Factcheck: Huurprijscijfers HousingAnywhere hebben niets te maken met reguliere huurmarkt

In behoorlijk wat media was de laatste tijd een kop als 'Amsterdam duurste huurstad voor woningen in Europa' of iets met dezelfde strekking te lezen. Bron van de berichten is een onderzoek van HousingAnywhere dat echter niet over de reguliere huurmarkt gaat, maar slechts over een klein deel.

De teneur van de koppen in de media is dat Amsterdam dus de duurste stad van Europa is om woonruimte te huren. Het Algemeen Dagblad had zelfs in het artikel een quote van de Woonbond die de uitkomsten van het onderzoek ‘schrikbarend’ noemde: 'Dat de huurprijzen hoog waren wisten we al, maar dat we als winnaar, of eigenlijk als verliezer, uit de bus komen is wel treurig nieuws. Dit onderzoek bevestigt dat er excessief hoge huren worden gevraagd in de vrije sector, die moeten aan banden worden gelegd.'

Gemeubileerd en inclusief
HousingAnywhere is een verhuurplatform actief in vele grote steden in Europa gespecialiseerd in de verhuur voor de middellang termijn van kamers, studio's en appartementjes met één slaapkamer. Hun verhuurmodel is gericht op studenten en expats die slechts voor kortere tijd willen huren. Volgens HousingAnywhere zelf liggen de geboekte huurtermijnen meestal tussen de zes en twaalf maanden.

Het onderzoek Rent-Index van HousingAnywhere waar de media nu hun berichtgeving op baseerden betreft de cijfers over het eerste kwartaal 2024 en betrof bijna 67.000 objecten die op het platform stonden. 97 procent van die objecten werd gemeubileerd verhuurd en 61 procent daarvan wordt inclusief gas, water en elektra verhuurd.

De cijfers van HousingAnywhere betreft dus zeker niet de reguliere verhuurmarkt waar de Woonbond zich mee bezighoudt. De kop 'Wonen onbetaalbaar: Amsterdam duurste huurstad van Europa' (AT5) is dus niet accuraat. Wat het er voor media er niet gemakkelijker op maakt, is dat in de persberichten van HousingAnywhere over het onderzoek weliswaar te achterhalen is wat de cijfers zeggen, maar dat vergt wel 'close reading' en kennis van de markt. 

Per object
Opmerkelijk is dat de conclusies waar HousingAnywhere mee schermt - Amsterdam heeft de hoogste huurprijzen - niet zoals gebruikelijk in vastgoedonderzoek baseert op een vierkantemeterprijs maar op een prijs per object. De gemiddelde huurprijs per object komt in Amsterdam uit op 2.275 euro per maand en in Parijs op 1.862 euro per maand waarmee Parijs op de tweede plaats komt. Maar per vierkante meter geeft dat een ander beeld: Voor appartementen is de gemiddelde vierkante prijs in Amsterdam 31,80 euro per maand, maar komt Amsterdam pas achter Frankfurt Am Mein (33,30 euro per m2), Hamburg (33,70 euro per m2), München (34,00 euro per m2) en ver achter Parijs (44,30 euro per m2). In Amsterdam betaal je dus misschien meer per object, maar krijg je er dus wel beduidend meer vierkante meters voor dan in andere steden. Overigens vermeldt HousingAnywhere wel de vierkante meterprijzen in hun berichten, maar moet je er ver voor naar beneden scrollen.

Geen Londen
Echt opmerkelijk is dat HousingAnywhere in hun onderzoek bepaalde steden, die notoir duur zijn als Londen en Genève, niet meeneemt in het onderzoek. Een kijkje op de verhuursite van HousingAnywhere zelf laat meteen zien dat de verhuurprijzen per vierkante meter in bijvoorbeeld Londen, waar het verhuurplatform dus ook actief is, vele malen hoger liggen dan in Amsterdam. 

HousingAnywhere zegt in reactie hierop dat Londen niet is opgenomen in het rapport 'omdat HousingAnywhere nog niet beschikt over de benodigde woningvoorraad in die stad om een betrouwbare dataset te kunnen leveren om er zeker van te zijn dat de trends representatief zijn voor die markt. Om de gemiddelde huurprijs van een stad te berekenen heb je een betrouwbare steekproef nodig. We hebben Londen afgelopen zomer ingevoerd, wat betekent dat gebruikers al wel een aantal woningen in die stad kunnen vinden, maar dat het nog niet genoeg is om de stad in het rapport op te nemen.'

WWS bepaalt kale huurprijs
Overigens is de relatie tussen de gereguleerde huurmarkt in Nederland en de verhuur van gemeubileerde woningen de volgende: Het woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt de maximale kale huurprijs van de woning, dus een huurprijs zonder gas, water, licht of meubilering. Die kosten worden bij de servicekosten gerekend. Overigens is het niet zo dat je de huurprijsregulering kunt omzeilen door gemeubileerd te verhuren. Als de woning tot en met 186 punten krijgt, is deze gewoon gereguleerd en bepaalt het WWS de maximale kale huurprijs van de woning. Daar bovenop kan de verhuurder de betreffende servicekosten vragen, maar dit mag enkel op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten voor de verhuurder.

Reactie HousingAnywhere
De reactie van HousingAnywhere op het geheel is als volgt: 'HousingAnywhere deelt informatie over huurprijzen op haar platform met als doel een bron te zijn in de sector die kan bijdragen aan de discussies over de uitdagingen en kansen waarmee de verhuursector wordt geconfronteerd. Het is belangrijk op te merken dat het Rent Index-rapport is gebaseerd op interne gegevens. Hoewel de specifieke kenmerken van het platform de bevindingen van het rapport in zekere mate kunnen beïnvloeden, is de hoeveelheid data robuust genoeg om bepaalde trends in de sector aan te geven. Bij elke editie van de Rent Index voorziet HousingAnywhere informatie om het rapport in context te plaatsen. We luisteren aandachtig naar de feedback die we ontvangen om continu te blijven verbeteren en het rapport op een transparante wijze te blijven delen.'