Miljoenennota 2023: De Jonge houdt zijn kruit gortdroog

Traditiegetrouw laat advocaat Huib Hielkema daags na Prinsjesdag zijn licht schijnen op de kabinetsplannen en met name de plannen die betrekking hebben op de (huur)woningmarkt.

Elk jaar mag ik na Prinsjesdag voor het Vastgoedjournaal een beschouwing geven over de plannen van het kabinet met de huurwoningmarkt in het komende jaar. Elk jaar was er het nodige te melden over nieuwe maatregelen van het kabinet, maar niet vorig jaar. Het toen demissionaire kabinet Rutte III wees in de Miljoenennota vorig jaar drie oorzaken aan van de hoge huizenprijzen: de lage rente, de krappe markt (weinig beschikbare woningen) en de fiscale behandeling van woningen. Maar maatregelen om deze oorzaken weg te nemen liet Rutte III over aan de volgende ploeg ministers. Wie had gedacht dat minister van Wonen Hugo De Jonge er dit jaar dus vaart achter zou zetten komt bedrogen uit.

De Jonge houdt het op plannen die er al lagen maar naar voren worden gehaald, zoals de huurverlaging voor huurders van woningcorporaties met lage inkomens. Verder wordt de huurtoeslag iets verhoogd en worden de budgetten voor isolatiesubsidies verhoogd.

Stilte voor de storm
Het is allemaal stilte voor de storm. Want De Jonge is vast van plan de huurprijzen in het nu nog vrije middensegment te reguleren. Blijkens een recent interview van Vastgoedjournaal met o.a. topambtenaar Chris Kuijpers, zijn de ‘botsproeven’ in de gemeenten Utrecht, Zwolle en Doetinchem, die De Jonge dit voorjaar had aangekondigd, uitgevoerd. De resultaten daarvan worden nu door het ministerie geanalyseerd en gedeeld met IVBN. Daarna komt De Jonge met een voorstel. Het ‘vertrekpunt’ daarvan zal zijn ‘dat de woningmarkt voor veel mensen onbetaalbaar is geworden’. Vrij vertaald: de huren moeten omlaag, want anders zijn deze niet betaalbaar voor te grote groepen mensen.

Kuijpers heeft het in het interview over ‘veel overleg met IVBN’, de vereniging van institutionele beleggers. Hij noemt geen andere belanghebbenden aan de zijde van projectontwikkelaars en verhuurders. Dat is merkwaardig.

Dat voorstel zal onder meer bestaan uit een gemoderniseerd woningwoningwaarderingsstelsel (WWS). Kuijpers zegt dat daarin nog van alles mogelijk is, zelfs afschaffing van de pas op 1 mei 2022 ingevoerde WOZ-cap, en dat wordt gedacht aan extra punten voor duurzame woningen.

Kuijpers zegt dat de minister op zoek is naar de balans tussen de belangen van huurders en de belangen van verhuurders. Echter welke belangen de minister daarbij aan verhuurderszijde meeweegt en in welke mate is niet duidelijk. Of toch wel? Kuijpers heeft het in het interview over ‘veel overleg met IVBN’, de vereniging van institutionele beleggers. Hij noemt geen andere belanghebbenden aan de zijde van projectontwikkelaars en verhuurders. Dat is merkwaardig. En het is vanuit het ministerie gezien ook onverstandig, want indien de  plannen uitsluitend (of vooral) getoetst worden aan de belangen van institutionele beleggers en niet aan die van andere beleggers (die tezamen aanmerkelijk meer woningen in bezit hebben dan de leden van de IVBN tezamen), zullen de plannen eerder in strijd komen met internationale verdragen die de bescherming van het eigendomsrecht beogen. Dat risico neemt toe, als de voorgenomen huurprijsregulering beter blijkt uit te pakken voor de ene groep beleggers, met wier belangen wel rekening is gehouden, dan voor de nadere groep, van wie de belangen niet of minder in aanmerking zijn genomen. Het is daarom niet goed te begrijpen dat het ministerie heeft aangekondigd haar analyse van de botsproeven wel te zullen delen met IVBN en niet met Vastgoed Belang en andere belanghebbende partijen.

Het voorspelt helaas niet veel goeds voor de noodzakelijke evenwichtigheid van de voorgenomen regulering van de middenhuursector. De markt wacht nu al sinds december 2021 af. Sindsdien wordt er geen huurwoning meer ontwikkeld.

Dit was een bijdrage van Huib Hielkema, nestor en partner bij advocatenkantoor Hielkema & co.