Inschrijving koopcontract beschermt koper niet volledig!
Sinds 1 september 2003 bevat de wet de mogelijkheid dat een koopcontract met betrekking tot een onroerende zaak in het Kadaster wordt ingeschreven, de zogenaamde Vormerkung. Door deze Vormerkung wordt de koper gedurende zes maanden beschermd in zijn recht tot levering van de onroerende zaak. Zo kan het na het sluiten van het koopcontract uitgesproken faillissement van de verkoper de levering van de onroerende zaak aan koper niet blokkeren en kan een nadien gevestigde hypotheek of beslag op de onroerende zaak niet tegen koper worden tegengeworpen. De onroerende zaak zal vrij van hypotheek en beslagen aan de koper worden geleverd.
Bovengenoemde bescherming betekent overigens niet dat schuldeisers van de verkoper sinds 2003 geen beslag meer leggen op de verkochte onroerende zaak. Immers, indien niet binnen zes maanden wordt geleverd, vervalt de bescherming van de koper en kan de schuldeiser zich nog immer verhalen op de onroerende zaak.
Om de bescherming van de Vormerkung te omzeilen, hebben schuldeisers in de laatste jaren diverse pogingen gewaagd om hun positie toch zo goed mogelijk zeker te stellen. Zo hebben vele schuldeisers gepoogd om op de koopsom die onder de notaris werd gestort, (derden)beslag te leggen. Praktisch probleem echter bij deze oplossing is dat een beslag onder een notaris op de koop slechts dan effectief is indien de koper de koopsom reeds heeft gestort onder de notaris en die notaris de koopsom (nog) niet heeft doorgestort aan de verkoper. De beslaglegger dient dan ook precies te weten bij welke notaris, en vooral wanneer, het passeren van de leveringsakte gepland staat. Legt de beslaglegger te vroeg beslag, dan treft het beslag geen doel en kiezen verkoper en koper (eenvoudigweg) een andere notaris om de leveringsakte te laten passeren. Legt de beslaglegger te laat beslag, heeft de notaris de koopsom reeds doorgestort aan verkoper en vist de beslaglegger ook dan achter het net.
Een andere methode om de bescherming van de Vormerkung te doorbreken is echter effectiever gebleken, zeker sinds de Hoge Raad op 8 oktober 2010 deze methode uitdrukkelijk heeft goedgekeurd. Een schuldeiser kan ook derdenbeslag leggen onder de koper, en wel op de vordering die verkoper heeft op de koper uit hoofde van de koopovereenkomst (de koopsom). Door dit beslag onder de koper kan immers de koper de koopprijs niet meer (bevrijdend) overmaken aan de notaris als gevolg waarvan doorgaans de hypotheek niet kan worden afgelost en de onroerende zaak niet vrij van hypotheek geleverd kan worden.
Betaalt de koper, ondanks het beslag, toch de koopsom, dan kan hij - zoals ook in het arrest van de Hoge Raad het geval was - worden veroordeeld tot betaling aan de beslaglegger van het bedrag waarvoor beslag is gelegd.
Vele lagere rechters (rechtbanken en gerechtshoven) waren tot voor kort van mening dat een dergelijke beslaglegging onder koper in strijd is met het wettelijke systeem van Vormerkung. De bescherming van Vormerkung beoogt immers te voorkomen dat de daadwerkelijke levering wordt gefrustreerd, zoals in dit geval door het leggen van beslag onder de koper.
De Hoge Raad heeft echter in zijn recente arrest bepaald dat een dergelijke beslaglegging wel degelijk geoorloofd is en dus het recht van de koper op de daadwerkelijke levering van de onroerende zaak, ondanks de wettelijke bepalingen inzake Vormerkung, blokkeert.
Wat betekent deze uitspraak van de Hoge Raad nu in de praktijk?
Als koper zul je nog immer de koopovereenkomst dienen in te schrijven. Die inschrijving beschermt immers tegen faillissement van de verkoper, beslaglegging en de vestiging van hypotheek op het verkochte.
Indien sprake is van een verkoper die in financiële moeilijkheden verkeert en een beslag redelijkerwijs te verwachten is, kan in de koopovereenkomst de vordering van de verkoper op de koper (tot betaling van de koopsom) worden gecedeerd of verpand aan de hypotheekhouder (uiteraard met diens medewerking) onder de verplichting om de overwaarde door te betalen aan de verkoper. Alsdan zal de levering waarschijnlijk doorgang kunnen vinden. Het beslag kan immers dan niet tegen de hypotheekhouder worden tegengeworpen.
Duidelijk is dat de koopovereenkomst zeer nauwkeurig moet worden opgesteld en dat medewerking van de hypotheekhouder en van de verkoper noodzakelijk is.
