Bouwleges blijven fors. Ook na de nieuwe Omgevingswet!
Voor het behandelen van een vergunningsaanvraag mag een gemeente leges in rekening brengen. Een publiek geheim is dat bij grote bouwprojecten deze aanslagen vaak niet meer in verhouding staan met de door de gemeente gemaakte kosten. Als gevolg van de nieuwe Omgevingswet zal een deel van de behandeling van de vergunningsaanvraag bij marktpartijen komen te liggen. Of de gemeenten hiermee ook de bouwleges gaan verlagen is maar zeer de vraag. De recente jurisprudentie doet het ergste vermoeden.
--- Bezoektip: Congres op 21 maart over de Nieuwe Omgevingswet ----
Omgevingswet
Medio 2019 wordt de nieuwe Omgevingswet ingevoerd. De Omgevingswet vervangt 26 bestaande wetten op het gebied van Ruimtelijke Ordening, die nu regelen onder welke voorwaarden de fysieke omgeving waarin we leven veranderd mag worden. Maar het is niet alleen een kwestie van opschonen, er vinden ook fundamentele wijzigingen plaats.
Terwijl de benadering nu is dat een verandering alleen mag als aan allerlei voorwaarden is voldaan (nee, tenzij), wordt overgestapt naar een aanpak waarbij veranderingen wel mogen, als de voorbereidingen maar zorgvuldig hebben plaatsgevonden (ja, mits). De huidige bestemmingsplannen, waarbij per vierkante meter grond wordt beschreven wat wel en vooral niet mag, gaan verdwijnen. De verschillende bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen zullen opgaan in één omgevingsplan. De nadruk komt te liggen op het in hoofdlijnen toedelen van functies die passen binnen de visie van de leefomgeving als geheel.
Door de nieuwe regels komt er meer verantwoordelijkheid te liggen bij projectontwikkelaars en andere belanghebbenden. Zo wordt een deel van de beoordeling van de vergunningaanvraag, de toets aan het bouwbesluit en het bouwtoezicht, primair aan marktpartijen overgelaten. Voor de aanvrager van de vergunning brengt dit extra kosten met zich mee. Of de leges navenant dalen is nog maar zeer de vraag. Gemeenten gebruiken de leges omgevingsvergunning (bouwleges) al jaren als melkkoe. Een onderwerp waarover tot op de dag van vandaag veelvuldig wordt geprocedeerd en niet zonder succes.
Bouwleges
Om te voorkomen dat gemeenten het heffen van leges als verkapte belasting gebruiken, heeft de nationale wetgever de gemeenten strikte wettelijke regels voorgeschreven. De afgelopen maanden is er weer veel jurisprudentie verschenen, waaruit blijkt dat gemeenten de grenzen telkens weer opzoeken en zelfs regelmatig overschrijden. Een korte opsomming van de belangrijkste uitspraken:
Voor het in behandeling nemen van een vergunningsaanvraag, hebben gemeenten de bevoegdheid gekregen om ‘een klein bedrag’ aan leges te heffen. Een aanslag van meer dan 5% van de bouwsom vond rechtbank Rotterdam onlangs te gortig. Hier was geen sprake meer van een klein bedrag.
Daarnaast mogen de leges maximaal kostendekkend zijn. Er mag geen winst worden begroot. Zeker bij grote bouwprojecten, waarbij soms aanslagen worden opgelegd van enkele tonnen, blijkt de samenhang vaak ver te zoeken met de voor de gemeente gemoeide kosten. Onlangs oordeelde de Hoge Raad dat de begroting van de gemeente Heerlen niet door de beugel kon en werd de betreffende aanslag van ruim twee ton vernietigd. Een nieuwe aanslag vaststellen voor een lager bedrag kan dan niet meer.
Ook met het bepalen van de tarieven gaan gemeenten nog wel eens de mist in. De gemeente Rotterdam had tarieven vastgesteld die enorm schommelden tussen de 1,5% en 9% van de bouwsom. Als gevolg van het verbod op een onredelijke en willekeurige tariefstelling werden de opgelegde aanslagen door de rechter vernietigd.
Een nog groter probleem hebben de gemeenten, die bij het bepalen van de hoogte van de bouwsom verwijzen naar NENnormbladen. Over deze grove berekeningswijze, die geen rekening houdt met individuele of regionale omstandigheden, werd al langer geklaagd door belanghebbenden. Nu blijkt dat gemeenten de NEN-normbladen vaak ook niet op juiste wijze publiceren. Aanvankelijk was er sprake dat in de nieuwe Omgevingswet een dwingend voorschrift zou komen om de NEN-normen te gebruiken bij het bepalen van de bouwsom. Inmiddels is dit uit het wetsontwerp geschrapt.
Conclusie
Een groot deel van de gemeentelijke vrijheid bij het vaststellen van de legesverordeningen en tarieven blijft na de nieuwe Omgevingswet gehandhaafd. Veel voorstellen om de hoogte van de bouwleges te beperken of standaardiseren zijn inmiddels geschrapt. Uit de lange lijst van uitspraken blijkt dat gemeenten de grenzen van het toelaatbare nog altijd opzoeken en regelmatig overschrijden. De verwerking van de nieuwe Omgevingswet naar het aanpassen van de tarieven bouwleges, doet dan ook het ergste vrezen. Een extra aansporing om de hoogte van de bouwleges kritisch blijven te beoordelen, nu en in de nabije toekomst.
Sjoerd Hubregtse Msc, sjoerd.hubregtse@bdo.nl
BDO Belastingadviseurs, Amstelveen
BDO branchegroep Bouw & Vastgoed
www.bdo.nl/vastgoed
Wilt u meer weten over de gevolgen van de Omgevingswet voor uw onderneming? Bezoek dan ons evenement hierover op 21 maart aanstaande. Lees HIER over de onderwerpen en de sprekers en hoe u zich voor kunt opgeven.
Laatste nieuws
- 02-05-2024 08:50 Nieuwe huurder voor ruim 700 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in Rotterdam
- 02-05-2024 08:40 Robin Swane wordt head of ESG bij Colliers
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod zijn ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
- 01-05-2024 09:00 Themamaand mei: Projectontwikkeling
- 01-05-2024 08:56 Nikki van Horck nieuwe directeur Eefje Voogd Makelaardij
- 01-05-2024 08:43 Hans Hinfelaar en Barzien Khoshbakht starten vastgoedadvieskantoor Brikks
- 01-05-2024 08:02 HDN ziet hoogste aantal starters op hypotheekmarkt in vijf jaar
- 01-05-2024 07:32 JM Corporate Finance huurt kantoorruimte in Breda
- 01-05-2024 07:28 SolarToday koopt nieuwbouwontwikkeling in Roosendaal
- 30-04-2024 16:58 Springer Nature AI Lab IP huurt kantoorruimte in Groningen
- 30-04-2024 16:55 Bebo Vloeren bedrijfscomplex van 7.750 m2 in Etten-Leur
- 30-04-2024 16:25 ‘In de wereld van vastgoed is een goede assistant je beste asset’
- 30-04-2024 15:06 Timpaan en Bot Bouw tekenen bouwteamovereenkomst voor 83 woningen Le Jardin in Hoofddorp
- 30-04-2024 14:39 Europese Commissie verkoopt voor 1 miljard euro aan kantoorgebouwen in Brussel
- 30-04-2024 12:03 Aegon kiest met WTC Schiphol voor verbinding op de werkvloer om personeel naar kantoor te krijgen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.