Vastgoedkansen gefinancierd: kantoren

Waar liggen nog kansen voor vastgoedbeleggers die aan een toekomstbestendige en rendabele portefeuille bouwen? En als op deze kansen ingespeeld wordt, hoe draagt RNHB dan met haar financiering bij om deze kansen waar te maken? In een 6-delige serie – waarin de vastgoedfinancier verschillende assettypen binnen het commercieel vastgoed uitlicht – bespreekt RNHB dit. Dit keer: vastgoedspecialist Ayda Naser Zadeh over de toekomst van kantoren.

Het is een markt waarvan we niet exact weten wat de toekomst brengt door de ‘new ways of working’. Duurzaamheid is niet meer weg te denken uit de kantorenmarkt, maar daarnaast is het ook van belang om te kijken waar we flexibel mee kunnen bewegen met een markt die onderhevig is aan verandering. 

Transitieperiode met flexibiliteit voorop
Duurzaamheid, thuiswerken, remote werken en de ‘war on talent’: de kantorenmarkt is in ontwikkeling, waardoor het moeilijk is om te voorspellen hoe er over 10 jaar – of door volgende generaties - naar kantoorruimte wordt gekeken. ‘Er zijn relatief weinig (grote) kantoren waar de volledige organisatie nog 5 dagen per week aanwezig is. Over het algemeen lijkt het gangbaar om een paar dagen in de week thuis te werken en naar kantoor te gaan voor juist die werkzaamheden waar je collega’s bij nodig hebt: meetings, brainstormsessies, samenwerken. Bij veel bedrijven is dit niet vastgelegd en kan een werknemer vooralsnog zelf bepalen waar hij werkt. Door de krapte op de arbeidsmarkt, wordt deze flexibiliteit – op goed vertrouwen - ook gegund aan werknemers. Je ziet dat zij deels thuis en deels op kantoor werken, maar regelmatig ook allemaal tegelijk naar kantoor komen om samen te kunnen werken. Een mooi uitgangspunt, maar hierdoor is het lastig om geschikte kantoorruimte te zoeken voor een langere periode, die flexibel ruimte biedt om piekbezetting goed op te vangen en om samenwerken te faciliteren. We merken dat iedereen zijn weg aan het zoeken is.’

Duurzaamheid is een gegeven
Volgens Naser Zadeh is de kantorenmarkt enorm in beweging. Te beginnen met verduurzaming. ‘Het verschil tussen partijen die goed voorbereid zijn en partijen die achterlopen, wordt duidelijk zichtbaar. Per 1 januari 2023 zijn kantoren bij wet verplicht om minimaal in het bezit te zijn van een energielabel C. Een groot deel van de kantorenvoorraad in Nederland is nog niet op peil. Tegelijkertijd wacht de kantorenmarkt de volgende uitdaging: in 2030 wordt een energielabel A verplicht. Dat wordt óf een race tegen de klok, óf je zou als vastgoedinvesteerder alvast kunnen nadenken over hoe je nu naar label A gaat. Vooroplopen in plaats van achter de feiten aanlopen. Dit is interessant voor kantoren waar investeringen in duurzaamheid lonen omdat het object daardoor beter kan concurreren tegen het aanbod in de omgeving.  Toch zijn er altijd situaties waarin verduurzamen niet loont: vanwege de leegstand en het (betere) kantooraanbod in de omgeving bijvoorbeeld.  Wanneer energielabel A, ook op lange-termijn niet rendabel lijkt te zijn, omdat de vraag naar kantoorpanden in die omgeving bijvoorbeeld laag is, dan is het verstandig te kijken naar wat wel loont. Misschien is het niet alleen het energielabel verbeteren, maar creatief omgaan met het gebruik van een pand. Duurzaamheid gaat ook over flexibel omgaan met het vastgoed en de huidige vraag in een markt: kan een pand – gezien de huidige vraag – bijvoorbeeld nuttiger worden ingevuld? 

