Waardering van appartementsrechten: let óók op de privaatrechtelijke bestemming!
In de vastgoedpraktijk lijkt men soms te vergeten dat een appartementsrecht naast de planologische publiekrechtelijke bestemming, ook een privaatrechtelijke bestemming heeft op grond van de splitsingsakte. Als gevolg hiervan worden appartementsrechten niet zelden onder- of overgewaardeerd door taxateurs. In deze bijdrage gaat Eline Hotland-van der Zwaag in op de perikelen rondom de bestemming van het appartementsrecht.
Wat is een appartementsrecht?
Door middel van een notariële splitsingsakte is het mogelijk om één gebouw te splitsen in meerdere zelfstandige eenheden: appartementsrechten. Met een appartementsrecht verkrijgt de appartementseigenaar een recht op een aandeel in de (gemeenschappelijke) eigendom. In de splitsingsakte staat onder meer opgenomen hoe veel appartementsrechten er zijn en welke rechten en plichten bij elk afzonderlijk aandeel horen. Zo bepaalt de splitsingsakte welke privaatrechtelijke bestemming een bepaald appartementsrecht heeft.
Vereniging van Eigenaars (VvE)
De VvE is de vereniging van appartementseigenaren die als rechtspersoon het beheer voert over de gemeenschap. De VvE is bevoegd om appartementseigenaars in en buiten rechte te vertegenwoordigen. De belangrijkste beslissingen worden genomen door de vergadering van eigenaars. Zo kan de vergadering de splitsingsakte en het daarbij behorende reglement wijzigen met een viervijfdemeerderheid van het totaal aantal stemmen. Ook op dit punt bestaan uitzonderingen; de privaatrechtelijke bestemming – die is bepaald in de splitsingsakte met het daarbij behorende reglement – is doorgaans te wijzigen met een gewone meerderheid van het totaal aantal stemmen.
Dubbele bestemming: publiek- en privaatrechtelijk
Ten tijde van de splitsing zal men immer rekening moeten houden met het vigerende bestemmingsplan. Als hieruit volgt dat de publiekrechtelijke enkelbestemming “detailhandel” is, dan zal splitsen ten behoeve van het realiseren van woningen een lastig verhaal zijn. In Nederland is vrijwel ieder stuk grond publiekrechtelijk bestemd. Het controleren van de publiekrechtelijke bestemming in het bestemmingsplan is bij het kopen van vastgoed daarom in alle gevallen aan te raden.
Naast de publiekrechtelijke bestemming in het bestemmingsplan, kan de splitsingsakte met het daarbij behorende splitsingsreglement ook een privaatrechtelijke bestemming bevatten. Vaak vormt dit een één-op-één overname of een nadere uitwerking van de op dat moment geldende publiekrechtelijke bestemming. Hierom liggen de publiek- en privaatrechtelijke bestemming doorgaans niet ver uit elkaar ten tijde van de splitsing. Dat kan echter anders zijn wanneer de splitsing decennia geleden heeft plaatsgevonden. De kans is dan groot dat de publiekrechtelijke bestemming tussentijds is gewijzigd, misschien zelfs wel meerdere malen. De vergadering van eigenaren kan de discrepantie tussen de publiek- en privaatrechtelijke bestemming dan dichten. Als de VvE wil meewerken aan een deze nieuwe publiekrechtelijke bestemming heeft de VvE kortweg twee opties: ofwel ervoor kiezen om het afwijkende gebruik tijdelijk toe te staan ofwel het wijzigen van de splitsingsakte. Aangezien de laatste optie meer tijd en geld kost, kiezen veel VvE’s voor het tijdelijk toestaan van afwijkend gebruik. Hiermee wordt de discrepantie echter niet duurzaam verholpen, maar wordt het als het ware “tijdelijk gelijmd”. Het is namelijk niet mogelijk voor de VvE om permanente toestemming voor afwijkend gebruik te geven.
Het voorgaande resulteert erin dat appartementsrechten zo nu en dan worden verkocht en overgedragen tegen een andere bestemming dan overeengekomen. Wanneer bijvoorbeeld de publiekrechtelijke bestemming van een kadastraal object “wonen en detailhandel” is en de appartementen feitelijk ook op die wijze in gebruik zijn, is het alsnog mogelijk dat de privaatrechtelijke bestemming “kantoren” is.
