'Herwaarderingen onvermijdelijk om vraag en aanbod weer bij elkaar te brengen'

Volgens het nieuwste ‘Market in Minutes’ rapport van vastgoedadviseur Savills, komt het totale beleggingsvolume van de eerste drie kwartalen van 2022 komt uit op circa 11,4 miljard euro; een daling van circa 5% ten opzichte van dezelfde periode het jaar ervoor.

Door enkele grote transacties is het beleggingsvolume op de kantorenmarkt in het derde kwartaal van dit jaar wel meer dan verdubbeld dan het kwartaal ervoor.

Ondanks het verminderde sentiment, ligt het aantal transacties in de eerste drie kwartalen van dit jaar fors hoger dan in de eerste drie kwartalen van 2021 (+23%). Vooral in het eerste halfjaar was er relatief veel beleggingsactiviteit. In de huidige marktomstandigheden gaat de interesse vooral uit naar kwalitatief hoogstaand vastgoed op toplocaties. Ook beleggers die minder afhankelijk zijn van vreemd vermogen zorgen nog voor beleggingsactiviteit.

Verminderde beleggingsactiviteit is echter vooral zichtbaar in de woningbeleggingsmarkt, in dit segment is de invloed van het huidige overheidsbeleid merkbaar. Beleggers worden geconfronteerd met steeds meer regulering op de woningmarkt. De eerste contouren voor de regulering van de middenhuur zijn bekendgemaakt, maar de maatregelen zijn nog altijd niet definitief. Deze onzekerheid en het huidige investeringsklimaat maken woningbeleggers terughoudender. Veel (nieuwbouw)projecten worden heroverwogen.

Met als doel de positie van starters op de koopwoningmarkt te verbeteren, zal bovendien het algemene tarief van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2023 verder worden verhoogd van het huidige 8% naar 10,4%.  Dit terwijl het Nederlandse tarief vergeleken met meerdere landen in Europa reeds vóór de verhoging vrij hoog was. De Tsjechische overheid heeft in 2020 zelfs de overdrachtsbelasting volledig afgeschaft (voorheen 4%).

Bas Wilberts, Head of Residential & Hotel Investment bij Savills in Nederland, licht toe: “De verhoging komt daarnaast precies op een moment waarop beleggers worden geconfronteerd met hogere financieringskosten door de extreme inflatie, gestegen rente en verminderde economische vooruitzichten. Op de zeer korte termijn kan de verhoging een prikkel vormen om voorgenomen beleggingstransacties nog in het laatste kwartaal van 2022 te voltooien.”

Herwaarderingen onvermijdelijk
Door de veranderende marktomstandigheden staat het beleggerssentiment onder druk. Veel beleggers zijn daardoor kritischer en meer risicobewust. Prijsverwachtingen van partijen liggen vaker en verder uiteen, waardoor het lastiger wordt om overeenstemming te bereiken. Herwaarderingen zijn onvermijdelijk om vraag en aanbod weer bij elkaar te brengen.

Wilberts: “Voor de woningbeleggingsmarkt verwachten we dat een prijsaanpassing van 15% tot 20% nodig zal zijn om tot een nieuw evenwicht te komen.” Jan de Quay, Head of Investment bij Savills in Nederland, vult aan: “Ook de kantorenbeleggingsmarkt is nog zoekende naar een balans. In de logistieke markt lijkt dit proces vlotter te verlopen: verkopers zijn zich al aan het passen aan de hogere rendementsverwachtingen. In de eerste plaats komt dit doordat de rendementen in de logistieke markt in relatief korte tijd fors zijn gedaald. Dit vergroot de acceptatie van een lagere prijs: kopers van enkele jaren geleden kunnen nu nog steeds met winst verkopen. Daarnaast zijn veel verkopers ontwikkelaars, waardoor er ook bij een hoger rendement een marge overblijft.”

Lees hier het volledige rapport.