenwerking van Dura Vermeer met Ymere: 'Wat dit project ook zo bijzonder maakt, is dat er echt sprake is van co-making. Want ook in de samenwerking ligt de langetermijnvisie stevig verankerd. En dat op verschillende niveaus. We zijn risicodragend ingestapt, hebben later als co-maker het restant van de sociale huurwoningen ontwikkeld en hebben ook samen de grondexploitatie gedaan met Ymere. Doordat we zo’n langjarig co-makingscontract hebben met Ymere, zijn we in staat geweest om TudorPark op deze manier te ontwikkelen en te realiseren. Een samenwerking die we ook in de vervolgfase, VictoriaPark, vormgeven.'

Alle vier benadrukken ze het feit dat het dan ook om meer gaat dan een co-makingscontract. Tosja Backer onderstreept dat samenwerking hier draait om echte openheid: 'We werken volledig transparant en dat schept vertrouwen. Als iedereen zijn kaarten tegen de borst houdt, vertraagt dat het hele proces. Ons gedeelde kwaliteitsbesef maakt dat je elkaar echt opzoekt. Niet alleen als het moet, maar juist ook als het beter kan.' Marijke Nas: 'We weten elkaar ook te vinden en hebben aanvullende kwaliteiten. Wij zijn geen sociale woningbouwhuisvester, maar wel ontwikkelaar en bouwer. Zij zijn ontwikkelaar en willen voor hun doelgroepen mooie woningen toevoegen. Eigenlijk fantastisch aanvullend. Als je dat vorm weet te geven, dan kun je elkaar helpen op het moment dat hulp nodig is om een project verder te brengen. Dat je een klik hebt met elkaar helpt natuurlijk ook, want ontwikkelen en bouwen is mensenwerk. Het maakt het werken leuker als je ook persoonlijk goed met elkaar kunt opschieten.'