Transformatie om woningtekort op te lossen

Wat gebeurt er in de woningmarkt op het gebied van transformatie en in hoeverre draagt dat bij aan het oplossen van het woningtekort? Financier DCMF ziet een aantal ontwikkelingen in de markt die zullen leiden tot meer transformaties. "Er zit nog veel potentie in dit deel van de markt." 

Nederland kent een tekort aan woningen. Op dit moment zo’n 330.000. Naast nieuwbouw speelt het transformeren van vastgoed objecten zonder woonbestemming naar wonen een belangrijke rol in het oplossen van dit probleem.

Transformatie
Het CBS gebruikt voor transformatie de volgende definitie: “het hergebruik van bestaande panden waarbij het gebruik van het pand (deels) wordt omgezet van een niet-woonfunctie naar een woonfunctie.” Het splitsen van woningen in meerdere eenheden valt dus niet onder deze definitie. Natuurlijk draagt dat ook bij aan het vergroten van het aantal beschikbare woningen maar er vindt geen herbestemming van de functie van het pand plaats.

Het is interessant om te zien in welke mate transformatie bijdraagt aan het creëren van nieuwe woningen. Er wordt veel over gesproken maar het aandeel is relatief beperkt. Tegelijkertijd geeft dit ook aan dat er nog veel potentie zit in dit deel van de markt.

Ongeveer 12,5% van het totaal aantal nieuw gecreëerde wooneenheden bestaat uit transformatie. Het gros komt uit nieuwbouw. Door trage afgifte van vergunningen en onvoldoende bouwgrond is de verwachting dat de komende jaren het aantal  nieuw op te leveren woningen zal dalen. Door steviger in te zetten op transformatie kan de daling van het aantal nieuwe wooneenheden worden tegen gegaan. De verwachting is dat overheden dit ook zien en makkelijker en sneller zullen meewerken aan het wijzigen van bestemmingen. Dit wordt mede ingegeven doordat leegstand van zowel kantoren als commerciële ruimten slecht is voor de leefbaarheid van wijken.

Kenmerken van transformatie
De afgelopen jaren laten een aantal specifieke kenmerken zien van transformaties. De meest voorkomende vorm van transformatie is van kantoor naar wonen (46%). Opvallende tweede met 17% zijn de transformaties waarbij al een deel van het pand de bestemming wonen had. Deze deeltransformaties komen vooral veel voor in combinatiepanden van winkel en wonen.

Een ander opvallend kenmerk is dat bijna 2/3 van de panden die getransformeerd worden een oppervlakte hebben van minder dan 500 m2. Blijkbaar zijn tot nu toe deze panden makkelijker te transformeren dan de grote objecten met veel vierkante meters. Dit kan te maken hebben met de complexiteit die toeneemt bij grotere objecten, zowel bouwkundig als in het vergunningen traject.

Het type woningen dat ontstaat na transformatie is ook zeer typerend. Het is dus duidelijk dat transformatie bijdraagt aan woonruimte voor een specifieke doelgroep.

Toekomst
Kijkend naar de specifieke elementen rondom transformatie is de verwachting dat het aantal panden dat getransformeerd wordt de komende jaren sterk zal toenemen. De belangrijkste redenen hiervoor zijn:

• Aanhoudend tekort aan woningen en te weinig nieuwbouw
• Dalende vraag naar kantoorruimte waardoor er meer van dit type vastgoed waarin de meeste transformaties plaatsvinden vrijkomt
• Leegstand in winkelstraten waarbij gemeenten zullen meewerken aan bestemmingswijziging om de leefbaarheid te bevorderen
• Grote vraag naar het type woning dat door transformatie wordt gerealiseerd. Kleine wooneenheden voor jongeren en eenpersoons huishoudens.

Financieren van transformaties
DCMF is een specialist in het financieren van transformaties. “We begrijpen het proces van dit soort trajecten en kunnen daar goed op inspelen“, aldus John van Gerwen, CEO van DCMF. “Zo zijn we erg snel met het uitbetalen van gelden uit bouwdepots. Dit doen we op weekbasis en dat geeft rust bij de klant omdat hij weet dat aannemers snel worden betaald en door kunnen. Ook zijn we ruim in onze financieringsnormen. We financieren namelijk 100% van de bouwkosten en dat geeft financiële ruimte. Omdat we specialist zijn kunnen we net dat stapje extra doen."