Leegstand van een verhuurde vakantiewoning? Let op uw btw-positie!
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de dagen van leegstand niet tot privégebruik van vakantiewoningen mogen worden gerekend. Hiermee lijkt voor bepaalde situaties te worden afgeweken van de eerdere rechtspraak waarin de aftrek werd bepaald op basis van het werkelijke/feitelijke gebruik. Aldus lijkt meer btw van de koopsom en onderhoudskosten aftrekbaar!
Recht op aftrek van btw
Als onroerende zaken zowel voor btw-belaste doeleinden als voor privédoeleinden worden gebruikt, bestaat bij de aanschaf alleen recht op aftrek van btw voor zover sprake is van voorgenomen btw-belast gebruik. In de praktijk bestaat regelmatig discussie over de wijze waarop het recht op aftrek in dit soort situaties exact moet worden bepaald. De wet kent hiervoor namelijk geen voorgeschreven methode. Wel is van belang dat de uiteindelijke methode zo objectief mogelijk weergeeft welk deel van de kosten werkelijk toe te rekenen is aan belaste activiteiten en welk deel aan het privégebruik. Het is vervolgens eventueel aan de rechter om na te gaan of met een toegepaste berekeningsmethode objectief wordt weergegeven welk deel van de kosten werkelijk toe te rekenen is aan de belaste activiteiten respectievelijk aan het privégebruik. Een toerekening van de omzetbelasting in de verhouding tussen het daadwerkelijk aantal uren/dagen voor btw-belaste activiteiten en het totale aantal daadwerkelijk gebruikte aantal uren/dagen van de onroerende zaak, is volgens de bestaande rechtspraak een nauwkeurig en objectief criterium voor het bepalen van de omvang van het aftrekrecht. In deze uitspraken werden de dagen van leegstand dus niet meegeteld.
Hoe omgaan met leegstand?
In de recente uitspraak van de Belastingrechter stond centraal op welke wijze diende te worden omgegaan met de dagen in een jaar waarop een vakantiewoning zowel niet voor de verhuur als niet voor privédoeleinden werd gebruikt (‘leegstand’). De eigenaar gebruikte zijn recreatiewoning afwisselend voor bedrijfsdoeleinden (verhuur aan derden voor recreatief gebruik) en voor privédoeleinden (eigen verblijf). In de beheer- en verhuurovereenkomst met het recreatiepark is opgenomen dat men het eigen gebruik van de recreatiewoning ten minste 13 maanden van tevoren moet aanmelden bij het recreatiepark. Te laat aanmelden van een gewenst aantal dagen eigen gebruik leidt ertoe dat dit verzoek door het recreatiepark wordt afgewezen, tenzij de recreatiewoning voor die gewenste periode niet is verhuurd aan derden en evenmin voor dat doel door het recreatiepark aan een derde in optie is gegeven. Bij het recreatiepark kan alleen tijdens kantooruren navraag worden gedaan of die situatie zich voordoet. Dat brengt mee dat de recreatiewoning op zodanige wijze aan het recreatiepark beschikbaar is gesteld dat de eigenaar buiten de perioden waarin hij de recreatiewoning daadwerkelijk en tijdig voor zichzelf en/of zijn gezinsleden beschikbaar heeft gehouden, niet op elk ander moment naar eigen goeddunken over de recreatiewoning kon beschikken. Daardoor stelde de Hoge Raad dat de perioden van het jaar waarin de recreatiewoning het recreatiepark met het oog op verhuur ter beschikking stond maar de recreatiewoning door niemand daadwerkelijk werd gebruikt, niet tegelijkertijd ook worden aangemerkt als perioden waarin de recreatiewoning de eigenaar voor privédoeleinden ter beschikking stond.
