Zijn lidmaatschapsrechten in flatcoöperaties nu onverkoopbaar geworden?

Op 26 april 2013 heeft de Hoge Raad in hoogste instantie geoordeeld in een zaak waarover ik eerder heb geschreven. Mijns inziens is een gevolg van het arrest dat lidmaatschapsrechten in flatcoöperaties nu onverkoopbaar zijn geworden omdat geen enkele bank de aankoop nog zal willen financieren. Ik zal dat proberen uit te leggen.

Omdat een lidmaatschapsrecht in een flatcoöperatie geen registergoed is (en dus ook niet ingeschreven kan worden bij het Kadaster) kan er geen hypotheekrecht op gevestigd worden. In de praktijk betekent dit dat banken wel leningen kunnen verstrekken, maar dat de debiteur alleen zekerheid kan verstrekken in de vorm van verpanding van het lidmaatschapsrecht.

Zoals men weet, wordt het zogeheten huurbeding opgenomen in de akte van hypotheekstelling. Dit geeft de bank het recht om huurders uit het onderpand te (laten) zetten als de debiteur/huiseigenaar de rente niet betaalt. Omdat de hypotheekakte wordt ingeschreven bij het Kadaster kan iedere potentiële huurder in dit openbare register na gaan of er een hypotheekrecht is gevestigd op de te huren woning alsmede of dit huurbeding in de akte is opgenomen. Daardoor weet hij of zij dat gedwongen verhuizing tot de mogelijkheden behoort als de huisbaas de rente niet meer aan de bank betaalt. 

Omdat de verpanding van het lidmaatschapsrecht niet kan worden ingeschreven in het openbare Kadaster, is het voor een potentiële huurder dus onmogelijk om op die manier na te gaan of dit risico er is. Daarbij ga ik er van uit dat het huurbeding wel in de verpandingsakte opgenomen zal zijn.

HR kiest niet voor de kant van de bank

De SNS bank bracht bij de behandeling van de zaak door de Hoge Raad in dat het een potentiële huurder vrij staat om de verhuurder inzage te vragen van de verpandingsakte als de te huren woning in een gebouw van een flatcoöperatie ligt. Ook stelde SNS dat geen enkele bank in de toekomst geld zal willen uitlenen voor de aankoop van een lidmaatschapsrecht, althans niet onder dezelfde gunstige(re) voorwaarden als nu het geval is, indien de Hoge Raad zou oordelen dat het huurbeding in een (niet openbare) pandakte minder sterk is dan hetzelfde beding in een (wel openbare) hypotheekakte. Dus de SNS onderschrijft mijn eerdere conclusie.

De Hoge Raad kiest in deze niet de kant van de bank, maar die van de potentiële huurders. Het kunnen inroepen door de bank van het huurbeding, met als consequentie gedwongen uithuiszetting van de huurder, is een zeer zware inbreuk op de rechten van de huurder. Daarom is de Hoge Raad van mening dat het bestaan van dit huurbeding voor een potentiële huurder simpel achterhaald moet kunnen worden. Oftewel, banken kunnen geen huurbeding inroepen als dit in de verpandingsakte staat, die is getekend in verband met de financiering van een lidmaatschapsrecht in een flatcoöperatie. 

Gevolgen voor banken, makelaars en eigenaren van lidmaatschapsrechten 

Een consequentie van deze uitspraak van de Hoge Raad is volgens mij dat de waarde van lidmaatschapsrechten per 26 april jongstleden fors gedaald is. Er zijn vast nog steeds potentiële kopers van woningen in een flatcoöperatie, maar als er geen of weinig banken bereid zijn om leningen te verstrekken (of alleen tegen hogere rentes) vanwege de toegenomen risico’s, dan moet dat een groot waarde drukkend effect. Dit effect zullen makelaars ondervinden.

Ik verwacht dat banken hun interne regels gaan aanscherpen waardoor zij niet of nauwelijks nog bereid zullen zijn om geld uit te lenen met lidmaatschapsrechten als onderpand. De banken die dat wel nog zullen doen in de toekomst worden daardoor praktisch monopolist en moeten hun hogere rentepercentages waarschijnlijk verdedigen bij instanties als de Autoriteit Consument en Markt (voorheen NMa) of komen onder vuur te liggen van de Vereniging Eigen Huis (VEH).

Ik denk dat ook flatcoöperaties en hun administrateurs in de eerstkomende jaarvergadering aandacht aan het arrest van de Hoge Raad moeten besteden. Er zijn wellicht oplossingen voor het ontstane probleem. Wel zal ieder lid in moet stemmen met die oplossingen en de kosten daarvan zullen moeten worden omgeslagen over de leden.

Mr. Ernst Loendersloot is kandidaat notaris te Maastricht. Hij is bereikbaar op telefoonnummer 043-3509950.