De woningmarkt koelt af

De Nederlandse huizenmarkt is de afgelopen maanden behoorlijk aan het afkoelen. Zo stijgen de prijzen minder hard en staan er meer huizen te koop. Dit komt onder meer door de hogere hypotheekrentes, de energiecrisis en de minder gunstige vooruitzichten voor onze economie. Dat schrijven economen van RaboResearch in hun vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.

Bestaande koophuizen zijn dit jaar naar verwachting gemiddeld 15,2 procent duurder dan in 2021. In 2023 stijgen de prijzen met een bescheiden 3 procent. In de loop van volgend jaar kunnen de huizenprijzen beperkt gaan dalen.

Factoren
De hogere rente en de economische tegenwind die velen verwachten, drukken niet alleen de vraag naar koopwoningen, maar zorgen er ook voor dat meer mensen hun huis te koop zetten, legt woningmarkteconoom Carola de Groot uit. “Door de gestegen rentes en de toegenomen onzekerheid wordt het sentiment over de huizenmarkt steeds negatiever. Dit remt de vraag. Ook de pijlsnel gestegen energieprijzen en de vrees voor de toekomstige energierekening zorgen er vermoedelijk voor dat mensen voorzichtiger zijn. Waarschijnlijk gooit een deel van de potentiële huizenkopers de handdoek daarom in de ring. Maar niet alleen bij kopers is het sentiment veranderd. Ook huiseigenaren met verkoopplannen lijken meer geneigd hun huis snel te koop te zetten. Dit levert meer keuze op. Hierdoor hoeven potentiële kopers minder met elkaar te concurreren, wat de druk op de huizenprijzen verder verlaagt.”

Nog geen ruime woningmarkt
Toch kunnen we nog niet echt spreken van een ruime woningmarkt, benadrukt De Groot. “De nog steeds snelle verkooptijd van huizen laat zien dat er nog altijd veel vraag is naar koopwoningen. Bovendien is het te vroeg om te zeggen of de toename van het aantal te koop staande woningen die we de afgelopen weken hebben gezien, zal doorzetten.”

Beperkte daling huizenprijzen verwacht
Na bijna tien jaar van stijgende huizenprijzen verwacht RaboResearch dat deze in de loop van volgend jaar mogelijk beperkt dalen. Maar een vergelijking met de woningmarktcrisis als in de periode 2008-2013 gaat mank, aldus de onderzoekers. De Groot: “Door een stapeling van economische en financiële factoren daalden de huizenprijzen toen jaren achtereen, in totaal met ruim 21 procent. Maar de markt is nu krapper dan toen en het leen- en aflossingsgedrag van huizenkopers en huizenbezitters is tegenwoordig minder risicovol dan vóór 2008. Denk aan de tophypotheken en volledig aflossingsvrije hypotheken die destijds gebruikelijk waren. Nu lossen nieuwe woningkopers juist elke maand een deel van hun schuld af. In combinatie met de extreme stijging van de huizenprijzen hebben veel huiseigenaren vandaag de dag dan ook veel vaker - en veel meer - overwaarde. Bij een prijsdaling komen huizen daardoor minder snel onder water te staan.”

Verhuiswens in de ijskast
Wel is er een risico op zichzelf versterkende effecten als de eerste prijsdalingen een feit zijn, besluit De Groot. “De huizenmarkt is een vertrouwensmarkt. Het risico bestaat daarom dat steeds meer potentiële huizenkopers hun verhuiswens in de ijskast zetten, omdat zij verwachten dat huizen goedkoper worden. Als verkopers daadwerkelijk overgaan tot de strategie van eerst hun huidige huis (met winst) verkopen voordat ze een ander huis kopen, kan het aantal te koop staande huizen in korte tijd rap toenemen terwijl het aantal verkopen omlaag duikt. In zo’n scenario kan de daling van de huizenprijzen uiteindelijk toch sterker zijn dan we op basis van de puur economische factoren verwachten.”