Hugo de Jonge vindt zichzelf optimistisch en houdt vast aan stip op horizon

Lokale overheden spelen soms een storende rol bij het realiseren van woningbouwprojecten, de regiodeals zijn geen overheden-feestje en beleggers die verduurzamen zullen worden beloond. Er liggen veel maatregelen om de woningmarkt aan te pakken in het verschiet maar toch is minister Hugo De Jonge nog steeds op zoek naar goede ideeën.  

Dat zei de minister van Volkshuisvesting gisteren tijdens een bijeenkomst georganiseerd door financieringsbemiddelaar Adelaer die VJ bijwoonde. Behalve minister De Jonge van Volkshuisvesting gaven ook Jack de Vries van Vastgoedbelang, Maarten Feilzer van Zadelhoff en Leon Wijnands van ING tijdens de bijeenkomst hun visie op de markt.

Split-incentive
Het aanpakken van de split-incentive was één van de punten die Jack de Vries van de branchevereniging van particuliere vastgoedbeleggers onder de aandacht bracht. De vrees onder beleggers is immers dat investeren in verduurzaming de eigenaar alleen maar rendement kost terwijl de huurder er door een lagere energierekening van profiteert. De Vries: “De regulering van de middenhuur tot €1.000 zal de verduurzaming in de weg staan. Het zijn juist onze leden die vaak in het oudere segment van de woningvoorraad hebben geïnvesteerd en die een verduurzamingsopgave hebben. Als het woningwaarderingsstelsel alleen maar punten aftrekt vanwege het niet op tijd verduurzamen, blijft er geen ruimte over om te investeren in die verduurzaming.” Door verduurzaming echter te belonen met extra punten, kan de huurprijs omhoog en profiteert ook de belegger. De Jonge: “Verduurzamen moet voor beleggers wel lonend blijven. Daarom gaan we wat doen aan de split-incentive: extra punten in het woningwaarderingsstelsel voor het verduurzamen van woningen en een opslag als er verduurzaamd is.”

Die boodschap had De Jonge dus al opgepikt. Maar hij waarschuwde ook: in 2030 is het afgelopen met de E, F en G labels voor woningen, dan mag er niet meer verhuurd worden. Eind november zal het uitgewerkte plan rondom de maatregelen van de middenhuur bekend gemaakt worden.

Excessen
De Jonge nam tijdens de bijeenkomst de tijd om de sector mee te nemen in de reden waarom hij vindt dat regulering van de woningmarkt noodzakelijk is: “Er is een tekort aan woningen. En waar schaarste is, zijn vraag en aanbod niet in evenwicht en leidt het tot excessen. Er worden prijzen voor woningen gevraagd die het evident niet waard zijn. Mensen met een gewoon inkomen kunnen nu geen gewoon huis kopen.” Het argument van Maarten Feilzer dat met het toevoegen van woningen aan de bovenkant van de markt het aanbod zodanig zal verruimen dat de prijzen vanzelf zullen zakken, vindt De Jonge niet valide: “Het gebrek aan aansluiting tussen vraag en aanbod is zodanig groot dat we zonder regulering nog jaren van excessen zouden zien.”

De minister heeft namelijk haast: het woningtekort is nu al 300.000

De Jonge benadrukte wel dat de regulering niet ten koste moet gaan van de investeringsbereidheid van beleggers. Ook begrijpt hij dat de markt zekerheid wil en dat hij de regels snel zal moeten vaststellen. De minister heeft namelijk haast: het woningtekort is nu al 300.000 en dat zal alleen maar oplopen. De komende periodes heeft de overheid een forse pot geld om te investeren in de woningmarkt, met name voor infrastructurele projecten om ontwikkellocaties te ontsluiten.

Suggesties van de markt
Maar De Jonge is ook naarstig op zoek naar ideeën die de realisatie van projecten kunnen versnellen, zeker nu de tegenwind door rente en inflatie zo is toegenomen. Heeft de markt niet een paar suggesties? Jazeker, voer de nationale bouwgarantie in waarbij de overheid borg staat voor een woningbouwontwikkeling. Nu komen woningbouwprojecten niet van de grond omdat ontwikkelfinanciering lastig te krijgen is. De verkopen op voorhand die de bank zekerheid geven lopen immers vanwege die tegenwind terug.  Dat terwijl iedereen weet dat er zoveel vraag is dat als de woningen er eenmaal staan, ze wel degelijk afgenomen zullen worden. Een bouwgarantie zou de financier een zodanige zekerheid bieden dat die de ontwikkeling wel kan financieren. De Jonge: “Daar zouden we naar kunnen kijken. Maar ik vind dat de sector dan ook naar zijn eigen eisen moet kijken: waarom per se vasthouden aan die voorverkoopeis van 70%?” 

De mensen zonder woning kunnen eigenlijk alleen maar bij mij terecht. Vandaar dat we als rijk de regie pakken. 

Versnelling van de woningbouwproductie zal ook moeten komen van het bekorten van procedures – een gemiddeld project van begin tot einde duurt nu immers 7 tot 10 jaar. De Jonge: “Bij de planvorming kunnen we jaren winnen, bij de besluitvormingsprocedures maanden evenals bij de bezwaarprocedures.” De Jonge erkent de kritiek dat lokale overheden een storende rol kunnen spelen bij het realiseren van woningbouwprojecten maar snapt het wel: “Hun electoraat bestaat uit de mensen die al in de gemeente wonen en een huis hebben. Dan krijg je wel eens het nimby-effect. De mensen zonder woning kunnen eigenlijk alleen maar bij mij terecht. Vandaar dat we als rijk de regie pakken.”  

Woondeals niet realistisch
Het plan van De Jonge is om bij de regionale woondeals tot die versnelling in de planprocedure te komen. Maar juist op die regionale woondeals is uit de markt veel kritiek gekomen: veel genoemde projecten zouden niet realistisch zijn waardoor de uiteindelijke ambitie 900.000 woningen te realiseren onhaalbaar wordt. De Jonge: “De deals zouden een overheden-feest zijn, is de kritiek. Dat wil ik nadrukkelijk niet, het moet een gezamenlijk traject met de markt zijn. Gezamenlijk kunnen we veel sneller beslissen wat realistisch is en doorgaan naar een makkelijker project.” Hij wijst op het voorbeeld van ontwikkelaars die zich hebben verenigd in de Kop van Noord-Holland waardoor ze een gemakkelijkere gesprekspartner zijn voor de overheden daar. “Het is handig als marktpartijen ook een regionale vertegenwoordiging hebben naar de lokale overheden. Dat werkt pas echt versnellend, let maar op.”    

De zaal vindt Hugo de Jonge wel erg positief over de ambitie dat er voor 2030 900.000 woningen gerealiseerd zijn. De Jonge: "Tja, in mijn aard ben ik stoïcijns optimistisch. Maar zeg nou zelf: je kunt in 2022 toch al niet zeggen dat je iets in 2030 niet gaat halen?"

Foto: Hugo de Jonge (door Timo Smit Productions in opdracht van Adelaer Financial Architects)