Innovatie in het recht: de opstal in de VvE
In het werkveld worden vele initiatieven getoond om duurzamer te bouwen en te leven. Het opwekken van energie middels zonnepanelen is in deze een mooi voorbeeld van innovatie. Voor zonnepanelen is echter ook ruimte nodig, zeker waar een heel project of hele omgeving wordt voorzien van zonne-energie. Daken van huizen en gebouwen zijn daarvoor zeer geschikt. Helaas belemmert de wet soms de praktische uitvoering. Een bijdrage van Marie-Christine Veltkamp-van Paassen van GMW advocaten.
Van belang is dat de zonnepanelen in eigendom blijven bij de leverancier. Ze vormen immers zijn kapitaal. Bij het plaatsen van zonnepanelen op het dak dient er daarom voor gewaakt te worden dat de zonnepanelen geen bestanddeel gaan vormen van het dak of dat er sprake is van natrekking. De eigenaar het dak c.q. de grond wordt dan immers ook eigenaar van de zonnepanelen.
Bij het bovenstaande speelt de vraag of de zonnepanelen naar verkeersopvatting bij het dak horen, of ze makkelijk en zonder noemenswaardige kosten te verwijderen zijn, en of er al dan niet sprake is van een duurzame vereniging met het dak. In de praktijk levert dit vaak discussie op.
Door het vestigen van een opstalrecht wordt verdere discussie voorkomen. Er wordt als het ware een juridische scheidslijn aangebracht tussen het dak en de zonnepanelen, en de zonnepanelen blijven zo eigendom van de leverancier. Leveranciers en/of financiers van zonnepanelen eisen dan ook vaak een opstalrecht bij de plaatsing van zonnepanelen op het dak.
Opstalrecht in de VvE
De eigenaar van een gebouw is gerechtigd om een opstalrecht daarop te vestigen, maar gek genoeg geldt dit niet voor een VvE. Dit volgt uit artikel 5:117 BW. Een eigenaar van een zelfstandig appartementsrecht kan dat appartementsrecht wel bezwaren met een beperkt recht, zoals een opstalrecht. Maar het dak behoort in een VvE bijna altijd tot de gemeenschappelijke gedeelten. Als het gaat om een nieuwbouwproject, mag voor de splitsing een opstalrecht gevestigd worden, maar ná splitsing kan het onroerend goed niet mee bezwaard worden met een opstalrecht. Dit is jammer, omdat het niet zelden voorkomt dat een gebouw dat gesplitst is in appartementsrechten an sich zeer geschikt is voor de plaatsing van zonnepanelen.
Bovenstaand probleem kan opgelost worden door de splitsingsakte te wijzigen en het dak uit de splitsing te halen. Het dak wordt dan buiten de VvE toebedeeld aan de gemeenschappelijke eigenaren. Die moeten dan met elkaar het opstalrecht vestigen. Een dergelijke regeling is in het verleden ook toegepast in Amsterdam bij de aanleg van de metrotunnel. De gemeente wenste daar een opstalrecht voor de tunnel, maar kon bij percelen die gesplitst waren in appartementsrechten geen opstalrecht vestigen.
Het behoeft geen betoog dat dit een zeer gecompliceerde operatie betreft. Voor het wijzigen van de splitsingsakte is medewerking van alle eigenaren nodig, en ook van alle hypotheekhouders of andere beperkt gerechtigden. Vervolgens is die medewerking ook weer vereist bij het vestigen van het opstalrecht. Aan een dergelijke regeling, als die al lukt, gaat veel gesoebat vooraf.
Ontwerp-wetsvoorstel
Dit jaar is een ontwerp-wetsvoorstel gepresenteerd om boek 5, waarin o.m. appartementsrechten geregeld zijn, meer gericht op de toekomst te maken. Onderdeel daarvan is een aanpassing van artikel 5:117 BW in die zin dat het vestigen van een opstalrecht op de gemeenschappelijke gedeelten nu wél mogelijk wordt voor de VvE.
Het vestigen van een opstalrecht brengt een wijziging aan in de goederenrechtelijke situatie (het eigendomsrecht wordt beperkt), dus het is wel een vereiste dat hypotheekhouders en andere beperkt gerechtigden hun toestemming verlenen. Dat is ook zo opgenomen in het ontwerp-wetsvoorstel. Zolang de hypotheekhouder of andere beperkt gerechtigde niet wordt gehinderd door het opstalrecht, is de verwachting dat de toestemming niet geweigerd wordt dan wel in redelijkheid niet geweigerd kán worden. Dit geldt nog eens te meer nu het verzoek om toestemming vaak gedaan zal worden in het belang van verduurzaming. Hiervoor is een gezamenlijke verantwoordelijkheid vastgelegd in het Klimaatakkoord. Mocht een hypotheekhouder of andere beperkt gerechtigde zich onredelijk opstellen in deze, kan om een rechterlijke machtiging verzocht worden.
In het geval dat het ontwerp-wetsvoorstel zal leiden tot wet, geeft dit niet alleen veel meer speelruimte voor de plaatsing van zonnepanelen bij een VvE, maar bijvoorbeeld ook voor de plaatsing van een WKO-installatie of groendaken. Ik blijf u graag informeren over de vorderingen.
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.