BTW verlaging een mogelijke oplossing voor het woningtekort?

Het woningtekort zal de komende jaren explosief stijgen door de terugval van de bouwproductie, de verwachte terugval van het aantal bouwvergunningen in 2022 en de verdere groei van het aantal huishoudens. In combinatie met recente Kabinetsmaatregelen voor de woningmarkt leidt dit onvermijdelijk tot een afname van de totale huurvoorraad. Mogelijk gaat het om tienduizenden woningen per jaar.

Daarom zijn er nu maatregelen nodig om de bouwproductie op gang te houden. Een verlaging van de BTW naar 9% voor de bouw van sociale en middeldure huurwoningen kan in 2022 al een positieve trend in werking zetten. Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat er voldoende bouwplannen zijn en dat woningcorporaties en pensioenfondsen nog steeds voldoende middelen hebben om te investeren in betaalbare huurwoningen.

Bouw van meer dan 25.000 woningen uitgesteld
Eerder onderzoek van Capital Value onder projectontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties (maart) toonde reeds aan dat de bouw van mogelijk 25.000 woningen wordt uitgesteld als gevolg van de stijging van bouwkosten, de onzekerheid rondom de zogeheten Oekraïne clausule en de stijging van de rente. Een groot deel betreft de bouw van betaalbare huurwoningen. Deze projecten zijn niet meer haalbaar in de huidige marktsituatie. Volgens Capital Value zal dit aantal verder stijgen als er geen maatregelen getroffen worden.

Op basis van de Europese regelgeving mogen lidstaten een verlaagd BTW tarief toepassen op de bouw, renovatie en verbouwing van in het kader van het sociaal beleid verstrekte huisvesting.

Aantal bouwvergunningen daalt in 2022 mogelijk naar 55.000
Het aantal afgegeven bouwvergunningen voor woningen kwam in het eerste kwartaal van 2022 zo’n 13% lager uit dan in 2021. In de cijfers over de bouwvergunningen zijn de gevolgen van de Oekraïne oorlog nog niet zichtbaar. De verwachting is dat het aantal de komende maanden verder zal dalen omdat projecten niet haalbaar lijken te zijn en in 2022 mogelijk terug zal lopen naar circa 55.000, vergelijkbaar aan het niveau van 2015-2016. Dit betekent een onherroepelijke daling van de woningbouwproductie over 1 à 2 jaar.

Woningtekort stijgt mogelijk verder naar 350.000-400.000
Met een woningtekort van bijna 279.000 woningen (3,5% van de voorraad) is de druk op de Nederlandse woningmarkt ongekend hoog. In februari werd, op basis van ramingen van ABF Research en Capital Value voorspeld, dat het tekort tot 2024 verder op zal lopen naar 316.000 woningen. Met de mogelijke uitstel van de bouw van 25.000 woningen of meer zal dit tekort veel hoger uitvallen. De afgelopen weken zijn er signalen dat er steeds meer projecten on-hold worden gezet. Als de neergaande trend van de bouwvergunningen werkelijkheid wordt en de groei van het aantal huishoudens blijft aanhouden dan kan het woningtekort de komende jaren stijgen naar 350.000 tot 400.000.

Verlaging van BTW naar 9% kan infarct voorkomen
Een oplossing voor het stimuleren van de bouw van gereguleerde huurwoningen (sociaal en middenhuur) is het verlagen van het BTW tarief naar 9%. Gerton Rademaker, belastingadviseur en partner bij Dirkzwager: “Op basis van de Europese regelgeving mogen lidstaten een verlaagd BTW tarief toepassen op de bouw, renovatie en verbouwing van in het kader van het sociaal beleid verstrekte huisvesting. De maatregel moet wel verband houden met sociaal beleid of met sociale huisvesting. Uit de rechtspraak van het (Europese) Hof van Justitie blijkt dat de invulling hiervan het resultaat zal zijn van politieke keuzes die in principe niet getoetst worden door de Europese Unie. Daarnaast is het van belang dat bij de invoering van een verlaagd BTW tarief rekening wordt gehouden met uitvoeringsaspecten en dat maatregelen worden genomen om misbruik te voorkomen.

Het stellen van een minimale termijn aan de verhuur van een gereguleerde huurwoning zou een dergelijke maatregel kunnen zijn. Indien er binnen deze termijn niet meer gereguleerd zou worden verhuurd, zou het tariefverschil (gedeeltelijk) moeten worden terugbetaald. Een minimale termijn van 10 jaar zou bijvoorbeeld aansluiten bij de huidige periodieke herzieningsregeling voor onroerende zaken. Omdat de meeste gemeenten reeds een minimale termijn van 20 jaar hanteren bij de bouw van sociale en middeldure huurwoningen levert deze voorwaarde in de praktijk geen problemen op. Het zou mooi zijn als er op zeer korte termijn een wetsvoorstel wordt gemaakt voor een dergelijke BTW verlaging, waarbij uiteraard rekening moet worden gehouden met vorenstaande punten.”

Marijn Snijders, directeur bij Capital Value: “Pensioenfondsen en woningcorporaties hebben voldoende kapitaal om te investeren in betaalbare huurwoningen. Het is nu zaak om er gezamenlijk voor te zorgen dat het beschikbare kapitaal ook kan worden aangewend. Een BTW verlaging biedt een oplossing aan projecten die in de huidige marktomstandigheden stil komen te liggen. Daarnaast moeten we waken voor stapeling van nieuwe regelgeving die het bouwen van betaalbare huurwoningen onmogelijk maken in de huidige marktsituatie. Praktische alle grote gemeenten hebben regels voor sociale en middenhuur bij nieuwbouw. De onlangs door de Minister aangekondigde landelijke regelgeving om de vrije markt huur (deels) te gaan reguleren kan deze lokale regelgeving doorkruisen.” 

Foto ©Tweede Kamer/Flickr