Prinsjesdag 2022 - Nauwelijks nieuwe maatregelen voor woningmarkt

Nederland wordt geteisterd door diverse crises. De wooncrisis is er een van. Wie op Prinsjesdag had gehoopt op nieuwe maatregelen om de problemen rondom huisvesting te verhelpen, komt echter bedrogen uit. Het kabinet houdt vast aan de eerder ingezette koers.

Sentiment koopsegment verslechtert
De regering merkt in de Miljoenennota op dat de situatie op de markt voor koopwoningen verslechtert. De stijging van de hypotheekrente vermindert de betaalbaarheid van koopwoningen. De betaalbaarheid staat ook al onder druk door het verlies aan koopkracht. De afname van de betaalbaarheid drukt al de prijsgroei. Ook de daling van het aantal aankopen en het feit dat er minder vaak wordt overboden wijst er op dat de markt afkoelt. Tot dusver is er nog steeds sprake van een prijsstijging, mogelijk ook omdat de voor inflatie gecorrigeerde rente negatief is, maar een prijsdaling durft het kabinet niet uit te sluiten.

Het kabinet houdt voor het koopsegment vast aan de al eerder aangekondigde maatregelen, zoals de afschaffing van de zogenaamde jubelton per 2024. Verder wordt de overdrachtsbelasting voor niet-woningen (denk aan panden voor bedrijfshuisvesting), woningen die aangekocht worden voor verhuur en vakantiewoningen, verhoogd van 8% naar 10,4%.

Daarnaast houdt het kabinet vast aan het voornemen om vermogen in box 3 anders te belasten. Het studeert op mogelijkheden naar een aanpassing in de richting van werkelijk rendement belasten en merkt op dat de data die daarvoor nodig zijn steeds nauwkeuriger worden. Een wijziging kan ook consequenties hebben voor het woningvermogen.

Tot slot wil het kabinet de verkoop van woningen door woningbouwcorporaties aan particulieren stimuleren. Corporaties verkopen hun woningen vaak onder gunstige condities, bijvoorbeeld via verkoop onder voorbehoud. De grens waarbij dit soort transacties vrijgesteld zijn van btw en overdrachtsbelasting wordt per 1 januari volgend jaar verhoogd van EUR 240.000 naar EUR 440.000. Daarmee zullen meer woningen voor deze regeling in aanmerking komen.

Meer regie huursegment
Bij het huursegment houdt de regering de regie in handen. Zo dienen gemeenten te streven naar 30% sociale huur in de woonvoorraad en worden de huurverhogingen van corporatiewoningen gekoppeld aan de gemiddelde cao-loonontwikkeling van dit jaar minus 0,5 procentpunt. Daarmee zal de huurstijging voor huurders in het sociale huursegment veel lager uitvallen dan wanneer de huur gekoppeld zou zijn aan de inflatie. Voor huurders in het vrije segment blijft de huurverhoging wel gekoppeld aan de inflatie. Verhuurders mogen de huur maximaal verhogen met de gemiddelde inflatie plus 1 procentpunt.

Het kabinet probeert vooral de laagste inkomensgroepen te ondersteunen. Zo hebben huurders van een corporatiewoning met een laag inkomen tot 120% van het wettelijk minimumloon recht op de een huurverlaging tot EUR 550. De huur voor deze huurders zal gemiddeld met 57 euro per maand dalen. Om de zwakste schouders te helpen, trekt het kabinet verder EUR 4,6 mld uit voor extra toeslagen. EUR 0,3 mln daarvan is gereserveerd voor de huurtoeslag, die met EUR 16,94 per maand wordt verhoogd tot maximaal EUR 203 per huishouden. Verder wil het kabinet het toeslagenstelsel vereenvoudigen, zodat huurders beter weten waar ze aan toe zijn en het risico van terugvorderingen wordt verminderd.

Forse woningbouwambitie
De ambitie om veel woningen te bouwen blijft intact. Tot 2030 moeten er 900.000 woningen bij komen. Het Mobiliteitsfonds, dat EUR 7,5 mld bevat voor de ontsluiting van grootschalige woningbouwgebieden, moet hieraan bijdragen. Toch bestaat het risico dat de lat te hoog ligt. Het CPB houdt er rekening mee dat de woninginvesteringen weliswaar blijven groeien, maar dat de groei afzwakt vanwege materiaal- en personeelstekorten en de stikstofproblemen. De bouwactiviteit kan volgens het CPB verder onder druk komen te staan wanneer het consumentenvertrouwen daalt en gezinnen afzien van verbouwing van hun woning.

De regering blijft zoeken naar manieren om de bouw van flexwoningen aan te moedigen, die volgens het kabinet onder andere nodig zijn om statushouders te huisvesten en noodopvang te verschaffen aan Oekraïense vluchtelingen. Het wil de bouw van flexwoningen versnellen door garanties af te geven aan investeerders. Daarnaast wil het Rijk via het Rijksvastgoedbedrijf flexwoningen centraal inkopen en doorverkopen aan gemeenten en corporaties.

Verduurzaming hoop op de agenda
Tot slot zet de regering in op de verduurzaming van de woningvoorraad. Het kabinet stelt in 2023 en 2024 in totaal 300 miljoen euro beschikbaar voor het nationaal isolatieprogramma. Doel hiervan is dat kwetsbare huishoudens hun woningen kunnen verduurzamen en zo hun energielasten kunnen verlagen. Het streven is dat er in 2030 in totaal 2,5 miljoen woningen zijn geïsoleerd met behulp van het Nationaal Isolatieprogramma. Verder komen er heldere wettelijke kaders om de lokale warmtetransitie te ondersteunen, wordt de hybride warmtepomp vanaf 2026 de nieuwe standaard en wordt de energiebelasting zodanig aangepast dat elektriciteit aantrekkelijker wordt ten opzichte van het verbruik van aardgas.

Auteur:  Philip Bokeloh, ABN AMRO senior Econoom Nederland