Erfpachtstelsel op de schop: de recente ontwikkelingen op een rij gezet
Zoals al eerder is aangekondigd zal het huidige erfpachtstelsel in Amsterdam drastisch worden herzien. Begin volgend jaar zullen de eerste wijzigingsvoorstellen worden gedaan, waarbij de criteria voor de financiering van particuliere erfpacht die recent zijn vastgesteld waarschijnlijk een belangrijke rol zullen gaan spelen. Ook zullen deze criteria wellicht gevolgen hebben voor de financierbaarheid van gemeentelijke (Amsterdamse) erfpacht. Pauline Leegwater, advocate bij Six Advocaten in Amsterdam, zet deze ontwikkelingen op een rij.
Modernisering erfpachtbeleid Amsterdam
Erfpacht werd in Amsterdam ingevoerd in 1896. Daarvoor bestond een aantal redenen. De gemeente zag aankomen dat haar grond in waarde zou stijgen en wilde zeker weten dat deze waardestijging aan de gemeenschap ten goede zou komen. Ook kon de gemeente op die manier invloed (blijven) uitoefenen op de kwaliteit van de bebouwing en het gebruik van de grond.
Sinds enige tijd staat het systeem van erfpacht regelmatig ter discussie (zie bijvoorbeeld het artikel in De Telegraaf van donderdag 8 december jl.), en ook binnen de gemeenteraad van Amsterdam wordt hierover gesproken. Het college van burgemeester en wethouders houdt echter onverkort vast aan de principes waarop het erfpachtstelsel is gebaseerd. Erfpacht is nog altijd een goed instrument om stedelijke ontwikkeling te beïnvloeden en speculatie in grond te bestrijden. Maar mede naar aanleiding van deze discussie zal het gemeentelijke erfpachtbeleid in Amsterdam wel worden gemoderniseerd. De verantwoordelijk wethouder heeft aangekondigd daartoe uiterlijk in juni 2012 met voorstellen te komen.
Bij het formuleren van deze voorstellen zal de wethouder hoogst waarschijnlijk rekening houden met enkele recente ontwikkelingen in het kader van (de financierbaarheid van) particuliere erfpacht.
Criteria voor financiering particuliere erfpachtcontracten
Op 5 oktober 2011 heeft de Nederlandse Vereniging van Banken bekend gemaakt dat banken, erfpachters en enkele andere partijen, criteria hebben opgesteld voor de financierbaarheid van woningen op particuliere erfpacht. Onder particuliere erfpacht wordt verstaan: gronden die in erfpacht zijn uitgegeven door andere grondeigenaren dan overheden, zoals bijvoorbeeld particuliere vastgoedeigenaren, kerken, waterschappen en VvE’s . Ook Bureau Erfpacht heeft meegedacht over het opstellen van deze criteria voor particuliere erfpacht. Bureau Erfpacht (onderdeel van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam) is binnen Amsterdam verantwoordelijk voor het stedelijk erfpachtbeleid en het beheer van erfpachtcontracten en erfpachtvermogen.
De criteria zijn opgesteld omdat financiers sinds begin 2010 zeer terughoudend bleken bij het verstrekken van hypothecaire geldleningen voor woningen op particuliere erfpacht. Er zijn weinig wettelijke bepalingen die de inhoud van de erfpachtvoorwaarden reguleren, waardoor grondeigenaren een grote vrijheid hebben bij het opstellen van hun erfpachtvoorwaarden. Financiering van particuliere erfpacht bleek vanaf begin 2010 lastig te verkrijgen, omdat de financiers van mening waren dat de erfpachtvoorwaarden onaanvaardbare financiële risico’s met zich brachten voor de erfpachter en/of de financier. Volgens de sector werden deze risico’s veroorzaakt door onduidelijkheden in de particuliere erfpachtvoorwaarden en onzekerheid over de toekomstige hoogte van de canon, waardoor de erfpachter mogelijk in betalingsproblemen kan komen.
De criteria die zijn opgesteld in het kader van de financierbaarheid van woningen op particuliere erfpacht zijn halverwege november 2011 ingegaan, en hebben betrekking op bestaande particuliere erfpachtcontracten (erfpacht gevestigd voor 1 april 2012). Financiers zijn voor deze bestaande particuliere erfpachtcontracten in principe (weer) bereid financiering te verstrekken, mits het erfpachtrecht voldoet aan alle vijf de hierna genoemde criteria.
Duur van het erfpacht en de vergoedingsregeling
De akte van uitgifte moet helderheid bieden over de looptijd van het erfpachtrecht en de vergoeding van de erfpachter bij het einde van de erfpacht.
Canon en canonaanpassing
De actuele canon moet bekend zijn en de (verwachte) lastenontwikkeling voor de erfpachter moet duidelijk en niet onaanvaardbaar zijn.
