Ontwikkeling van de bouwkosten: veel plannen, veel onzekerheid

Er zijn voldoende uitdagingen in 2022. De woningbouw moet versnellen en heel veel kantoren moeten energiezuiniger worden. Kunnen we dit in Nederland aan en wat betekent dit voor de bouwkosten? Frank Michielen, bouwkostenexpert AT Osborne en bestuurslid NVBK (Nederlandse Vereniging van Bouwkostendeskundigen) legt het uit. 

Er zijn heel momenteel in Nederland veel urgente uitdagingen met een component waar de bouw wat mee moet. Deze komen deels uit regelgeving en deels uit maatschappelijke noodzaak en regeringsbeleid. Hiernaast heeft de bouw nog zijn eigen uitdagingen met personeel en materiaal.

Vraag
Aan de vraagzijde speelt natuurlijk de noodzaak om veel woningen te bouwen. Ook het regeringsbeleid is hierop gericht. De ambitie is om jaarlijks 100.000 woningen te realiseren maar nog niet duidelijk is hoe, wanneer, en vooral waar die huizen moeten komen. Het kabinet gaat de woningbouw versnellen door innovaties te stimuleren. Dit kost normaal nog wel tijd in verband met het vinden van locaties, maken van een ontwerp, vergunningen, etc. Mogelijk neemt het kabinet nu maatregelen om dit te versnellen, maar dan duurt het nog vele maanden / meer dan een jaar voordat de aannemers hiermee aan de slag kunnen. 

Een ander aspect aan de vraagzijde is dat vanaf 2023 alle kantoren groter dan 100 m2 moeten zijn voorzien van minimaal energielabel C. Dit betekent een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kWh per m2 per jaar. Voldoet het gebouw dan niet aan de eisen, dan mag u het per 1 januari 2023 niet meer als kantoor gebruiken. Dit is al bekend vanaf 2013, maar één op de tien kantoren heeft nog een energielabel D of lager. De eigenaren van die panden moeten dus nog investeren in verduurzaming. Nog eens een derde van alle kantoren heeft helemaal geen energielabel. Dit wil niet zeggen dat de laatste categorie technisch niet voldoet maar bij elkaar is er nog veel werk voor de bouw en met name de installatiebranche de komende tijd.

Verbetering van de ventilatie in scholen zal ook de komende tijd extra werk opleveren voor de installatiebranche en de verduurzaming van bestaande gebouwen zet door: van gas af, lager energieverbruik, etc. De nadruk ligt op vloer-, gevel- en dakisolatie en weer op het installatiewerk met bijbehorende vraag naar materialen en installatie-monteurs. 

Nieuwbouw van kantoren zal naar verwachting beperkt zijn. Ten gevolge van de coronacrisis zijn veel organisaties afwachtend hoe de kantoorbezetting zal herstellen. Ook de stikstofproblematiek geeft een rem op vergunningen voor nieuwbouw.

Materiaalprijzen en arbeidskosten
We hebben de stijging van de materiaalprijzen al enkele keren besproken. In de tweede helft van 2021 zijn de prijzen van staal, hout, koper, isolatiemateriaal, glas en natuursteen sterk gestegen. De prijzen zijn nu gestabiliseerd, maar nog steeds aanzienlijk hoger dan een jaar geleden. De prijsstijgingen van materiaal is in 2021 bijna net zo hoog als in de totale periode 2015-2020. Hoe het prijsverloop verder zal gaan is onzeker en is ook afhankelijk van de brandstofprijzen. Voor het maken van staal, aluminium, etc. is veel energie nodig en de energieprijs bepaalt dus mede de prijs van het materiaal.

Indien de CO2-emissierechten duurder worden, zullen de prijzen van materialen verder stijgen. De stijging van de materiaalprijs kan, afhankelijk van het materiaal, 10-tallen procenten zijn. De verwerking van de materialen zit hier niet in dus de kosten van verwerkt materiaal zullen procentueel minder stijgen. Op de prijs van beton en baksteen heeft dit de meeste invloed. Op hout heeft het geen invloed.

Het tekort aan vaktechnisch personeel is zeker nog niet weg. De stijging van de CAO-lonen is na de verhoging per 1-1-2022 beperkt, maar inhuurkrachten kunnen wel hogere tarieven rekenen. Het grootst is het tekort aan elektriciens, monteurs, loodgieters en timmerlieden.

