Ontwikkelen zonder zorgen; utopie of realiteit?
Zoals bekend heeft Nederland een geweldige (her)ontwikkelingsopgave. Met een aparte minister voor Wonen en miljarden in de buidel worden de woningontwikkelingen de komende jaren gestimuleerd. Ontwikkelaars en woningcorporaties staan te popelen om aan deze opgave invulling te geven. Ook veel nieuwe ontwikkelaars doen hun intrede in de markt. Een beweging die ook in de jaren negentig aan de orde was en duurde tot de start van de kredietcrisis in 2007.
In dit blog neem ik jullie mee terug in de tijd en laat ik zien welke lessen we kunnen trekken uit die periode om de hedendaagse uitdagingen aan te pakken.
De geschiedenis herhaalt zich
De jaren vanaf 2007 kenmerkte zich als een periode waarbij een neergang zichtbaar was en veel ontwikkelaars en woningcorporaties hun activiteiten afbouwden of staakten. Ook in de jaren negentig vonden er veel verhitte discussies plaats, gelijk aan die van nu, over hoe er betaalbare woningen konden worden gerealiseerd. Er werden veel vraagtekens geplaatst bij de gewenste woningbouw in het kader van het VINEX-beleid onder andere door de hoge grondprijzen. De grondprijzen zijn, niet geheel onverwacht, alleen maar verder gestegen, in veel gemeenten zelfs in de crisisjaren tussen 2007 en 2013. Voor een ontwikkelaar is het dus van belang om goed te kunnen rekenen welk grondbod haalbaar – of realistisch is -, zeker gezien de (ook stijgende) bouwkosten en een bepaalde ontwikkelingswinst die je nastreeft. Het helpt daarbij wel dat de woningprijzen vooralsnog sneller stijgen dan de grondprijzen. Een andere ontwikkeling die we de laatste maanden waarnemen is die van de stijgende rentes. Het is daarom belangrijk om de cashflows van projecten nauwkeurig in kaart te brengen en te volgen. Ook hierbij kunnen we lessen trekken uit het verleden. De geschiedenis heeft ons namelijk geleerd dat een rentestijging wordt gevolgd door een (vertraagde) terugval in de vraag en bouw van vrijesectorwoningen. Herhaalt de geschiedenis zich weer? Het is echter nog niet bekend of we te maken hebben met een tijdelijke of met een langdurige rentestijging.
Lessen trekken uit het verleden
Wat kunnen we leren van deze ervaring uit het verleden? Projectontwikkelaars kunnen zich wapenen door hun visie en met name financiële huishouding goed op orde te hebben en door continu op zoek te gaan naar antwoorden bij vragen die naar boven komen. Welk bod is gezien bepaalde kosten- en rendementsvoorstellingen nog reëel? Welke financiële risico’s loopt de pipeline van ontwikkelingen in de komende jaren? Maar ook: wat is het gevolg op de cashflow van het ontwikkelbedrijf als de rente tijdelijk of langdurig stijgt? Het begint er op te lijken dat we aan het begin staan van een tijd waarbij een dalende trend zich in de economie begint af te tekenen, met tal van onzekere factoren zoals stijgende rentes, hogere bouwkosten, langere levertijden van materialen, tekort aan handjes en stijgende grondkosten. Dit zijn flinke veranderingen voor projectontwikkelaars waar men zich in het verleden op heeft verkeken. Hoe kun je deze factoren naar behoren managen en zorgen dat je op dagbasis een haarscherp en actueel beeld hebt van de consequenties van veranderingen op je liquiditeit als ontwikkelaar?
Het belang van gebruiksvriendelijke software
Vraagstukken en scenario’s als deze lenen zich minder goed om in spreadsheets onder te brengen en zichtbaar te maken wat een verandering in bijvoorbeeld de rente doet in de cashflow van je projectenportefeuille. Er is gelukkig software op de markt beschikbaar die goede ondersteuning biedt om projecten snel door te rekenen en te bewaken, om zo een goed eindresultaat te bereiken. Veel aandacht wordt hierbij door designers en softwareontwikkelaars besteed om de gebruikservaring, ook wel user experience (UX), van de software zo hoog mogelijk te laten zijn. Om een zo hoog mogelijke ervaring te krijgen moet het ontwerp voldoen aan principes zoals gebruikersgericht, efficiënt, consistent, toegankelijk en zinvol. De gebruiker van de software is in dit proces altijd het uitgangspunt. Dit resulteert in software waarmee je grip houdt op projecten en cashflows, maar daarnaast ook een goed UX-design heeft. En dat is hard nodig gezien de hiervoor geschetste uitdagingen. Deze vergen namelijk zo veel aandacht dat je je niet druk hoort te maken of software of spreadsheets dit goed vertalen. Plezier en gemak in het gebruik is daarom een absoluut vereiste om zorgeloos te ontwikkelen en de valkuilen te vermijden die we in het verleden al hebben ontdekt. Zorgeloos ontwikkelen blijft denk ik een utopie, maar met gebruiksvriendelijke software ben je wel veel beter én sneller voorbereid op veranderingen.
Dit was een bijdrage van Marco Ruiten, commercieel manager bij Reasult.
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.