Boudewijn Ruitenburg, EDGE: 'Wij prijzen ons gelukkig dat wij geen probleemprojecten in ons portfolio hebben’

‘Het is een interessant jaar voor ons geweest’, vertelt Boudewijn Ruitenburg, Chief Operations Officer bij EDGE. ‘De veranderingen en dynamiek die we het afgelopen jaar hebben gezien, waren echt uniek en zagen we nooit eerder.’ Samen met Vastgoedjournaal blikt Ruitenburg terug op de roerige vastgoedmarkt van het afgelopen jaar, laat hij zijn blik schijnen over de kantorenmarkt en vertelt hij wat men zoal in 2023 van de innovatieve ontwikkelaar kan verwachten. En doet hij uit de doeken hoe het EDGE-businessmodel zal veranderen van develop-to-sell naar develop-to-keep.

‘Terugkijkend was 2022 een jaar van een enorme kentering. Ik denk dat veel marktpartijen nog steeds een beetje in de mist zitten te wachten waar het naar toe gaat. De restanten van Covid, inflatie, renteverhogingen en stijgende bouw- en energieprijzen hebben ervoor gezorgd dat de vastgoedmarkt, na een periode van historisch hoge prijzen, op zoek moet naar een nieuwe werkelijkheid. Wat ook weer kansen met zich meebrengt’, zegt Ruitenburg. Hij ziet de markt voor grond en kwalitatief goede assets langzaam maar zeker weer in beweging komen, maar de meerderheid ligt nog stil. ‘Voor sommige partijen kan dit echt problematisch worden als het te lang gaat duren’, zegt Ruitenburg begripvol. Want ook voor EDGE was het omslaan van de markt merkbaar en dat had veel te maken met timing. ‘Begin 2022 kondigde EDGE een strategische samenwerking met Macquarie Asset Management aan. De samenwerking heeft als doel om gezamenlijk ventures op te zetten voor de aankoop van - door EDGE ontwikkelt - duurzaam en innovatief vastgoed. Om de samenwerking zo goed mogelijk van start te laten gaan, hebben we ons ontdaan van zoveel mogelijk risico’s eind 2021. Een aantal acquisities zijn inmiddels wel opgestart, maar wel in een nieuwe realiteit. Wij prijzen ons gelukkig dat wij geen probleemprojecten in ons portfolio hebben.’

EDGE als trademark
In Nederland en ver daarbuiten neemt de vraag naar duurzame en slimme gebouwen nog steeds toe. ‘Bij EDGE sturen we erg op duurzaamheid, gezondheid en smart buildings. Inmiddels hebben wij twee EDGE Workspaces-vestigingen open in Amsterdam en Berlijn, en werken wij aan openingen in Hamburg, en nog éen in Amsterdam, vertelt de COO. En ondanks de roerige markt is EDGE er dit jaar toch in geslaagd om met de bouw van verschillende projecten te starten in onder andere Amerika (10 World Trade, Boston), Engeland (EDGE London Bridge) te starten en Maastricht (DSM HQ). Kers op de taart was misschien wel dat de EDGE opening van ‘Valley’, op de Amsterdamse Zuidas, in 2022 bekroond werd met The Best Skyscraper Award. (tekst gaat verder onder de foto).

Hoewel het niet opgaat voor Valley, prijkt op veel EDGE-gebouwen ook na de verkoop nog steeds de naam EDGE. ‘Een duidelijk teken dat investeerders ook een toegevoegde waarde zien in het behouden van EDGE in de gebouwnaam. Op die manier wordt de merknaam eigenlijk een ‘seal of approval’ dat bijna inherent staat voor: hier staat een duurzaam, gezond en smart gebouw.’

Ruitenburg voorziet een tekort aan kwalitatief goede kantoren. ‘Gebruikers willen graag de overstap maken naar duurzame en gezonde bedrijfspanden, maar die zijn er niet voldoende. De markt bestaat nu nog te veel uit verouderde, energie slurpende en niet-inspirerende kantoren. De werkplekken zijn in deze gebouwen niet ingesteld op het hybridewerken. Veel huurders zijn momenteel op zoek naar minder vierkante meters en een betere kwaliteit.’ Dit bevreemdt Ruitenburg overigens niet. ‘Het kantoor is juist het gedeelte waar je als gebruiker c.q. bedrijf het meeste invloed op kunt uitoefenen als het gaat over thema’s zoals het reduceren van de carbon footprint, de ESG-doelstellingen en het thuiswerken. Bedrijven willen dit bereiken zonder de kosten op te drijven, en kiezen daarom voor minder meters.’

EDGE organisatie en producten vanaf 2050 CO2-vrij
EDGE is een van de eerste vastgoedontwikkelaars in Europa die in 2022 een Net Zero routekaart heeft opgesteld voor het volledig terugdringen van alle CO2-uitstoot tot uiterlijk 2050. Vanaf juli 2022 zijn alle nieuwe projecten van EDGE al ‘Net Zero carbon’, wat betekent dat ze een netto-nul CO2-uitstoot hebben. En EDGE gaat zelfs zover dat het ook de bedrijfsemissie van het eigen personeel (140 personen) tot 2050 naar nul wil brengen, ondere andere door vliegreizen waar mogelijk te vervangen door treinreizen. ‘Tegen 2050 zullen ons bedrijf en onze producten geen CO2 meer uitstoten. Daar zijn we nu al mee begonnen, door bijvoorbeeld binnen onze projecten zoveel mogelijk gebruik te maken van duurzame circulaire materialen en CO2-neutraal beton.

'Alle emissies die wij nu nog niet kunnen reduceren, compenseren wij met middelen die CO2 kunnen onttrekken. Dit willen we geleidelijk gaan afbouwen met als doel dat compensatie in 2050 helemaal niet meer nodig zal zijn. Wij hopen hiermee ook een voorbeeld te zijn voor de bouwers.’ (tekst gaat verder onder de afbeelding.)

Vooruitblik 2023
Wat zijn de verwachtingen van Ruitenburg voor het komende jaar? ‘Als we het over de markt hebben, verwacht ik weer meer voorspelbaarheid wat betreft verkoopprijzen, renteniveaus en een betere inschatting van de bouwkosten. En de vraag naar goede kantoorruimte zal aanhouden, maar het aanbod zal achterblijven.' Dit biedt uiteraard kansen voor de ontwikkelaar, of niet? ‘Zeker,’ zegt Ruitenburg, ‘Om onze producten te kunnen blijven leveren, zijn we in samenwerking met Macquarie, inmiddels in gesprek met verschillende internationale investeerders die in EDGE ventures willen beleggen. Bijvoorbeeld met Nederlandse pensioenfondsen, die dicht bij huis willen investeren in duurzaam vastgoed. Momenteel hebben we drie samenwerkingen met investeerders opgetuigd: in Duitsland (een samenwerking met Allianz en BVK) en twee  in het Verenigd Koninkrijk (Goldman Sachs en Mitsui Fudosan). In Nederland en het Verenigd Koninkrijk wordt gewerkt aan nieuwe ventures. Deze ventures geven ons de kans om ons businessmodel om te buigen van develop-to-sell naar develop-to-keep. Hier zullen alle EDGE bedrijfsonderdelen - EDGE, EDGE Next en EDGE Workspaces – samenkomen en zullen wij onze eigen vastgoedproduten ontwikkelen en deze zelf gaan managen. Zo bieden wij beleggers de kans om te investeren in duurzaam vastgoed en zullen wij voor ons eigen vastgoed blijven zorgen en erop toezien dat het gebouw optimaal blijft functioneren’, aldus Ruitenburg tot besluit.