Zo werd de aankoop door P3 van het M&G-pand in Assen toch nog even spannend

De deal die Borghese vorige week met P3 heeft gesloten om het pand van M&G in Assen aan te kopen, werd door alle perikelen in de wereld nog even spannend. Ondanks de huidige donkere wolken ziet Rutger-Jan van Broekhoven van Borghese, die hier de transactie toelicht, de toekomst van logistiek vastgoed nog steeds zonnig in.  

Begin dit jaar kwamen P3 en Borghese Logistics met elkaar in gesprek over de aankoop van het 43.000 m² grote logistieke complex op Graswijk naast de A28 en N33 in Assen-Zuid. De propositie was een geheel door M&G gehuurd pand. Rutger-Jan van Broekhoven, director of Real Estate Development van Borghese Logistics vertelt: “M&G is specialist op het gebied van rookgasafvoer, ventilatie en warmtepompen. Ze zijn altijd aanwezig geweest in Groningen en Assen, maar wel marktleider in Europa. Ze voegen in het nieuwe pand, dat volgend jaar wordt opgeleverd, de twee vestigingen samen. De overeenkomst voor deze build-to-suit is eind 2021 tot stand gekomen. Ze huren het pand voor 20 jaar – een huurtermijn die in de huidige markt nog steeds vrij uniek is.”

Terug aan tafel
De contacten met P3 over het M&G-pand kwamen begin dit jaar tot stand. Van Broekhoven: “Zoals bij veel andere deals die in die tijd tot stand zijn gekomen, duurde de closing langer dan normaal. We moesten toch terug met elkaar om de tafel omdat er van alles veranderde in de wereld. De stijgende rente en inflatie en de toenemende bouwkosten hebben invloed. P3 koopt via een forward funding-constructie.”

Wij begrijpen uit de markt dat het bruto aanvangsrendement voor deze deal op zo’n 4% ligt?
Van Broekhoven: “Daar heb ik geen commentaar op. Maar in het algemeen zien we in de markt dat ondanks de moeilijkheden er nog steeds goede rendementen gehaald worden. Natuurlijk, voor de problemen kwamen was het wachten op de eerste deal die onder de 3% zou liggen. Dat zie ik niet meer gebeuren. Maar transacties onder 4% op hotspot-locaties in West-Brabant en Rotterdam zijn nog steeds mogelijk.”

Willen banken nog steeds financieren dan?
Van Broekhoven: “In tegenstelling tot 10 jaar geleden, blijven de loketten nog steeds open, merken wij. Individuele projecten zijn goed te financieren, en ook bij grotere portefeuilles blijven beleggers in staat om de gewenste financieringen aan te trekken. De spread tussen aanvangsrendementen en de financieringskosten is nu vele malen groter dan 10 jaar geleden. De vraag is wat de financiers gaan doen, blijven ze vasthouden aan hun marge of kunnen ze daar flexibel in zijn? In elk geval zijn onze opties om te financieren een stuk groter dan 10 jaar terug. Dat geldt ook voor beleggers waarvan er velen ten aanzien van hun rendement voor hun financiering rekenen met euribor plus een opslag.”

Hebben de problemen in de wereld hun weerslag op de huurprijzen? 
“De huurprijzen zijn nog steeds aan het stijgen. Werd €75 per m2 twee jaar geleden alleen op Schiphol behaalt, nu kom je dit soort prijzen ook in Brabant tegen. De drijver is niet zozeer inflatie als wel de krapte, is mijn indruk. In Dordrecht zijn we nu bijvoorbeeld 25.000 m² aan het bouwen voor de VBE Group. Die waren al ruim een jaar aan het zoeken en keken al naar Moerdijk – waar ze eigenlijk niet heen wilden. Wij hebben onze ontwikkeling voor hun naar voren getrokken. Zoekers die nu 40.000 m² zoeken in de omgeving van Eindhoven en Breda, kunnen nu niet gefaciliteerd worden. En dat soort zoekers zijn er wel degelijk. Grootste uitdaging waar we tegenaan lopen is de schaarste aan grond.”

Welke mogelijkheden zijn er bij jullie, hoe ziet jullie pijplijn eruit?
“Wij hebben zo’n 200.000 m² in de pijplijn. Een groot gedeelte daarvan is in Vlissingen, direct aan de haven bij de deep sea-terminal. Dat is eigenlijk een nieuwe logistieke locatie die gericht is vervoerders die vooral internationaal opereren. Ten opzichte van het (Duitse) achterland of de rest van Europa is Vlissingen even goed gelegen als Antwerpen of Rotterdam. Maar terwijl Antwerpen en Rotterdam last hebben van congestie, is daar in Vlissingen geen sprake van. Ondertussen heeft onze buurman Verbrugge er wel zojuist geïnvesteerd in een containerterminal. Deze locatie doen ontwikkelen we in we samenwerking met Heylen Warehouses.”

Broekhoven gaat verder: “Andere projecten zijn in aanbouw zoals dus in Dordrecht maar ook in Wijchen waar we ons eerste urban logistics-product neerzetten. Binnenkort hopen we ook de tweede en derde urban logistics-ontwikkelingen te kunnen aankondigen. We merken dat beleggers zeer geïnteresseerd zijn in dit soort vastgoed.”

Borghese is inmiddels ook aan de slag op Hattemerbroek bij Zwolle voor Verhoek Europe. Hier wordt in een eerste fase 20.000 m² gebouwd en zijn de voorbereidingen voor een tweede fase van 60.000 m² al in volle gang.

In de pijplijn zitten ook twee herontwikkelingslocaties in Tiel en Midden-Limburg. Van Broekhoven: “In Ittervoort in Limburg hebben we het voornemen om te slopen en nieuw te bouwen. Het feit dat we hier in Ittervoort een reeds bestaande goede elektra-aansluiting hebben is ineens een hele belangrijke asset geworden nu de energiebedrijven hier hebben aangekondigd dat nieuwe aansluitingen tot nader orde niet mogelijk zijn.”

Hoe belangrijk zijn duurzaamheid en groen bij nieuwbouw geworden?
“Aardig wat nieuwbouw in de markt is tegenwoordig al gasloos en dat is nu helemaal waardevol geworden. Nieuwbouw dat niet all-electric is, zal zeker niet de tophuren kunnen vragen in de toekomst. Bij gesprekken met gemeenten is groen en landschap tegenwoordig onontkoombaar. Wij laten bij de ontwikkeling van onze panden vanaf het begin een ecoloog meedenken: als je dat niet doet, krijg je excuus-groen dat snel doodgaat.

Wat in brede zin geconcludeerd kan worden is dat het nog steeds goed gaat in de markt van logistiek vastgoed, maar hebben we bij de ontwikkeling ervan de laatste twee jaar wel behoorlijk wat uitdagingen bijgekregen. We zijn dagelijks bezig met zaken als bouwkostenstijgingen en vooral de beschikbaarheid van materialen, de stroomvoorziening, het stikstofdossier en de beschikbaarheid van grond. Maar dat laat onverlet dat we dit nog steeds met veel plezier doen.”