WOZ-cap: vol met onverwachte en onbegrijpelijke loopholes
Op 1 mei 2022 wordt dan eindelijk de WOZ-cap ingevoerd. Niet leuk voor verhuurders, want de maatregel kan leiden tot een fors lagere huurprijs. Zo gaat de minister ervan uit dat bijna 15.000 vrije sectorwoningen definitief zullen worden ‘omgekat’ naar sociale huurwoningen met een maximale huur van ongeveer €760 per maand. Hoe pakt de WOZ-cap uit in de praktijk? Waar moet u als verhuurder op letten? En wat kunt u doen om de ‘schade’ te voorkomen of te beperken?
Ondoordachte regelgeving
De WOZ-cap ziet er op het eerste gezicht eenvoudig uit: vanaf 1 mei 2022 wordt het puntental dat een huurwoning volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) scoort op basis van de WOZ-waarde gemaximeerd tot 33% van het totale puntental van de woning. Maar schijn bedriegt. De maatregel blijkt onvoldoende doordacht te zijn en daardoor onverwachte en onbedoelde neveneffecten te hebben. De WOZ-cap is in de praktijk bovendien gecompliceerd en daardoor lastig hanteerbaar. Met als ernstige gevolg dat het voor verhuurders leidt tot onzekerheden over de hoogte van de huurprijs. Die onzekerheid kan ertoe leiden dat projectontwikkelaars pas op de plaats maken. Dat is niet goed voor het belangrijkste doel dat minister de Jonge zichzelf heeft opgelegd: het bouwen van 900.000 woningen tot 2030.
Fluctuerende liberalisatiegrens
Het grootste knelpunt van de WOZ-cap houdt verband met het volgende. De WOZ-cap geldt alleen voor woningen vanaf 142 WWS-punten, terwijl de liberalisatiegrens niet gelijk is aan 142 WWS-punten. De liberalisatiegrens fluctueert namelijk al jaren tussen 141 en 145 WWS-punten. Op 1 mei 2022, wanneer de WOZ-cap wordt ingevoerd, moet een woning tenminste 145 WWS-punten scoren om in de vrije sector te kunnen verhuren. Maar per 1 juli 2022 heb je voor dezelfde woning nog maar 141 WWS-punten nodig. Hoeveel punten je vanaf 2023 nodig hebt is niet goed te voorspellen. Waar dit toe leidt kan het beste worden geïllustreerd aan de hand van voorbeelden.
Voorbeeld 1
Een woning heeft zonder WOZ-punten 94 punten. Indien de woning zonder WOZ-cap 48 of meer punten scoort voor de WOZ-waarde, komt het totale puntental op tenminste (94+48=) 142. Met 142 WWS-punten zorgt de WOZ-cap ervoor dat deze woning voor de WOZ-waarde niet 48 punten, maar maximaal 46 punten scoort, want dat is 33% van het totale puntental. Daarmee komt deze woning op een puntentotaal van maximaal (94+46=) 140 punten en kan deze niet meer verhuurd worden in de vrije sector.
Voorbeeld 2
Een woning heeft zonder WOZ-punten 94 punten. Indien de woning zonder WOZ-cap 47 of minder punten scoort voor de WOZ-waarde, komt het totale puntental op maximaal (94+47=) 141 punten. De WOZ-cap is dan dus niet van toepassing. Bij de verhuur van deze woning per 1 mei 2022 valt deze in het gereguleerde segment. Bij de verhuur per 1 juli 2022 zit dezelfde woning ineens in de vrije sector.
De WOZ-waarde van de woning van voorbeeld 1 is hoger dan die van voorbeeld 2. De eerste woning is dus duurder, zodat ervan mag worden uitgegaan dat deze van betere kwaliteit is. Maar de duurdere woning van voorbeeld 1 wordt in dit systeem per definitie een sociale huurwoning met een lage huurprijs, terwijl de goedkopere woning van voorbeeld 2 in de vrije sector kan worden verhuurd, maar alleen als de huur aanvangt in de tweede helft van het jaar.