Gevolgen voor de praktijk
Zoals aangegeven zien wij in de praktijk regelmatig discussies ontstaan met de Belastingdienst over de bepaling van het recht op aftrek bij de aanschaf van een recreatiewoning en/of de correcties in de daaropvolgende jaren (‘herzieningsjaren’). Afhankelijk van de afspraken tussen de eigenaar van een recreatiewoning en het betreffende recreatiepark over het gebruik van de recreatiewoning in een jaar, zou op basis van dit recente arrest in dergelijke discussies gesteld kunnen worden dat de leegstaande dagen in de verdeelsleutel voor de aftrek van voorbelasting aan de (voorgenomen) btw-belaste verhuur toegerekend kunnen worden. Dan is het aandeel van (onbelast) privégebruik over het gehele jaar beperkt waardoor het niet terug te vorderen deel aan btw op koopsom en onderhoudskosten bij de recreatiewoning minimaal is.
Let er dus op dat een goede inrichting van de afspraken met het recreatiepark over het gebruik van de recreatiewoning, cruciaal kan zijn voor uw eigen btw-positie.
Dit was een bijdrage van BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V.
Industriegroep Real Estate & Construction
Mr. Raymond Hietveld - Senior manager Belastingadvies
Mr. Harmen Teeuwsen - Senior Manager Belastingadvies
revs@bdo.nl
Laatste nieuws
- 07-05-2024 06:00 Geen struisvogelgedrag! Alleen overheid kan het risico voor onrendabele top dragen
- 07-05-2024 00:10 CBS: Kantoorprijzen blijven dalen, nu ook dalende trend bij huurwoningen
- 06-05-2024 15:57 Anoeska Homan nieuwe projectmanager bij Westvast
- 06-05-2024 13:40 Ondanks daling in investeringen, ziet Savills tekenen van herstel in vastgoedmarkt
- 06-05-2024 12:55 Ballast Nedam verliest rechtszaak, Dordrecht mag nieuwe partner zoeken voor bouw 720 woningen
- 06-05-2024 11:52 Twin-Aandrijfassen huurt 270 m2 in Duiven
- 06-05-2024 11:47 Extra waterveiligheidseisen zetten bouw half miljoen woningen op het spel
- 06-05-2024 10:39 Beter Bed opent in Baarn zijn grootste winkel tot nu toe
- 06-05-2024 10:17 Blokker voorlopig veilig door Amerikaanse geldschieter Gordon Brothers
- 06-05-2024 09:36 Hypotheekrente op hoogste punt in 2024
- 06-05-2024 09:22 ABN Amro: Aantal bouwplannen voor seniorenwoningen loopt flink achter op doelstelling
- 03-05-2024 16:51 De Jonge wil meer rijkshubs in de regio
- 03-05-2024 15:06 Heeneman & Partners koopt portefeuille maatschappelijk vastgoed
- 03-05-2024 14:32 Meld je nu aan voor de training ‘Klimaatrisico’s bij woningcorporaties’
- 03-05-2024 14:23 Rijschool huurt 1.945 m2 bedrijfsruimte in Nieuw-Vennep
- 03-05-2024 14:10 Jongerius Invest koopt kantoorpand in Houten voor transformatie
- 03-05-2024 14:02 Welk recht is van toepassing bij bestemmingsplan op aanvraag?
- 03-05-2024 13:29 Regulering van de huurwoningmarkt in deze tijd is uitponddroom voor beleggers
- 03-05-2024 13:23 Schrijf u in bij Solid Public en vervul de vastgoeduitdagingen van de publieke sector!
- 03-05-2024 12:57 RAI Amsterdam wil complex herontwikkelen en richt vennootschappen op
- 03-05-2024 11:52 Topvacature: Medewerker vastgoedsturing bij Woonstad Rotterdam
- 03-05-2024 11:17 Leiden huurt deel van zorgcentrum voor opvang Oekraïense vluchtelingen
- 03-05-2024 11:13 Gemeenteraad Haarlem stelt bestemmingsplan voor Beatrixplein vast
- 03-05-2024 11:00 Bedrijfsgebouw in Almere wisselt van eigenaar via onderhandse verkoop
- 03-05-2024 10:47 Bestemmingsplan voor ontwikkeling Schiedamse bedrijventerreinen 's-Graveland en Spaanse Polder onherroepelijk
- 03-05-2024 10:39 Dodewaard krijgt er zeker 180 woningen bij
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.