Grontmij Capital Consultants: 'Tijd is rijp voor herbeoordeling risico’s'
Een enkel pensioenfonds gaat weer meer voor de stenen. Het merendeel blijft echter bij beleggingen in niet beursgenoteerde vastgoedfondsen. Zo constateert Norbert Bol, directeur van Grontmij Capital Consultants. Wel zijn onder invloed van slechte ervaringen uit het verleden de eisen wat betreft transparantie, governance en vreemd vermogen flink aangescherpt. Het complete interview dat Vastgoedjournaal had met Norbert Bol is voor iedereen nu toegankelijk.
Grontmij Capital Consultants (GCC) is zeven jaar geleden opgericht als nieuwe werkmaatschappij van Grontmij. Deze innovatie komt voort uit de overname van de bouw- en vastgoedactiviteiten van de Kats en Waalwijk Groep. Zij werden groot in het adviseren van pensioenfondsen bij de verwerving van gebouwen in ontwikkeling en het beheer daarvan. Onder het bewind van Norbert Bol, eerder directeur beleggingen bij AZL en Bank Insinger de Beaufort, werd de focus gelegd op een onafhankelijke adviespraktijk. Speciaal voor eindbeleggers. “Bij mijn aantreden zeven jaar geleden verbaasde ik mij over de afwezigheid van onafhankelijke adviseurs, die met verstand van zaken pensioenfondsen en verzekeraars geheel dedicated kunnen bijstaan bij hun vastgoedbeleggingen. Adviseurs zonder tegengestelde belangen. Wij hebben dus geen eigen vermogensproducten. We bedienen geen partijen die geld willen ophalen voor vastgoedactiviteiten. Onze adviseurs – GCC kent vijftien medewerkers – zijn er alleen voor onze klanten.”
Pensioenfondsen hebben het vandaag niet makkelijk, erkent Bol. “Onze klanten hebben vanwege de lage rentestand te maken met sterk fluctuerende dekkingsgraden. De aandelenmarkt brengt niet wat er van werd gehoopt. De obligatiemarkt is roerig. Veilige producten worden almaar duurder. Producten die maar enigszins de geur van enig risico bij zich hebben, leveren nog minder op. Over het algemeen zien pensioenfondsen en verzekeraars vastgoed nog wel als een veilige haven. Al worden daarin wel nadrukkelijk keuzes gemaakt. Zij houden zich verre van risicovolle projectontwikkeling, een te hoge leverage of investeringen in minder goede locaties.”
Defensief
De huidige vastgoedportefeuille heeft een overwegend defensief karakter. Er wordt via niet-beursgenoteerde fondsen belegd in woningen, winkels en maar voor een klein beetje in kantoren en bedrijfsruimte. De gemiddelde leegstand bedraagt slechts vier procent. “Dat percentage ligt ver onder het marktgemiddelde. We hebben altijd afstand bewaard tot de kantorenmarkt. Vanwege het cyclische karakter van die markt en gebrek aan helderheid over de afschrijvingstermijnen, zit de eigenaar al gauw in de verkeerde hoek. Bij winkels is dat anders. De ondernemer en de winkelbelegger hebben hetzelfde belang: zij willen publiek trekken. Natuurlijk. Ook winkelen ondergaat een verandering. Internet wijzigt het winkelgedrag, maar op goede locaties kan een passend rendement worden gerealiseerd. Beleggers zullen in dat segment wel moeten meebewegen met de economische ontwikkeling en soms lagere huren moeten accepteren. Dat leidt dan tot pittige discussies, maar de geringe leegstand is een feit. Dat geldt ook voor woningen. Daar halen pensioenfondsen geen toprendement, maar de kans op leegstand is eveneens gering.”
Zijn klanten blijven volgens Bol een voorkeur houden voor indirecte beleggingen. “Eén van onze klanten heeft belangstelling voor directe aankopen. Daar leeft de overtuiging dat bij niet beursgenoteerde fondsen de leverage toch hoger is dan gewenst. Ook wordt het aandeel onvoldoende liquide gevonden. Er zijn immers niet altijd goede kopers te vinden, maar dat is zeker niet de algemene trend. Vastgoedfondsen maken spreiding van het risico nou eenmaal beter mogelijk.”
Bol begrijpt de vrees voor een te sterke afhankelijkheid van vreemd vermogen. “Het beleggen met vreemd vermogen heeft de afgelopen jaren een behoorlijke keerzijde laten zien. Ook bij fondsen met een lage leverage. Als moet worden onderhandeld over herfinanciering van leningen, maar het ontbreekt aan banken die geld willen uitlenen – tijdens de bankencrisis hebben we meegemaakt dat alle loketten waren gesloten – dan ontstaat een lastige situatie. Vervolgens blijkt herfinanciering gepaard te gaan met hogere tarieven. Als tegelijkertijd de waarde van het vastgoed daalt, dan lost het rendement op.”