Indien de koopovereenkomst geen bepaling tot cessie of verpanding aan de hypotheekhouder bevat dan zou een oplossing kunnen zijn dat de hypotheekhouder aankondigt de onroerende zaak executoriaal te verkopen, met een veelal lagere opbrengst dan de vrijwillige verkoop tot gevolg. Indien voorzienbaar is dat die lage opbrengst onvoldoende is om de beslaglegger te voldoen, kan in kort geding dan vanwege misbruik van recht gedwongen worden het beslag onder de koper op te heffen, zodat toch de koopovereenkomst kan worden nagekomen (met een hogere opbrengst). Of een dergelijke procedure succesvol zal zijn, hangt uiteraard af van de concrete feiten en omstandigheden van het geval. In zijn algemeenheid valt op dit moment de kans dat een dergelijke procedure succesvol zal zijn niet goed in te schatten.
Een regeling tussen koper, verkoper en beslaglegger tot bijv. het in depot houden van een deel van de koopsom, indien mogelijk, valt dan ook veelal te prevaleren.
Heeft u dus een vordering op een verkoper van een onroerende zaak en de koopovereenkomst is reeds ingeschreven, leg dan zo snel mogelijk beslag onder de koper.
Bent u een (ongelukkige) koper onder wie beslag is gelegd vanwege schulden van de verkoper, dan bent u niet beschermd door de inschrijving van de koopovereenkomst in het Kadaster, en zult u in onderhandeling moeten treden met de beslaglegger.
Gaat u kopen, probeer dan zelf te zorgen voor die bescherming in de koopovereenkomst. U zult dan wel met de verkoper en diens hypotheekhouder dit moeten bespreken en overeenkomen.
Het is in ieder geval aan de wetgever om de bescherming van de koper thans in ere te herstellen.
Koos van der Linden
VVH Advocaten,
kvdlinden@vvhadvocaten.nl
020 - 589 89 00
Laatste nieuws
- 06-05-2024 15:57 Anoeska Homan nieuwe projectmanager bij Westvast
- 06-05-2024 13:40 Ondanks daling in investeringen, ziet Savills tekenen van herstel in vastgoedmarkt
- 06-05-2024 12:55 Ballast Nedam verliest rechtszaak, Dordrecht mag nieuwe partner zoeken voor bouw 720 woningen
- 06-05-2024 11:52 Twin-Aandrijfassen huurt 270 m2 in Duiven
- 06-05-2024 11:47 Extra waterveiligheidseisen zetten bouw half miljoen woningen op het spel
- 06-05-2024 10:39 Beter Bed opent in Baarn zijn grootste winkel tot nu toe
- 06-05-2024 10:17 Blokker voorlopig veilig door Amerikaanse geldschieter Gordon Brothers
- 06-05-2024 09:36 Hypotheekrente op hoogste punt in 2024
- 06-05-2024 09:22 ABN Amro: Aantal bouwplannen voor seniorenwoningen loopt flink achter op doelstelling
- 03-05-2024 16:51 De Jonge wil meer rijkshubs in de regio
- 03-05-2024 15:06 Heeneman & Partners koopt portefeuille maatschappelijk vastgoed
- 03-05-2024 14:32 Meld je nu aan voor de training ‘Klimaatrisico’s bij woningcorporaties’
- 03-05-2024 14:23 Rijschool huurt 1.945 m2 bedrijfsruimte in Nieuw-Vennep
- 03-05-2024 14:10 Jongerius Invest koopt kantoorpand in Houten voor transformatie
- 03-05-2024 14:02 Welk recht is van toepassing bij bestemmingsplan op aanvraag?
- 03-05-2024 13:29 Regulering van de huurwoningmarkt in deze tijd is uitponddroom voor beleggers
- 03-05-2024 13:23 Schrijf u in bij Solid Public en vervul de vastgoeduitdagingen van de publieke sector!
- 03-05-2024 12:57 RAI Amsterdam wil complex herontwikkelen en richt vennootschappen op
- 03-05-2024 11:52 Topvacature: Medewerker vastgoedsturing bij Woonstad Rotterdam
- 03-05-2024 11:17 Leiden huurt deel van zorgcentrum voor opvang Oekraïense vluchtelingen
- 03-05-2024 11:13 Gemeenteraad Haarlem stelt bestemmingsplan voor Beatrixplein vast
- 03-05-2024 11:00 Bedrijfsgebouw in Almere wisselt van eigenaar via onderhandse verkoop
- 03-05-2024 10:47 Bestemmingsplan voor ontwikkeling Schiedamse bedrijventerreinen 's-Graveland en Spaanse Polder onherroepelijk
- 03-05-2024 10:39 Dodewaard krijgt er zeker 180 woningen bij
- 03-05-2024 10:12 Reales koopt bedrijfsgebouw aan de Groningenhaven 1 in Nieuwegein
- 03-05-2024 08:45 Bedrijfscomplex in Deventer verkocht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.