Huiverig voor tijdelijke verhuur van eigen woning? Niet nodig!

Door de aanhoudende malaise op de woningmarkt staan woningen steeds langer te koop. Veel woningeigenaars zetten om die reden hun verkoopplannen in de ijskast. Andere eigenaars gaan over tot aankoop van een nieuwe woning, maar vinden geen koper voor hun oude woning en zitten dientengevolge met dubbele woonlasten opgescheept. Floris Havelaar, advocaat bij Van Diepen van der Kroef Advocaten in Amsterdam legt uit dat de Leegstandswet toch hierin een oplossing biedt.

Een oplossing voor dit probleem is het tijdelijk verhuren van de oude (leegstaande) woning. In het verleden toonden eigenaars zich hiervoor huiverig, omdat zij niet het risico wensten te lopen dat de huurder het gehuurde vervolgens niet op het door verhuurder/eigenaar gewenste moment zou ontruimen.

Al geruime tijd geleden heeft de wetgever derhalve maatregelen genomen om eigenaars tegemoet te komen. De Leegstandwet maakt het mogelijk om een oude voor de verkoop bestemde woning tijdelijk te verhuren, waarbij een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn.

De belangrijkste kenmerken van de Leegstandwet zijn:

1. Woonruimte die leegstaat in verband met het voornemen dit te verkopen kan tijdelijk worden verhuurd, indien (1) de woning nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning), of (2) in de twaalf maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest dan wel (3) in de tien jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest.

2. Om een woning op grond van de Leegstandwet te kunnen verhuren, moet een vergunning worden aangevraagd bij de gemeente waar de woning staat. De vergunning wordt verleend voor een periode van ten minste zes maanden en maximaal 2 jaar en kan op schriftelijk verzoek van de eigenaar van de woning worden verlengd met telkens maximaal 1 jaar. De totale duur van de vergunning bedraagt maximaal 5 jaar.

3. In de vergunning stelt de gemeente vast tegen welke maximale huurprijs de woning mag worden verhuurd. De huurprijs wordt gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel, ook wel het puntensysteem genoemd. Dit systeem geeft de kwaliteit van de woning weer. De eigenaar kan dus niet zelf bepalen welke huurprijs gevraagd wordt, tenzij sprake is van geliberaliseerde huur. Er is sprake van geliberaliseerde huur indien een woning voldoende woningwaarderingspunten scoort (met ingang van 1 januari 2012 ligt de grens op 143 punten). Alsdan geldt er geen maximale huurprijs en hoeft de gemeente ook geen maximale huurprijs in de vergunning te vermelden.

4. In de (meeste) hypotheekakten staat dat een woning niet (althans niet zonder toestemming van de bank) mag worden verhuurd. Dit zogenaamde huurbeding heeft de bedoeling te voorkomen dat een bank bij een eventuele executie nadeel lijdt, nu een huurovereenkomst de waarde van de met hypotheek bezwaarde woning kan doen dalen. De gemeente toetst echter niet of de bank met de tijdelijke verhuur akkoord gaat. Dat is een zaak tussen de eigenaar/verhuurder en zijn bank.

De Leegstandwet biedt dus veel mogelijkheden aan eigenaars, maar kent ook enkele beperkingen. Zo blijkt uit het bovenstaande dat sommige woningen slechts voor een door de gemeente bepaalde maximumprijs mogen worden verhuurd en kan de (hypotheek)bank mogelijkerwijs dwars liggen.

Minister Spies (Binnenlandse Zaken) heeft op 17 januari 2012 echter aangekondigd de regels voor tijdelijke verhuur van woningen onder de Leegstandwet te zullen versoepelen. Ten eerste wil de minister dat deze categorie woningen niet langer onder het woningwaarderingsstelsel vallen. Daarmee zou dus de verplichting vervallen voor gemeenten om voor deze woningen een maximale huurprijs vast te stellen. En ten tweede zal de minister met de banken bespreken hoe eventuele knelpunten kunnen worden opgelost. De meest voor de hand liggende oplossing is dat banken tijdelijke verhuur van woningen zullen toestaan. Door het ontbreken van huurbescherming bij verhuur op grond van de Leegstandwet zou er voor banken geen aanleiding moeten zijn om geen toestemming te geven voor tijdelijke verhuur.

Als de aangekondigde maatregelen worden ingevoerd wordt het voor eigenaars gemakkelijker om hun oude woning tijdelijk te verhuren, zolang zich geen koper heeft aangediend.

Floris Havelaar is advocaat bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten (sectie vastgoed). Voor contact: f.havelaar@vandiepen.com