CBRE: Hoge niveau van vastgoedbeleggingen in Q3 geeft een vertekend beeld

In het derde kwartaal van 2022 werd er voor €3,8 miljard in commercieel vastgoed belegd, dit is vergelijkbaar met de eerste twee kwartalen van dit jaar. In totaal is er dit jaar tot nu toe voor €11,2 miljard aan commercieel vastgoed verhandeld. Het relatief hoge niveau geeft echter een vertekend beeld van de huidige marktomstandigheden.

Vastgoedwaarden hebben een duidelijke daling ingezet en de onzekerheid onder beleggers is sterk toegenomen. Door de oplopende financieringsrente bevindt de vastgoedmarkt zich op een keerpunt. Dit constateert CBRE Nederland, onderdeel van het beursgenoteerde CBRE Group op basis van de derde kwartaalcijfers van 2022.

Het vierde kwartaal van 2022 zal een daling laten zien van het beleggingsvolume ten opzichte van het derde kwartaal. Dit terwijl historisch gezien het vierde kwartaal op bijna het dubbele van het kwartaalgemiddelde van de eerste drie kwartalen uitkomt. Q4 deelt daarmee normaliter voor 39% mee in het totale jaarvolume. Voor het jaar 2022 wordt nu een beleggingsvolume van €14,5 miljard verwacht. Hierbij zal het beleggingsvolume in de markt voor logistiek vastgoed – net als vorig jaar – met afstand de grootste beleggingsklasse blijven.

Een nieuw prijsevenwicht op de beleggingsmarkt zal, zo verwacht CBRE, zichtbaar worden zodra de inflatie – en daarmee het ECB-beleid – in een rustiger vaarwater komt.

Dynamiek op de beleggingsmarkt daalt sterk
De sterk stijgende rente sinds begin dit jaar is goed voelbaar in de prijsvorming op de vastgoedmarkt. De volatiele prijsvorming leidt tot onzekerheid bij beleggers. Waar normaliter september het startsein is voor een hoge beleggingsdynamiek tot het einde van het jaar zal hier dit jaar geen sprake van te zijn. Door het grote verschil in bied- en laatprijs tussen kopende en verkopende partijen zullen er aanzienlijk minder transacties gesloten worden.

Uitzonderingen worden nog wel gemaakt voor geliefde vastgoedobjecten die aan de meest bepalende ESG-normen voldoen én langjarig goed verhuurd zijn. Dit geldt onder andere voor gebouwen die in gebruik zijn door de life science sector. Een sterk groeiende markt, waar een beperkt beschikbaar aanbod is van vastgoed, terwijl er wereldwijd de laatste jaren juist veel beleggingsfondsen zijn opgericht om specifiek dit soort gebouwen aan te schaffen.

Woningmarkt
Op de woningbeleggingsmarkt ziet CBRE sinds de bekendmaking van de huurprijsregulering een forse terugval in beleggingsactiviteit. De onzekerheid over de huurregulering zorgt ervoor dat projectontwikkelaars en beleggers projecten ‘on hold’ zetten in afwachting van meer duidelijkheid over de regulering. Dit heeft er in forse mate aan bijgedragen dat het investeringsvolume bijna is gehalveerd op de nieuwbouwmarkt in verhouding tot de normale beleggingsactiviteit. 

Nu de contouren van de huurprijsregulering zich meer af beginnen te tekenen ziet CBRE de beleggingsactiviteit wel meer aantrekken en worden projecten waar nodig aangepast om regulering te beperken of te vermijden. Toch blijft er onzekerheid rondom één van de meest geliefde woningsegmenten: woningen van 50 tot 75 m², die nog altijd het risico lopen om gereguleerd te worden. Eventuele regulering zal dit soort projecten onder water zetten, wat zal betekenen deze projecten forse vertraging oplopen in het ontwikkelproces.