Hoge rente hoeft niet duur te zijn
De (kapitaal)marktrentes zijn in de afgelopen twaalf maanden, en zeker sinds begin 2022, fors gestegen. De vijfjaars IRS, in augustus 2021 nog op 0,38% negatief, noteerde half juni 2,39%. Dergelijke niveaus hebben we sinds 2014 niet meer gezien. Voor vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars brengt dat, naast al onzekere marktomstandigheden zoals hoge inflatie en alsmaar stijgende bouwkosten, de nodige uitdagingen mee. Projecten die werden doorgerekend op basis van aannames met betrekking tot rente rekenen niet meer rond. Het is bovendien geen vanzelfsprekendheid meer dat de huisbank de beste oplossing biedt. Het gebeurt dan ook steeds vaker dat partijen op zoek gaan naar een alternatieve financier.
Naast de drie traditionele Nederlandse grootbanken kent Nederland inmiddels een breed scala aan (vastgoed)financiers. Er zijn er momenteel tientallen actief. Naast de reguliere buitenlandse banken gaat het dan om pensioenfondsen, verzekeraars en schuldfondsen. Bij verschillende financiers horen ook verschillende voorwaarden. Wij horen met flinke regelmaat van klanten dat ze een rente van bijvoorbeeld 6% per jaar veel te duur vinden en dat absoluut niet willen betalen. Maar is een hoge rente nou per definitie duur? Een simpel rekenvoorbeeld.
Een vastgoedbelegger koopt een kantoorgebouw voor €10 miljoen (inclusief kosten). De bruto huurinkomsten bedragen €800.000 per jaar. Na aftrek van de reguliere exploitatiekosten blijft daar €680.000 van over. Via zijn huisbank kan hij 50% van zijn investering financieren voor vijf jaar tegen 4% rente per jaar. De overige €5 miljoen moet uit eigen middelen worden ingebracht. Bij een inflatie van 2% is het gemiddelde directe rendement op het eigen vermogen dan 10,2% per jaar. Bij een schuldfonds kan deze belegger 80% van zijn investering financieren voor vijf jaar tegen 6% rente. Dat is 2% hoger, maar daar staat tegenover dat er slechts €2 miljoen aan eigen middelen hoeft te worden ingebracht. Bij een inflatie van 2% is het gemiddelde directe rendement op het eigen vermogen dan 11,4% per jaar. Daarnaast houdt de belegger veel meer eigen vermogen beschikbaar voor andere investeringen.
Er komt veel meer bij kijken
Het is dan ook aan te raden om als vastgoedbelegger niet enkel naar de hoogte van de rente te kijken en te spreken over duur of goedkoop. Er komt veel meer bij kijken. Zo kan het bij een transformatie of een nieuwbouwontwikkeling heel gunstig zijn om tijdens de bouw een kortlopende lening met een hogere rente af te sluiten bij een schuldfonds en daarna een langlopende beleggingsfinanciering tegen gunstige condities bij een Nederlandse of buitenlandse bank. In de mix kan dat een veel gunstiger rendement opleveren dan bijvoorbeeld een gecombineerde bouw-/beleggingsfinanciering.
Beleggers - ontwikkelend of niet - doen er goed aan zich te laten adviseren over wat hun opties zijn. Een hoge rente hoeft zeker niet zorgelijk te zijn, zolang dat maar niet de enige financieringsfactor is waarnaar gekeken wordt.
Dit was een bijdrage van Jos Westra, founding partner Lenda.nl.
Laatste nieuws
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Bronnen aan VJ: Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.