ING: 'Gestegen nieuwbouwprijzen vooral gunstig voor grondbezitter en projectontwikkelaar'

De bouwproductie kent een vertraagde groei in 2022 en 2023 door met name het beperkte aantal vergunningverleningen in de woningbouw. De stikstofproblematiek in vooral de infrasector, hogere bouwkosten en onzekere economische vooruitzichten belemmeren verder de groei.

Orderboeken van bouwbedrijven zijn daarentegen nog zeer goed gevuld en nemen zelfs nog licht toe. Prijzen van nieuwbouwwoningen zijn de afgelopen jaren veel harder gestegen dan de bouwkosten van materialen en arbeid. De flink gestegen prijzen van nieuwbouwwoningen hebben vooral de opbrengsten van grondbezitters, projectontwikkelaars en in minder mate van aannemers laten stijgen. Dit stelt ING Research in het vandaag gepubliceerde Vooruitzicht bouw.

2022: lichte groei bouwproductie
In 2021 behaalde de bouwproductie een nieuw productierecord van meer dan 130 miljard euro. Ook voor 2022 (2,5%) en 2023 (1%) verwachten we dat de sector nog licht blijft doorgroeien ondanks de flink hogere energie- en materiaalprijzen, de beperkte groei van de afgifte van bouwvergunningen en de stikstofproblematiek. In de installatie-, herstel- en renovatiemarkt zorgen hogere energieprijzen juist voor extra vraag naar energiebesparende bouwwerkzaamheden zoals de installatie van (hybride) warmtepompen, plaatsing van zonnepanelen en isolatiewerkzaamheden.

Orderboeken nog zeer goed gevuld
Orderboeken van bouwbedrijven zijn nog zeer goed gevuld. Gemiddeld hadden bouwbedrijven in mei 10,6 maanden aan werk op voorraad. Dat is het hoogste niveau van deze eeuw. Het zou uiteraard kunnen dat door materiaaltekorten werkzaamheden niet uitgevoerd kunnen worden waardoor deze opdrachten in het orderboek blijven. Orderboeken zouden daardoor “kunstmatig” vol blijven, dus zonder nieuwe instroom van orders. Dit lijkt echter niet het geval. Productieniveaus lagen begin 2022 juist op hoge niveaus waaruit dus blijkt dat veel werkzaamheden zijn doorgegaan en er dus ook nieuwe instroom van nieuwe opdrachten is geweest.

“Bouwers hebben de afgelopen jaren geleerd om zich goed in te dekken tegen hogere inputprijzen waardoor over het algemeen winstmarges intact blijven.” aldus Maurice van Sante, senior econoom bij ING Research. “Winsten liggen in de bouw nu ook een stuk hoger dan enkele jaren geleden maar zijn in vergelijking met andere sectoren nog steeds laag.”

Aantal bouwvergunningen neemt sinds december 2021 af
In april 2022 werden 4.187 bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen afgegeven. Dat is 35% minder dan in dezelfde maand in 2021. Ook in de maanden daarvoor daalde het aantal vergunningen. In heel 2021 was er nog wel een nieuwe piek met ruim 75.500. Deze top kan gedeeltelijk verklaard worden doordat vergunningen vervroegd waren aangevraagd om de strengere BENG-milieueisen van begin 2021 te ontlopen. Deze vergunningen zijn in de loop van vorig jaar goedgekeurd. Om de stijgende lange termijn trend weer in te zetten moet het aantal vergunningen wel weer gaan aantrekken. Tekort aan grond, complexe projectontwikkeling, capaciteitsproblemen bij gemeenten om de aanvragen te verwerken en daarbovenop de stikstofproblematiek maken dit echter een forse uitdaging.

71.000 nieuwbouwwoningen in 2022 en afname in 2023 naar 70.000
De kabinetsdoelstelling om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen blijft nog ver uit zicht. Het laatste jaar dat dit gebeurde was in 1989. In 2021 werden er 71.221 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dat zijn er ruim 1.500 minder dan in 2019. Door de beperkte vergunningverlening verwacht ING Research dat het aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen in 2022 niet stijgt en uitkomt op circa 71.000 en volgend jaar daalt tot 70.000.

Verkoopprijzen nieuwbouwwoningen veel harder gestegen dan bouwkosten
Verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen zijn de afgelopen jaren flink gestegen en zelfs veel harder dan de bouwkosten. Begin 2022 lagen de verkoopprijzen van nieuwbouw naar schatting circa 75% hoger dan begin 2016. Materiaal- en loonkosten tezamen stegen “slechts” 20% en bouwkosten inclusief de winstmarge en risicokosten van de aannemer stegen met 40% in deze periode.

Vooral projectontwikkelaar en grondbezitter profiteren
Stijging van de bouwkosten inclusief winst en risico van de aannemer (maar exclusief grondkosten en kosten van de projectontwikkelaar en makelaar) zat de afgelopen jaren dus gemiddeld tussen de verkoopprijsstijging van nieuwbouw en de optelsom van materiaal- en loonkosten. Daardoor kon zowel de winst toenemen voor projectontwikkelaars en/of grondbezitters en de aannemers. Vooral projectontwikkelaars en grondeigenaren lijken dan ook geprofiteerd te hebben van de hogere verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen.

Planbatenheffing bij bestemmingsverandering
Een groep economen en woningmarktdeskundigen, waaronder van ING Research, heeft recent suggesties gedaan voor een samenhangend en evenwichtig pakket aan maatregelen om de knelpunten op de woningmarkt op te lossen. Om woningbouw te stimuleren is één van de voorgestelde maatregelen om een planbatenheffing in te voeren. Dit is een heffing op de waardestijging van grond wanneer deze een waardevollere bestemming krijgt zoals woningbouw. Door deze maatregel kunnen gemeenten er financieel meer van profiteren als zij woningbouw toestaan. Een mogelijk ander positief effect van een planbatenheffing is dat het voor speculanten minder interessant wordt om in grond te investeren en prijsstijgingen niet grotendeels alleen meer ten faveure komen van grondspeculanten en projectontwikkelaars