Vastgoedbeheer uit handen geven: een zorg minder of meer?

Vastgoedeigenaren met een grotere vastgoedportefeuille kiezen er vaak voor om een beheerder aan te stellen. Door het vastgoedbeheer uit handen te geven hopen zij minder omkijken naar de verhuurde woning of bedrijfsruimte hebben. Het takenpakket van een beheerder kan sterk verschillen.

Zo kan een beheerder bijvoorbeeld verantwoordelijk zijn voor het vinden van nieuwe huurders. Maar ook voor het incasseren van huurpenningen tot het afhandelen van onderhoud en gebreken. Het afbakenen van de taak van een beheerder zijn in de praktijk vaak voer voor discussie. Net zoals het deugdelijk vastleggen van de afspraken. Want wie is waarvoor verantwoordelijk? Ik bespreek hieronder enkele aspecten.

Huur- of beheerovereenkomst?
Dat een huurder en een beheerder twee compleet verschillende (rechts)personen zijn, lijkt voor de hand te liggen. Onduidelijke overeenkomsten zorgen echter voor onduidelijke scheidslijnen en discussie.

Vaste regel is dat de titel van de overeenkomst niet doorslaggevend is voor de kwalificatie van de overeenkomst. In een zaak uit 2019 stond vast dat partijen de tussen hen overeengekomen overeenkomst een “huurovereenkomst woonruimte” hadden genoemd. Ook stond erin dat het de huurder/beheerder Casa Haarlem was toegestaan om de kamers in deze woning onder te verhuren. Casa Haarlem is een makelaardij in onroerende zaken en het beheer daarvan. Op het moment dat de eigenaar de overeenkomst wilde opzeggen, deed Casa Haarlem een beroep op huurbescherming.

De kantonrechter oordeelde dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was ontstaan, en dat er geen grond voor ontbinding bestond. In hoger beroep kwam het Hof Amsterdam tot een ander oordeel. Van belang was dat partijen hadden vastgelegd dat de overeenkomst eenvoudig moest kunnen worden opgezegd. Hetgeen bij een huurovereenkomst vanwege de huurbescherming geen sinecure is. Verder was duidelijk dat Casa Haarlem in de overeenkomst zowel “huurder” als “beheerder” werd genoemd, beheertaken heeft uitgevoerd en in de overeenkomsten met de onderhuurders zichzelf als “beheerder” bestempelde. Daar stond tegenover dat de eigenaar en Casa Haarlem de tussen hen geldende overeenkomst “huurovereenkomst woonruimte” hadden genoemd, de Algemene bepalingen voor de huur van woonruimte van toepassing hadden verklaard en er expliciet toestemming was gegeven voor onderhuur.

Het belang van duidelijke overeenkomsten
Desalniettemin oordeelde het Hof dat de feitelijke uitvoering van de overeenkomst en de bedoeling van partijen -ondanks de bewoordingen- wezen op een beheerovereenkomst, en niet op een huurovereenkomst.[1] Let wel: als het Hof had geoordeeld dat er wél sprake was geweest van een huurovereenkomst, had de eigenaar deze overeenkomst met Casa Haarlem enkel kunnen beëindigen door een geslaagd beroep op de wettelijke opzeggingsgronden. Vanwege de verregaande huurbescherming had de eigenaar in dat geval een veel minder sterke rechtspositie gehad.

Hof Amsterdam 3 september 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3230, r.o. 3.6 t/m 3.12.

In een vergelijkbare zaak hadden de eigenaar en beheerder/huurder een overeenkomst gesloten met de naam “overeenkomst voor verhuur en huur van geliberaliseerde gemeubileerde en/of gestoffeerde woonruimte”. Ook in deze zaak stond vast dat de beheerder/huurder de woning niet zelf gebruikte, maar kamergewijs verhuurde aan derden. De rechtbank Amsterdam oordeelde dat sprake was van een beheerovereenkomst, en liet daarbij nadrukkelijk meewegen dat een besloten vennootschap een woning niet eens kán bewonen als huurder (uitspraak). Dergelijke zaken zijn echter geen gelopen race, en het is van groot belang dat de eigenaar de overeenkomst met de beheerder zorgvuldig laat opstellen om een onverwacht beroep op huurbescherming te voorkomen.

Bevoegdheden beheerder
Discussie kan ook ontstaan over mededelingen en/of toestemming vanuit de beheerder. Terwijl de verhuurder hier niet van op de hoogte is. In hoeverre mogen huurders vertrouwen op een dergelijke uitlating, en kan een verhuurder hier vervolgens nog op terugkomen?

In een zaak uit 2012 stond niet ter discussie dat de beheerder bevoegd was om namens de eigenaar huurovereenkomsten te sluiten. Op enig moment had de beheerder vijf woningen verhuurd aan één huurder, die de woningen grootschalig had verbouwd en voor veel meer geld had onderverhuurd aan derden. De beheerder en eigenaar vorderden ontbinding van de huurovereenkomst: de verbouwing en onderverhuur vormden volgens hen toerekenbare tekortkomingen waar geen toestemming voor was verleend. De huurder stelde echter dat de beheerder de indruk had gewekt dat zij toestemming gaf. Dit werd door de beheerder betwist, waarbij zij tevens stelde de huurder er überhaupt niet van uit mocht gaan dat de beheerder bevoegd was om toestemming voor een grootschalige verbouwing te geven.

Volmacht voor het geven van toestemming
Het Hof Amsterdam oordeelde dat in een bepaalde functie ligt besloten dat toereikende volmacht is verleend om overeenkomsten te sluiten, die naar verkeersopvattingen uit die functie voortvloeien. Volgens het Hof past het geven van toestemming voor een ingrijpende woningverbouwing wel degelijk bij een beheerdersfunctie. Dit leidde er voorts toe dat indien de huurder er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat de beheerder bevoegd was om toestemming te verlenen, de beheerder en eigenaar dit niet aan de huurder kunnen tegenwerpen indien hier géén volmacht voor was gegeven (artikel 3:61 lid 2 BW). Nu vast kwam te staan dat de beheerder al dan niet stilzwijgend toestemming had gegeven voor de verbouwing, kon de huurovereenkomst met de huurder niet vanwege de verbouwing opgezegd worden, ook niet nu vaststond dat de eigenaar de beheerder geen volmacht voor het geven van toestemming had verleend.

Dit gold overigens niet voor de onbevoegde onderverhuur. Met toestemming voor onderverhuur wordt de huurder/onderverhuurder feitelijk het recht verleend de woningen te exploiteren. Het Hof oordeelde: “Een dergelijke gang van zaken is zo afwijkend van een normaal beheer van woningen dat een beheerder in beginsel niet kan worden geacht daartoe bevoegd te zijn”. Zelfs al had de beheerder de indruk gewekt dat zij toestemming gaf voor onderverhuur, dan had de huurder er in beginsel niet op mogen vertrouwen dat de eigenaar de beheerder dergelijke bevoegdheden had toevertrouwd.

Conclusie
Beheerconstructies zijn erg gebruikelijk en veel voorkomend. Het is daarom in het belang van alle partijen om de afspraken tussen eigenaar en beheerder goed vast te leggen. Met name voor eigenaren. Dit voorkomt dat het uit handen geven van een bepaalde taak als een boemerang terugkomt. 

Dit was een bijdrage van Glenn Kerver, advocaat bij GMW Advocaten.