Column VBO: Corona vraagt om een rechtvaardige marktwaarde
De online Taxatiesummit van 29 oktober jl. stond in het teken van ‘future proof’ taxaties. Een belangrijk onderwerp was het waardebegrip marktwaarde. Dit begrip staat nogal ter discussie, is er namelijk wel sprake van een marktwaarde in tijden van crisis? Ik neem je in deze column mee in de taxatietheorie en de taxatiepraktijk.
Als een waarde niet meer onbetwistbaar is, komt een taxatieleer tot stand. Dat hebben we tijdens de laatste crisis gezien met de totstandkoming van de PTA aanbevelingen en de oprichting van het NRVT-register. Alleen is men na de crisis vergeten de marktwaarde onder het vergrootglas te leggen. Want volgens mij volstaat de marktwaarde niet bij een uitval van de vraag. Waarde is een containerbegrip en daarmee multi-interpretabel, want iedereen verstaat er iets anders onder. Waardebegrippen worden daarom in de internationale standaarden (IVS en EVS) nader uitgewerkt. Deze standaarden zijn inmiddels geaccepteerd en uitgewerkt in de NRVT-reglementen. De taxatieleer vertelt ons dat waarde twee grondslagen heeft, namelijk het nut (worth) en de koopkracht bij ruil (value). Als partijen vertrouwen op taxaties bij financiering of de jaarrekening, zien we dat verkoop de geaccepteerde waarderingsgrondslag is.
Acht hypothesen
In ons financiële stelsel is marktwaarde de waardegrondslag in waarderingen. De marktwaarde is een theoretische prijs; de uitkomst van een transactie die verondersteld wordt aan acht hypothesen te voldoen. Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Bij vraagstabiliteit komen transacties rondom de peildatum ook feitelijk tot stand. Aan de geschatte prijs wordt breed maatschappelijk vertrouwen ontleend. Elke taxatie kent een zekere mate van onzekerheid. De combinatie van vertrouwen en schattingsonzekerheid kan een gevaarlijke combinatie zijn, zoals we in 2008 hebben gezien.
De momentopname
Taxaties vragen daarom om geborgd te worden. De internationale waarderingsstandaard EVS bevat een uitgebreide set van aan verplichte onderdelen. In één daarvan zit het probleem en dat is de momentopname. Bij een stabiliteit in de vraagzijde komen transacties rondom de peildatum ook feitelijk tot stand. De eventuele wens tot uitstel van verkoop mag van de EVS niet worden meegenomen bij marktwaarde: ‘Door een bereidwillige verkoper’ betekent noch een overdreven enthousiaste, noch een gedwongen verkoper die bereid is tegen elke prijs te verkopen, noch iemand die bereid is op een prijs te wachten die in de huidige marktomstandigheden niet als redelijk wordt beschouwd.
Marktwaarde is een persoonlijke inschatting van de taxateur en verkoopreferenties zijn geen absolute randvoorwaarden voor het doen van een schatting. Het probleem is dan ook: wanneer is de marktwaarde bij tijdelijke vraaguitval eigenlijk opportuun? Is er dan een ander waardebegrip dat wel toepasbaar is? De in Duitsland gehanteerde Mortgage lending value (de hypotheekwaarde) natuurlijk niet, want hoe voorzichtig, is geheel willekeurig. De sustainable value (duurzame waarde) evenmin, want hoe duurzaam is eveneens geheel arbitrair en niet te definiëren. Ook het nieuwe begrip ‘economische waarde’ is onbruikbaar. Want dit begrip gaat uit van één (contante waarde) methode en – erger nog – één subject.
Wat wel relevant zou kunnen zijn is een waardebegrip dat wel degelijk is gebaseerd op verkoop, maar met een uitbreiding van het bestaande marktwaardebegrip zoals EVS dat kent. Laat ik het de ‘rechtvaardige marktwaarde’ noemen. In dit waardebegrip wordt uitgegaan van de bereidheid tot verkoop en koop. Dit begrip kijkt naar het vastgoedobject als vermogensbestanddeel van een willige koper en een ‘nergens toe verplichte’ verkoper, ook op één moment. Het begrip rechtvaardige marktwaarde doet volgens mij meer recht aan de werkelijke posities van partijen dan geforceerd een handeling veronderstellen. Rechtvaardig of niet, marktwaarde blijft altijd een schatting van een taxateur en gaat altijd gepaard met een zekere mate van schattingsonzekerheid.
Dit was een column van Sebastiaan Roggeveen, beleidsadviseur Zakelijk Vastgoed VBO
Laatste nieuws
- 12-06-2024 10:30 Achmea Real Estate koopt 108 woningen in Nijmegen
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Bronnen aan VJ: Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.