Indexatie Amsterdamse erfpachtcanons staat haaks op het anti-inflatiebeleid

In de afgelopen jaren kozen erfpachters in Amsterdam steeds vaker voor het betalen van een jaarlijkse canon in plaats van afkoop van de canons. De lage rente leidde tot relatief lage canonpercentages, waardoor de jaarlijkse canon aantrekkelijker was in vergelijking met het afkopen ervan.

Door de hoge inflatie en de gestegen rente verdwijnt de aantrekkelijkheid van de jaarlijkse canon als sneeuw voor de zon. De gemeente Amsterdam heeft namelijk een structureel gat in de begroting en grijpt de hoge inflatie aan om via de indexatie van de canons de eigen inkomsten te verhogen. Hierdoor gaan veel particulieren en bedrijven flink meer canon betalen.

Indexatie van 7,6 procent
Naar verwachting zullen de meeste erfpachters die jaarlijks canon betalen met een indexatie van 7,6 procent te maken krijgen, omdat ze onder de wijdverbreide Algemene Bepalingen 2000 vallen. Afhankelijk van de erfpachtbepalingen die van toepassing zijn, krijgen andere erfpachters te maken met soortgelijke verhogingen.

Het is opmerkelijk dat de gemeente Amsterdam op dit vlak niet meegaat met de inspanningen van andere overheden, die nu juist proberen de inflatie te beteugelen. Zo hanteert de ECB al het rentewapen in de strijd tegen de inflatie en zijn overheden alert op het risico van een algemene loon-prijsspiraal. De indexatie van de Amsterdamse erfpachtcanons staat haaks op het anti-inflatiebeleid van de rijksoverheid.

Korting bij afkoop zou mogelijk moeten zijn.

Gevolgen voor beleggers, horeca en particulieren
Dit wringt eens temeer omdat erfpachters via de geïndexeerde canon niet alleen in hun kasstromen geraakt worden. Beleggers krijgen te maken met druk op hun netto-inkomsten. Weliswaar kennen huurcontracten indexatieclausules, maar deze bieden geen garantie op stijgende huurinkomsten. Zo wil INretail - de belangenorganisatie van retailers - een huurstijging van maximaal 5 procent. Beleggers die hierin meegaan, zullen hun erfpachtcanons harder zien toenemen dan de huurinkomsten. De exploitatieopbrengsten dalen in dat geval, met een negatieve impact op de waarde van het vastgoed. De waarde van het vastgoed staat al onder druk vanwege de stijgende rente.

Horecazaken worden als tweede groep extra geraakt. Zij hebben namelijk ook veel last van de hoge energielasten, terwijl hun inkomsten veelal maar net op het niveau van vóór de coronacrisis liggen. Ook voor deze groep geldt: minder netto exploitatieopbrengsten en dalende vastgoedwaarden.

Particuliere woningbezitters krijgen naast de stijgende woonlasten ook te maken met koopwoningen die moeilijker te verkopen zijn. Dit zal een verdere rem zetten op de doorstroming op de woningmarkt, die toch al problematisch is.

Maak afkoop aantrekkelijker
Al met al zal de voorgenomen indexatie van de erfpachtcanons door de gemeente Amsterdam voelbaar worden bij veel erfpachters, van winkeliers en horecaondernemers tot particuliere woningbezitters. Nu de gemeente weloverwogen heeft besloten de inflatievolgende indexatie toe te passen, heeft zij weinig speelruimte meer om water bij de wijn te doen.

Bij Colliers denkt men dat er wel ruimte zou moeten zijn om de afkoop van de canons aantrekkelijker te maken. Ook al liggen voor de afkoopformules de parameters voor 2023 inmiddels vast, een aanvullend besluit voor korting bij afkoop zou mogelijk moeten zijn. Het mes snijdt dan aan twee kanten: erfpachters willen eerder afkopen om lastenstijging te voorkomen en de gemeentelijke inkomsten hebben baat bij meer afkoopopbrengsten om bijvoorbeeld belangrijke projecten voor de leefbaarheid van de stad te kunnen uitvoeren.

Dit was een bijdrage van Paul Nelisse, taxateur bij Colliers.