Geen verplichting tot koop
De akte van uitgifte mag niet bepalen dat de erfpachter verplicht is het bloot eigendom op enig moment te kopen.
Wijziging erfpachtvoorwaarden
De akte van uitgifte mag niet bepalen dat de bloot eigenaar het recht heeft om eenzijdig de erfpachtvoorwaarden te wijzigen die van materiële invloed zijn op de waarde van het erfpachtrecht. Men moet hier denken aan: bepalingen over de hoogte van de canonvergoeding, aanpassingen van de canon, de voorwaarden voor beëindiging van het erfpachtrecht en de vergoeding bij beëindiging.
Geen materiële aantasting genotsrecht
De akte van uitgifte mag geen bepalingen bevatten die het genotsrecht van de erfpachter materieel aantasten. Daarvan is sprake wanneer de waarde van het erfpachtrecht materieel negatief wordt beïnvloed door erfpachtvoorwaarden die ertoe leiden dat de erfpachter de woning niet meer als woning kan gebruiken.
In het verleden zijn er ook particuliere erfpachtrechten uitgegeven die zijn gebaseerd op erfpachtvoorwaarden van overheden. Voor zover deze erfpachtvoorwaarden niet voldoen aan de hierboven genoemde criteria, zijn deze erfpachtvoorwaarden desalniettemin financierbaar indien de erfverpachter zich onherroepelijk heeft verplicht om bij de uitoefening van zijn rechten en verplichtingen uit hoofde van het erfpachtrecht voor onbepaalde tijd het beleid van de betreffende overheid volledig en zonder uitzondering te volgen.
Modelerfpachtvoorwaarden
Daarnaast is er een werkgroep in het leven geroepen die modelerfpachtvoorwaarden zal opstellen. Deze modelerfpachtvoorwaarden zullen niet alleen betrekking hebben op de hierboven genoemde criteria die zien op de financierbaarheid, maar zullen een breder karakter hebben. Overheden zijn expliciet uitgenodigd om een bijdrage aan deze modelerfpachtvoorwaarden te leveren. De verwachting is dat deze modelerfpachtvoorwaarden uiterlijk op 1 maart 2012 bekend zullen worden gemaakt, zodat nieuwe rechten van particuliere erfpacht (uitgegeven na 1 april 2012) slechts financierbaar zullen zijn als de erfpachtvoorwaarden conform het model zijn.
Financierbaarheid gemeentelijke erfpacht?
Voor erfpachtrechten waarbij de bloot eigenaar een overheid is, wordt door financiers over het algemeen zonder al te veel problemen financiering verstrekt. Daar zou na april 2012 best eens verandering in kunnen komen. De werkgroep die de modelerfpachtvoorwaarden zal opstellen, gaat er namelijk vanuit dat overheden hun erfpachtvoorwaarden bij de eerstvolgende herziening dan wel bij de eerstvolgende verkoop van het erfpachtrecht zullen aanpassen conform de modelerfpachtvoorwaarden. Wanneer deze aanpassing uitblijft en er een discrepantie tussen de gehanteerde erfpachtvoorwaarden en de modelerfpachtvoorwaarden (blijft) bestaan, is niet uitgesloten dat dit gevolgen zou kunnen hebben voor de financierbaarheid van deze rechten van overheidserfpacht. Reden temeer om te verwachten dat bij de modernisering van het Amsterdamse erfpachtbeleid de criteria voor financierbaarheid van particuliere erfpachtcontracten en de nog te verschijnen modelerfpachtvoorwaarden, nauwlettend in de gaten zullen worden gehouden.
Pauline Leegwater is advocate bij Six Advocaten in Amsterdam. Zij houdt zich bezig met zowel het algemeen en ruimtelijk bestuursrecht als het privaatrechtelijke bouw- en vastgoedrecht. Haar vakgebied strekt zich uit tot de belangrijkste aspecten van het vastgoedrecht: omgevings- en andere vergunningen, bestemmingsplannen, koop en verkoop van vastgoed, zakelijke rechten (appartementsrechten, opstal en erfpacht), bouwrecht en projectontwikkeling.
Laatste nieuws
- 12-06-2024 12:00 Achmea Real Estate verduurzaamt 231 woningen voor PME Pensioenfonds
- 12-06-2024 11:22 De Jonge: ‘Ik heb het fundament gelegd en hoop dat mijn opvolger kiest voor continuïteit’
- 12-06-2024 11:20 Corum SCPI sluit huurovereenkomst met New Yorker voor winkelcentrum Hermitage
- 12-06-2024 11:17 Marja Appelman positief over Mona Keijzer als minister
- 12-06-2024 11:14 Retief Viljoen head of finance bij Orion Investment Partners
- 12-06-2024 10:30 Achmea Real Estate koopt 108 woningen in Nijmegen
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.