Kwartaalcijfers Amsterdamse woningmarkt: dalingen alom

De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) geeft feiten over de woningmarkt voor de 1e kwartaal van 2022 in de gemeente Amsterdam en de stadsdelen.

Het totale woningaanbod in de gemeente Amsterdam bedroeg aan het einde van het eerste kwartaal van 2022 975 woningen. Dit is het tweede kwartaal op rij dat het aanbod onder de 1.000 woningen ligt. Een kwartaal eerder was het aanbod met 8% gestegen. Het grootste gedeelte van dit aanbod bestaat uit appartementen (82%).

De vraagprijs van een woning (mediaan) is t.o.v. het vierde kwartaal van 2021 met 3% gedaald naar € 598.040,-.   

Jerry Wijnen, voorzitter MVA: "Een stijging van 8% in het aanbod t.o.v. een kwartaal eerder lijkt een positieve ontwikkeling maar gezien het lage absolute aantal is het slechts een druppel op een gloeiende plaat."

Stadsdelen
In de stadsdelen Centrum en Zuidoost zien we een lichte daling in het aanbod t.o.v. een kwartaal eerder (respectievelijk 6% en 4%). In alle andere stadsdelen zien we het aanbod toenemen variërend tussen de 2% en 24%. In stadsdeel Zuid worden de meeste woningen aangeboden (22% van het totale aanbod) en in stadsdeel Zuidoost het minste (5% van het totale aanbod).  

De ontwikkeling van de mediane vraagprijs is wisselend op stadsdeelniveau. In Nieuw-West, West en Zuidoost zien we een daling t.o.v. een kwartaal eerder (-2%, -13% en -3%) en in de andere stadsdelen zien we een stijging variërend tussen de 1% (Centrum en Oost) en 11% (Noord).

Transacties
In de gemeente Amsterdam verkochten MVA-makelaars in het eerste kwartaal 1.478 woningen (voorlopig cijfer). Dit is een daling van 32% t.o.v. een jaar eerder, en t.o.v. een kwartaal eerder een daling van 33%. De mediane transactieprijs bedraagt € 559.689,-. Dit is een stijging van 9% t.o.v. een jaar eerder en een daling van 6% t.o.v. een kwartaal eerder. De afgelopen jaren zagen we de transactieprijs elk kwartaal toenemen, we zien voor het eerst sinds het eerste kwartaal van 2020 een daling in de transactieprijs t.o.v. een kwartaal eerder.

De gemiddelde m² prijs in de gemeente Amsterdam is licht gedaald t.o.v. het vierde kwartaal van 2021 (-1,4%). De laatste keer dat we een daling zagen in de gemiddelde m² prijs t.o.v. een kwartaal eerder was in het eerst kwartaal van 2020.  

Gemiddeld staan woningen 25 dagen te koop (verkooptijd). Dit is extreem kort, maar wel nagenoeg gelijk aan de looptijd van het vierde kwartaal van 2021. 

Transactieprijs stadsdelen
T.o.v. Q4 2021 zien we een wisselend beeld in de ontwikkeling van de transactieprijzen (mediaan) in de verschillende stadsdelen. In de stadsdelen Centrum, Oost en Zuid zien we een daling in de prijzen van respectievelijk 2%, 6% en 1% t.o.v. een kwartaal eerder. In stadsdeel West zien we echter een stijging van 4% t.o.v. een kwartaal eerder. Deze stijging wordt veroorzaakt door de verkoop van woningen die onder het type ‘tussenwoning’ geschaard worden.

Transactieprijzen vs vraagprijzen
In de gemeente Amsterdam werd het afgelopen kwartaal gemiddeld 12,5% meer betaald voor een woning dan de vraagprijs. 83% van het totaal aantal verkochte woningen werd boven de vraagprijs verkocht. Kijkend naar de getallen voor Nederland zien we geen hele grote verschillen. 79% van het totale aantal woningen werd in Nederland boven de vraagprijs verkocht.

Prijs per m² stadsdelen
De m² prijs in alle stadsdelen, m.u.v. stadsdeel Centrum, zijn gestegen t.o.v. zowel een kwartaal als een jaar eerder. In stadsdeel Zuid stegen de m² prijzen naar een gemiddelde van € 8.776,- en in stadsdeel West naar € 8.641,- (beide +2% t.o.v. het 4de kwartaal 2021). In stadsdeel Centrum was de gemiddelde m² prijs € 8.576,- dit is een daling van 3% t.o.v. een kwartaal eerder. De laagste m² prijzen zien we nog steeds terug in stadsdeel Zuidoost: € 4.630,- De prijzen zijn in dit stadsdeel afgelopen kwartaal wel met ruim 10% gestegen.

Krapte indicator
De krapte indicator is afgelopen kwartaal iets gestegen en staat op 2 voor de gemeente Amsterdam. Dit betekent dat een potentiële koper in Amsterdam het eerste kwartaal gemiddeld uit 2 woningen kon kiezen. We zien wel verschillen op stadsdeel niveau. De krapte indicator voor stadsdeel Centrum is 3,6 en voor Noord slechts 1,5. Mensen hebben onveranderd extreem weinig woningen waaruit gekozen kan worden, echter komt de indicator voor eerst sinds het derde kwartaal van 2020 weer op 2 uit.

Jerry Wijnen, voorzitter MVA: "Met de cijfers van één kwartaal, nu al de conclusie trekken dat de markt gaat veranderen is mijns inziens te vroeg. We zien wel voor het eerst in een lange tijd niet alleen maar stijgende cijfers, zet deze tendens het komende kwartaal door dan kunnen we hier echt meer over zeggen. Het kan goed zijn dat de huidige markt met de oplopende inflatie, stijgende rente, hogere energieprijzen en de oorlog in Oekraïne ook tot op zekere hoogte invloed gaat hebben op de woningmarkt. Echter het probleem op de woningmarkt is groot en niet zomaar opgelost. Het gezamenlijk goed kijken naar verschillende oplossingen, zowel lokaal als landelijk, die bijdragen aan een gezondere woningmarkt is nog steeds noodzakelijk. Het oplossen van het woning probleem gaat nog jaren duren, maar er moet wel vandaag mee begonnen worden. Vooralsnog ga ik er vanuit dat we kunnen spreken van een klein briesje wat hopelijk wat afkoeling gaat geven op de oververhitte woningmarkt."