Kritisch kijken naar leverage
Ook GCC kijkt volgens hem veel kritischer naar de hoogte van het percentage vreemd vermogen op het belegd vermogen.”De crisis heeft iedereen rijp gemaakt voor herbeoordeling van de risico’s. We moeten allemaal leren leven met minder schulden. Niet voor niks heeft de industrie de definities aangescherpt. Meer dan dertig tot veertig procent vreemd vermogen, wordt niet langer normaal gevonden. Leverage is overigens niet altijd een kwaad. Soms is het nodig voor het realiseren van voldoende liquiditeit of reductie van de kosten. Maar we zullen dat niet tot wet verheffen. We gaan liever voor minder, dan voor meer. Als zich twee gelijkwaardige beleggingen aandienen, de één met tien procent en de ander met vijftig procent vreemd vermogen, dan gaat de voorkeur naar de eerste.”
Bol beschrijft het werk van hem en zijn collega’s deels als saai en gedegen. “Wij benaderen de vastgoedmarkt op een gestructureerde en systematische manier. Wij helpen onze klanten bij ontwikkeling van het beleid, presenteren voorspellingen en beoordelen of managers van beleggingsfondsen hun beloftes nakomen. Het gaat erom volstrekt helder te kunnen zijn over de risico’s. Dat is overigens nog lang niet altijd makkelijk. Producten verschillen, regels zijn niet overal hetzelfde en landen tonen cultuurverschillen. In de praktijk blijkt het soms ingewikkeld bij fondsen de vinger op de totale kosten te leggen. Als wij de kosten niet kunnen verklaren, dan treden we altijd in gesprek met de fondsmanagers. Snappen we het daarna nog niet, dan beginnen we er simpelweg niet aan. ”
Niet in Azië beleggen
GCC maakt het naar eigen zeggen de klanten evenmin makkelijk. “Het is belangrijk samen met de klant het beleid te ontwikkelen. Zonder heldere beleidsuitgangspunten, versta je elkaar immers niet. Vervolgens moeten die afspraken uitgevoerd. Pas daarna valt vast te stellen of we het goed hebben gedaan. Of dat we het beter hadden kunnen doen.”
Juist door die saaiheid blijft, zo zegt Bol, energie over om nieuwe kansen te verkennen. GCC heeft in een startnotitie de vastgoedmarkt in Azië onderzocht. Met een negatief resultaat. “Op zich is Azië een aantrekkelijk marktgebied, maar de grote beschikbaarheid aan kapitaal, de hogere percentages vreemd vermogen en de minder transparante markten, hebben ons vooralsnog doen besluiten het risico niet te zoeken.”
Perspectief voor infrastructuur
Andere vastgoedsegmenten bieden volgens Bol mogelijk een beter perspectief. “Pensioenfondsen hebben belangstelling voor infrastructuur. Een project aankopen als het gereed is, geldt als de veiligste route. Wij bestuderen nu of het nemen van enig bouwrisico, toch niet een premie met zich mee kan brengen. Ook de zorgsector heeft onze belangstelling. Dan gaat het niet zo zeer om het door beddenoverschot geteisterde ziekenhuiswezen, maar wel de langdurige (psychiatrische) zorg of de bouw van zorgwoningen. Vraag is nog wel hoe we de risico’s verbonden aan onverwachte politieke keuzes en ingrijpende stelselwijzigingen kunnen tackelen. Aandacht is er ook voor investeringen in de hotelbranche. Historisch gezien is de hotellerie een no-go-area. Toch kunnen we ons voorstellen dat hotels in Europese binnensteden de moeite waard zijn. Hoteloperators zijn heel nadrukkelijk bezig met duurzaamheid en bieden steeds meer transparantie.”
Laatste nieuws
- 12-06-2024 12:00 Achmea Real Estate verduurzaamt 231 woningen voor PME Pensioenfonds
- 12-06-2024 11:22 De Jonge: ‘Ik heb het fundament gelegd en hoop dat mijn opvolger kiest voor continuïteit’
- 12-06-2024 11:20 Corum SCPI sluit huurovereenkomst met New Yorker voor winkelcentrum Hermitage
- 12-06-2024 11:17 Marja Appelman positief over Mona Keijzer als minister
- 12-06-2024 11:14 Retief Viljoen head of finance bij Orion Investment Partners
- 12-06-2024 10:30 Achmea Real Estate koopt 108 woningen in Nijmegen
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.