Corporatie Trudo roept op tot meer mogelijkheden voor sociale koop

Woningcorporatie Trudo wil en kan de bouw van betaalbare woningen in haar sociale voorraad en voor het middensegment de komende vijftien jaar verdubbelen, maar stuit hierbij op belemmeringen in wet- en regelgeving. De corporatie roept op die weg te nemen. 

De woningnood staat hoog op de politieke en maatschappelijke agenda. Minister De Jonge voor Volkshuisvesting wil de woningbouw versnellen tot 100.000 per jaar, waarvan twee derde huur- en koopwoningen in het betaalbare segment. Met Slimmer Kopen heeft Trudo, zegt de corporatie zelf,  een innovatief en in de praktijk bewezen concept in handen dat een substantiële bijdrage kan leveren aan het realiseren van deze ambitie. Slimmer Kopen is uitvoerig geanalyseerd door het bureau ABF Research en getoetst op criteria van volkshuisvestelijke doeltreffendheid en van financiële robuustheid bij verschillende economische scenario’s.

Met het concept Slimmer Kopen is inmiddels ruim twintig jaar ervaring opgedaan en in die periode zijn duizenden woningen verkocht aan de bewoners en soms weer teruggekocht. Dit maakte het voor onderzoeksbureau ABF Research mogelijk om op basis van historische data te onderzoeken of Slimmer Kopen inderdaad bijdraagt aan de indertijd door Trudo geformuleerde volkshuisvestelijke doelstellingen. Dan gaat het om bijdragen aan (1) de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen, (2) de emancipatie van bewoners, (3) de leefbaarheid van buurten en (4) een verruiming van de middelen van Trudo.

Laag inkomen
Het rapport van ABF Research bevestigt dat Slimmer Kopen voldoet aan de gestelde verwachtingen. Goed voor betaalbaarheid, beschikbaarheid, emancipatie en leefbaarheid. Zo blijkt onder andere dat de woningen die Trudo verkoopt voor het grootste deel worden gekocht door huishoudens met een relatief laag inkomen (vallend onder de EU-doelgroep) en dat deze betaalbare woningen slechts zeer beperkt beschikbaar komen vanuit de commerciële markt. Verder blijkt dat van gezinnen in een Slimmer Kopen woning de inkomens significant meer opwaartse dynamiek vertonen in vergelijking met huishoudens in sociale huurwoningen.

Trudo wil deze regeling uitbreiden, maar loopt tegen belemmeringen aan. Zo schrijven net als bij andere vormen van ‘Verkoop onder Voorwaarden’ de regels voor de jaarverslaggeving voor dat de woningen die op basis van Slimmer Kopen zijn verkocht op de balans van Trudo blijven staan. Aan de actiefzijde staat dan de waarde van de verkochte woningen, aan de passiefzijde de waarde van de verplichting om die woningen terug te kopen. Dit leidt tot een forse verlenging van de balans met als gevolg een (optische) daling van het solvabiliteitspercentage. Het negatieve effect daarvan is dat dit een verdere schaalsprong van Slimmer Kopen belemmert zodra de ondergrens van de solvabiliteitsratio in zicht komt en de toezichthouders AW en WSW een herstelbeleid zouden kunnen voorschrijven. 

Maar ABF Research heeft ook een slechtweer scenario doorgerekend, waarbij de bouwkosten blijven stijgen, de huren achterblijven bij de inflatie, de huizenprijzen fors dalen en de kapitaalmarktrente stijgt. In alle bedrijfsmodellen verslechtert dan de financiële situatie, maar het blijkt dat Trudo met zijn omvangrijke Slimmer Kopen portefeuille niet harder geraakt wordt dan traditionele corporaties met enkel of een groot aandeel huurwoningen. Het bedrijfsmodel van Trudo is dus niet minder robuust bij ‘slecht weer’ dan het bedrijfsmodel van een traditionele corporatie, zo concludeert ABF Research.

Knellende wet- en regelgeving
Het Slimmer Kopen-business model is al 20 jaar een effectief model, dat Trudo in staat stelt om een substantiële bijdrage te leveren aan het terugdringen van het woningtekort. Die bijdrage kan echter nog groter worden als een aantal belemmeringen in wet- en regelgeving worden weggenomen. Belemmeringen waarvan woningmarktdeskundige professor Johan Conijn in het ABF onderzoek aangeeft dat een steekhoudende onderbouwing vanuit de accountants en toezichthouders ontbreekt om deze in stand te houden.

Trudo gaat de komende periode met haar toezichthouders en de politiek in gesprek met als doel om die belemmeringen weg te nemen en daarmee de mogelijkheden te verruimen om maximaal te kunnen investeren in het bouwen van nieuwe sociale voorraad (sociale huur/ koop en lage middenhuur/ -koop).