Creatief zijn met andere mogelijkheden
Volgens Naser Zadeh vraagt dat om een toekomstgerichte blik: ben je als belegger in staat om de portefeuille op een creatieve manier gezond te houden. ‘Duurzaamheid gaat verder dan een minimum energielabel, het gaat ook over nadenken wat de toekomst ons brengt: hoe kunnen we ruimte efficiënt invullen, met efficiënte oplossingen?  ‘Gaat het over een (leeg) kantoorgebouw in bijvoorbeeld een provincieplaats als Emmen, waar alleen verduurzamen niet rendabel is en waar de vergrijzing een issue is, dan kan een zorgconcept daar juist kansrijk zijn. Ligt een pand niet in Utrecht, maar er net buiten, dan is verduurzamen met een creatief kantoorconcept wellicht juist rendabel.  RNHB financierde onlangs een kantoorpand in Utrecht, buiten het centrum, met een smart-office concept waar flexibele ruimtes worden aangeboden. Dat is interessant in een markt waar bedrijven op zoek zijn naar kostenvermindering én door de onzekerheid in de huidige markt flexibele contracten aan willen gaan.’

‘De lagere huurprijs kan startups of zzp’ers aantrekken die wel vlakbij de stad willen zitten, maar geen locatie in de kern van de stad kunnen betalen (en dat met het oog op onzekere tijden ook niet willen). Een aansprekend succesvol voorbeeld is B. Amsterdam in de wijk Amsterdam Nieuw West. Hier ontstond een creatieve werkplek, inmiddels populair onder zzp’ers en startups, die er tegen flexibele voorwaarden kunnen huren, maar daarnaast ook elkaar kunnen ontmoeten. Dit is ook een vorm van duurzaamheid: (sociaal) impact maken met je concept.’

Veranderende gewoonten vragen om flexibiliteit
Volgens Naser Zadeh blijkt wel dat Corona en de impact die dit had op onze manier van werken, om een bepaalde flexibiliteit vraagt. ‘Wij vragen ons af: wat is – naast verduurzaming - een future-proof kantoor en hoe krijgen we structuur in thuiswerken en kantoordagen? De huidige kantoren zijn nog altijd op een bepaalde manier ingericht. Zeker de laatste jaren zagen we bij grote kantoren weer veel kantoortuinen. Gaan we ons daarom meer focussen op vergaderruimtes, als we nu vooral naar kantoor komen voor het sociale aspect en werkoverleggen? Of verandert ons gebruik de komende jaren dusdanig dat vergaderruimtes over een paar jaar ook weer passé zijn en we weer terug willen naar kamers?’

‘Anders gezegd: ga naast verduurzamen ook duurzaam om met je huidige pand: geef niet meteen vierkante meters terug, maar richt een kantoor zo in dat je makkelijk kunt inspelen op de behoeften van werknemers en je werkprocessen: behoeftes die er vandaag anders uit kunnen zien dan volgend jaar. Behoeftes die afhankelijk kunnen zijn van hoe volgende generaties naar werkruimte kijken.’ 

Bij RNHB verwachten we dat huurders een grotere rol kunnen spelen in de invulling van een kantoorruimte. De veranderingen rondom ‘new ways of working’ vergen een bepaalde flexibiliteit, om te kunnen voldoen aan toekomstige behoeftes. Anders gezegd, het enige wat blijft zijn de stenen, het gaat erom dat we de binnenkant van een kantoorruimte zo (flexibel) mogelijk kunnen aanpassen dat we in kunnen spelen op de veranderende behoeftes van de nieuwe tijd.’

RNHB vastgoedfinanciering voor kantoren
Naser Zadeh benadrukt dat RNHB daarom altijd meekijkt als een belegger flexibiliteit en creativiteit benut. ‘Ook als dit betekent dat het concept vernieuwend en uniek is. Met onze vastgoedfinanciering CRE Plus financiert RNHB allerhande kantoren en bedrijfsruimtes: groot, klein, in de Randstad en ver daarbuiten, in stationsgebieden of op een bedrijventerrein net buiten de stad. Daarnaast bieden we voor financieringen vanaf €2,5 miljoen maatwerk. We beseffen goed dat de ene aanvraag om een compleet andere analyse vraagt dan de andere. Locatie, plannen, ervaring van de klant, het type huurder en andere parameters spelen daarin een rol. De mogelijkheden voor het financieren van kantoren bij RNHB zijn wat dat betreft ruim. Uiteraard valt daar ook het verduurzamen of transformeren van een kantoorpand onder. ‘Met het financieren van vastgoed als enige focus, snappen we bij RNHB dat de kantorenmarkt nooit stilstaat. Niemand weet wat ons over tien jaar te wachten staat. We zien dit echter niet als een bedreiging. Voor ons hangt deze dynamiek nauw samen met een markt waarin volop kansen zijn, zij het met een huidig concept of juist een volledig nieuw concept. Aan het realiseren van die kansen werken we graag mee.’

Meer informatie: www.rnhb.nl/denken-in-kansen