Het in voorbeeld 2 beschreven merkwaardige fenomeen, waarbij het voor de hoogte van de huurprijs uitmaakt wanneer de woning in het jaar wordt verhuurd, treedt ook op bij woningen die zonder de WOZ-punten 95, 96 of 97 punten scoren. Pas bij 98 punten (zonder de WOZ-punten) kan de woning het gehele jaar door in de vrije sector worden verhuurd (mits de WOZ-waarde tenminste 47 punten oplevert, wat in goedkopere gebieden in ons land misschien niet altijd het geval zal zijn).
Uitzonderingen
Er zijn vijf categorieën waarin de WOZ-cap niet van toepassing is:
- Nieuwbouwwoningen van maximaal 40 m2, gerealiseerd in 2018 tot en met 2022 en gelegen in de Amsterdam en Utrecht en omgeving. Deze woningen hebben niet alleen geen WOZ-cap, maar krijgen sowieso meer punten voor de WOZ-waarde.
- Woningen tot en met 141 WWS-punten. Deze categorie is hiervoor al de orde gekomen.
- Lopende huurcontracten in de vrije sector. Pas nadat de op 1 mei 2022 zittende huurder is vertrokken, treedt de WOZ-cap in werking: bij de nieuwe huurder dus. Bij lopende contracten, die in het gereguleerde segment vallen, treedt de WOZ-cap wel meteen op 1 mei 2022 in werking en kan de huurder mogelijk een huurverlaging bewerkstelligen.
- Nieuwbouwwoningen gerealiseerd in 2015 tot en met 2019, mits deze minimaal 110 overige WWS-punten hebben. Deze woningen krijgen minimaal 40 WOZ-punten.
- Indien geen WOZ-waarde bekend is. Dan geldt de minimale WOZ-waarde, die per 1 juli 2022 € 61.188 bedraagt.
Remedies
Wat kan een verhuurder doen om te ontkomen aan de WOZ-cap?
Bij lopende tijdelijke huurcontracten in de vrije sector kan de verhuurder overwegen de huur na afloop te verlengen. Hij krijgt er dan huurbescherming voor de huurder voor in de plaats, maar hij behoudt voorlopig zijn rendement.
Een remedie die voor de langere termijn werkt is renovatie van de woning waardoor deze meer overige WWS-punten krijgt (dus zonder de WOZ-punten). Hiervoor hebben we gezien dat je dan aan 98 overige WWS-punten in ieder geval genoeg hebt. Verbetering van de energieprestatie levert over het algemeen de meeste punten, maar dat zal niet altijd lonen als de woning al label C heeft. Verbeteringen, ook die in de energieprestatie, die een investering vergen van minstens € 10.000, leveren gedurende vijf jaar na de investering 0,2 punt per geïnvesteerde €1.000 op.
Aantasting van het eigendomsrecht
De WOZ-cap is een aantasting van het eigendomsrecht. Die aantasting kan grote gevolgen hebben. Bijvoorbeeld voor de belegger die recent een woning tegen de huidige hoge koopsommen heeft ingekocht en gerekend heeft (en heeft moeten rekenen) met een vrije sector huur. Indien deze woning door de WOZ-cap terecht komt in de sociale huursector, kan de verhuur ervan ineens niet meer rendabel zijn. Maar de overheid kan niet zomaar tijdens het spel de spelregels veranderen. De Raad van State heeft in zijn advies over de WOZ-cap reeds gewezen op mogelijke strijdigheid van de maatregel met artikel 1 Eerste Protocol van het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens. Daarin wordt de eigenaar beschermd tegen een te ‘gretige’ overheid. Het is slechts wachten op de eerste zaak waarin dit gaat spelen.
Tot slot
De WOZ-cap is door het kabinet Rutte III bedacht. Maar het kabinet Rutte IV heeft nog meer in petto dat veel verder gaat dan de WOZ-cap. Ik doel met name op de gevreesde regulering van het middenhuursegment. Maar die plannen, waar wij eerder over schreven, zijn nog in onderzoek en moeten daarna ook nog uitgewerkt worden.
Dit was een bijdrage van Huib Hielkema, partner, naamgever en nestor van advocatenkantoor Hielkema & co.
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.