Beschikbaarheid bouwmaterialen
Knelpunt is ook de leveringszekerheid van materialen. Waar men voorheen bij tijdige bestelling wist dat de materialen tijdig op het werk waren, is het momenteel veel minder zeker. Dit wordt deels veroorzaakt de gestegen energieprijzen, waardoor productie niet meer rendabel is, deels door verlaagde productie van halffabricaten door corona en deels door onzekerheid in transport. Het is een risico voor de aannemer dat in de prijs wordt verrekend of dat de aannemer niet (volledig) wil dragen.

Bouwkosten op termijn
Er is nog veel onzekerheid. Wat gaat de energieprijs doen en komen er snel (woning)bouw projecten op de markt?
Nieuwe grote prijsstijgingen zoals in 2021 verwachten we niet meer in 2022, de prijzen blijven wel hoog. De gestegen kosten van bouwmaterialen en de risico’s die zowel in de prijs als de leveringstijd zitten, zullen in de aanbiedingen worden opgenomen. Bij complexe en hoog-risico projecten zullen de prijsstijgingen hoger zijn dan bij kleinere en laag-risico projecten. Dit wordt mede veroorzaakt doordat hiervoor minder aanbieders zijn.

Veelal worden alle inkoop- en realisatie-risico’s bij de aannemer gelegd en afgekocht.

Bij hoog-risico projecten is het een optie om de risico’s niet allemaal bij de aannemer te leggen, maar deze als opdrachtgever (deels) zelf te dragen. Hierbij moet men dan onderscheid maken tussen risico’s die de aannemer behoort te dragen (voldoende uitvoerend personeel, uitvoeringsfouten, normale prijsfluctuaties) en risico’s die de aannemer minder kan beïnvloeden (extreme prijsstijgingen, moeilijke leveringen). Dit vraagt tevoren wel een goede afspraak hoe dergelijke risico’s worden verrekend. Voor sommige projecten is het toepassen van de risicoregeling RWU een mogelijkheid.

De kosten van installaties zullen meer stijgen dan die van de bouwkundige werkzaamheden. Dit wordt veroorzaakt door een grotere vraag naar installatie-werkzaamheden en een grotere schaarste van personeel.

Alternatieven
Zoals wij eerder hebben aangegeven kan het aantrekkelijk zijn om alternatieve materialen en hergebruikte materialen te kiezen. Dit wordt dan niet alleen een duurzaamheidsaspect, maar ook een financieel en planningsaspect.

De verkrijging van gebruikte materialen met een voldoende kwaliteitsniveau is in de regel nog arbeidsintensief, maar het gebruik van databanken met te hergebruiken materiaal maakt het wel meer haalbaar. De toepassing van “tweede hands” materiaal vraagt inspanning en flexibiliteit van de opdrachtgever, ontwerpers en aannemers. Dit maakt het op dit moment niet per se goedkoper (maar ook niet altijd duurder!). Overigens kunnen andere afwegingen doorslaggevend zijn in de keuze, bijvoorbeeld de zekerheid van beschikbaarheid en korte transport routes vanuit een materiaalopslag in Nederland versus onzekerheid over beschikbaarheid en transport vanuit overzee.

Voor producten waar een certificaat benodigd is, zoals bijvoorbeeld voor een brandwerende deur, is hergebruik nog moeilijk toe te passen.

Conclusie
Er is nog veel onzekerheid over de materiaalprijzen en over de leverbaarheid van materialen. Deze ’onzekerheid’ (planning en kosten) zal een inschrijver per project inschatten als risico en doorrekenen in zijn inschrijfsom.

Er is een tekort aan arbeidskrachten. Dit zijn ook risico’s voor de aannemer, zowel in planning als in kosten.

Wij verwachten voor utiliteitsgebouwen in 2022 gebruikelijke prijsstijgingen van ca. 2,5 % ten opzichte van het (hoge) prijsniveau van 2021. Voor installatiewerkzaamheden zal de stijging 3-3,5% zijn. Bij complexe projecten met een hoog risico verwachten we een stijging die 2-3 % hoger is.

Het is echter een onzekere tijd.