Zodra de vergadering van eigenaars van de VvE aanleiding ziet om het afwijkend gebruik niet langer toe te staan, komt de kersverse appartementseigenaar plotseling in een onverwachte benarde situatie terecht. Als de appartementseigenaar zelfstandig géén meerderheid heeft in de vergadering, is hij namelijk geheel afhankelijk van andere appartementseigenaars voor het wijzigen van de splitsingsakte met het daarbij behorende reglement.
Waardering afhankelijk van privaatrechtelijke bestemming
Vanzelfsprekend is de waardering van vastgoed onlosmakelijk verbonden met de bestemming daarvan. Woonruimte is in de regel bijvoorbeeld meer waard dan kantoorruimte of agrarisch bestemde grond. Toch blijkt het appartementsrechtenrecht in de praktijk zodanig complex dat deskundigen zoals makelaars of taxateurs het soms vergeten om de privaatrechtelijke bestemming te controleren. Hierdoor kan het voorkomen dat een koper in de veronderstelling is dat hij woonruimte koopt, maar de privaatrechtelijke bestemming uit de splitsingsakte een andere bestemming geeft. Als de koper dat had geweten, dan was de koopprijs waarschijnlijk lager uitgevallen.
Los van de vraag of het mogelijk is om de makelaar dan wel de taxateur achteraf aansprakelijk te stellen, zult u liever tijdens de onderhandelingen willen weten wat de exacte bestemming is van het appartementsrecht. Hierom adviseer ik u om bij het eventueel kopen of (laten) waarderen van één of meerdere appartementsrechten te allen tijde de transactie tijdig te laten controleren door een gespecialiseerd jurist.
Laatste nieuws
- 31-05-2024 16:50 Regiokantoor BPD Zuid verhuist naar Melkfabriek in De Caai in Eindhoven
- 31-05-2024 16:09 Nieuwe winkel 'Jouw Plekje' opent binnenkort in Zoetermeer
- 31-05-2024 15:46 Van Zeeburg Luimes & Lebbink Makelaars sluit zich aan bij Ten Hag Makelaars
- 31-05-2024 15:30 BPI Vastgoed verkoopt veertien bedrijfsunits in Oud-Beijerland
- 31-05-2024 14:25 Colliers versterkt kantorenteam met drie nieuwe medewerkers
- 31-05-2024 11:56 Ekowood Houses: 'Niet het wiel opnieuw uitvinden, maar concept perfectioneren'
- 31-05-2024 11:30 Michiel de Bruine wordt nieuwe coo van Vesteda
- 31-05-2024 11:20 Altera contracteert P1 voor parkeerbeheer in Houten
- 31-05-2024 10:58 Na bezwaren aanpassingen aan nieuwbouwproject Horsterhoeve in Ermelo
- 31-05-2024 10:44 Plannen voor 124 nieuwe woningen in Gilze en Rijen
- 31-05-2024 10:21 KCI the Engineers verhuist naar kantoorgebouw in Rotterdam Brainpark II
- 31-05-2024 10:18 Koffiemerk Wakuli opent drie nieuwe winkels
- 31-05-2024 10:16 Bestemmingsplan voormalige Pendorp in Alkmaar klaar voor vaststelling
- 31-05-2024 10:07 Diederick de Vidal de St. Germain naar Kroonenberg Groep
- 31-05-2024 09:44 Trainingscomplex ADO Den Haag verhuist definitief naar Zuiderpark
- 31-05-2024 06:00 Radio VJ: Bart Vink (gemeente Amsterdam): ‘Wij doen ons best om zo min mogelijk regels op te leggen’
- 30-05-2024 18:12 Provincie Zuid-Holland ziet af van betaalbaarheidseis van 40 procent sociaal
- 30-05-2024 16:36 Uitspraak Hoge Raad in box 3-zaken op 6 juni
- 30-05-2024 16:14 7.800 m2 huur verlengd in H-Park Hilversum
- 30-05-2024 15:47 DGBC lanceert handreiking over scope 3-emissies voor bouwsector
- 30-05-2024 14:20 Flexwoningen bieden dé oplossing voor knellende huisvestingsvragen
- 30-05-2024 12:47 Storebox huurt 335 m2 bedrijfsruimte in Rotterdam
- 30-05-2024 12:33 Raad van State geeft groen licht voor 1150 woningen in HiIversum
- 30-05-2024 12:27 Komende twintig jaar 60.000 woningen op grond Rijksvastgoedbedrijf in Flevoland
- 30-05-2024 12:03 D-reizen opent winkel in Marktveldplein in Vught
- 30-05-2024 11:43 Altera's research manager Kees van der Meulen met pensioen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.