Huurovereenkomst splitsen om een hogere huur te kunnen vragen?

De afgelopen jaren zijn niet alleen de huizenprijzen sterk gestegen, maar ook de huurprijzen. Dit maakt dat vele verhuurders zoekende zijn naar manieren om de maximale huurprijs die ze op grond van de wet kunnen vragen, via een omweg (alsnog) boven dat maximum te brengen. Daar waar men de regels (en de achtergrond daarvan) niet (goed) kent, kan dat nog wel eens mis gaan. Een goed voorbeeld daarvan zien we in een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland.

Er werd in deze zaak met ingang van 1 mei 2017 een woning verhuurd met een huurprijs van € 372,06 per maand. Dit werd vastgelegd in een huurovereenkomst. Tegelijkertijd sloten de verhuurder en de huurder een tweede huurovereenkomst voor de huur van een parkeerplaats voor € 142,94 per maand. De totale huurprijs bedroeg aldus € 515,- per maand.

De twee huurovereenkomsten werden aan elkaar “verbonden” door te bepalen dat de ene overeenkomst niet los van de andere kon worden opgezegd. De huurder kon de huur van de parkeerplaats dus niet beëindigen zonder ook de huur van de woning te beëindigen. Veelzeggend detail daarbij is dat de parkeerplaats op een afstand van circa 2 kilometer van de woning lag en dat de huurder niet eens een auto had.

De huurder wendt zich vervolgens tot de huurcommissie om te laten beoordelen of de huurprijs voor de woning van € 372,06 redelijk is. De huurcommissie oordeelt dat de huur te hoog is en dat een redelijke huurprijs € 311,80 per maand bedraagt. De huurcommissie gaat er daarbij van uit dat de parkeerplaats géén deel uitmaakt van de huurovereenkomst van de woning en volgt aldus de “constructie” van de verhuurder.

De huurder laat het er niet bij zitten en vraagt de rechter vervolgens om te verklaren dat de twee huurovereenkomsten in feite slechts één huurovereenkomst zijn en dat voor die gehele overeenkomst het door de huurcommissie bepaalde bedrag van € 311,80 geldt.

De rechter volgt het betoog van de huurder en oordeelt dat beide huurovereenkomsten samen kwalificeren als één huurovereenkomst. De rechter acht daarbij onder andere van belang dat de beide huurovereenkomsten naar elkaar verwijzen en ook niet afzonderlijk opzegbaar zijn, terwijl de huurder geen enkel belang had bij de huur van de parkeerplaats (vanwege de afstand en het gebrek aan een auto). Uit hoofde van die ene huurovereenkomst (neergelegd in twee documenten) diende de huurder in beginsel dus € 515,- aan huur per maand te betalen.

De huurcommissie had echter al bepaald dat een redelijke prijs uit hoofde van de huurovereenkomst € 311,80 per maand bedroeg. Hierbij was echter géén rekening gehouden met de parkeerplaats. De vraag was dus of het bedrag omhoog moest vanwege de waarde van de parkeerplaats. De rechter oordeelt van niet. De parkeerplaats lag namelijk dusdanig ver van de woning, dat het geen verband meer houdt met de woning en aldus in relatie daartoe ook geen waarde vertegenwoordigt. De conclusie was dan ook dat de huurder in plaats van € 515,-, nog slechts € 311,80 per maand moest betalen. Voorts zal de verhuurder een flinke som aan teveel ontvangen huur aan de huurder terug moeten betalen. De verhuurder zag dus een flink deel van zijn rendement verdampen.

Voor veel mensen zal het voorgaande vreemd ogen. Je mag toch immers zelf wel bepalen wat je met je huurder afspreekt? Dat is dus niet altijd het geval! De wetgever heeft diverse regels ingevoerd om ervoor te zorgen dat huurders worden beschermd. Verhuurders verslikken zich hier geregeld in, een voorbeeld waarvan uit de hier besproken uitspraak blijkt.

Zowel voor de professionele als de particuliere verhuurder is het dus zeer verstandig om gedegen advies in te winnen voordat tot verhuur wordt overgegaan. Op die manier kan veel ellende (en schade) worden voorkomen.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel nog vragen? Neemt u dan vrijblijvend contact op met mr. R.A. Ralf Stoks rstoks@abenslag.nl of 0495 – 536 138).

[1] Rechtbank Noord-Nederland 4 juni 2019, ECLI:NL:RBNNE:2019:4379.