Belastingclaim bij overdracht zakelijk vastgoed naar privé sterk beperken
De vastgoedsector is in omvang de afgelopen jaren hard gegroeid. Door de blijvende vraag is ook de waarde van onroerend goed sterk toegenomen. De IB-ondernemer die wil stoppen met zijn bedrijf en het zakelijk onroerend goed wenst over te brengen naar privé, kan over de waardeaangroei (stille reserve) een forse belastingheffing tegemoet zien van bijna 50%.
De praktijk biedt echter ruimte om een forse acute heffing bij een toekomstige staking te voorkomen. Omdat deze kwestie regelmatig voorkomt en ondernemers hier vaak niet bij stilstaan, leggen Behnaz Hasanzadah (tax manager) en Robin van Santen (tax advisor)van HVK Stevens in dit artikel uit hoe zo'n afrekening plaatsvindt en waar rekening mee kan worden gehouden om de belastingclaim te beperken of zelfs te voorkomen.
Foutenleer
Soms heeft een woning of een beleggingsobject jarenlang ten onrechte op de balans gestaan, omdat sprake was van verplicht privévermogen. Bij toepassing van de foutenleer blijft de waardestijging geheel buiten de heffing van box 1. De ten onrechte genoten voordelen (zoals afschrijvingen) worden gecorrigeerd. Herstel geschiedt in het laatste openstaande belastingjaar. In praktijk ziet men wel ruimte om met de Belastingdienst tot overeenstemming te komen.
Vermogensetikettering
Wanneer een ondernemer een pand koopt, is het de vraag of het pand als ondernemingsvermogen of als privévermogen kwalificeert ('vermogensetikettering'). Daarbij geldt als hoofdregel dat het gedeelte van het pand dat (uitsluitend) binnen de onderneming wordt gebruikt, verplicht ondernemingsvermogen vormt. Een fabrieksgebouw, welke (uitsluitend) binnen de onderneming wordt gebruikt, wordt aangemerkt als verplicht ondernemingsvermogen. Daarentegen vormt bijvoorbeeld een feitelijk afgescheiden bovenverdieping van een pand dat gebruikt wordt als woonhuis voor de ondernemer zonder enige functie voor de onderneming verplicht privévermogen. Deze twee categorieën zijn vrij duidelijk.
Het wordt lastiger bij een pand met een gemengde functie; bijvoorbeeld een pand met een bovenwoning dat niet splitsbaar is van de winkel op de begane grond. Of wanneer een ondernemer een pand koopt en een deel van het pand verhuurt aan derden. Dit zijn kwesties die in de praktijk regelmatig voorkomen waarbij in veel gevallen ondernemers niet beseffen dat hun keuze later kan leiden tot een claim van bijna 50%. In beginsel draait het om de wil van de ondernemer en is hij vrij in zijn keuze, mits hij daarbij niet de grenzen van de redelijkheid overschrijdt. Deze redelijkheidsgrenzen worden overschreden indien een ondernemer vermogensbestanddelen die naar hun aard tot het ondernemingsvermogen behoren tot zijn privévermogen wil rekenen of juist omgekeerd.
Latere herziening van de keuze
Indien een ondernemer in het verleden een deel van het pand (dat keuzevermogen was) heeft aangemerkt als ondernemingsvermogen en dit graag wenst terug te draaien, is het erg lastig om naderhand terug te komen op die keuze. Dit kan alleen worden gedaan op grond van een 'bijzondere omstandigheid'. Gevolg van herziening kan zijn dat een deel van een pand aan het ondernemingsvermogen wordt onttrokken, hetgeen leidt tot een afrekening over het verschil tussen de boekwaarde en de waarde in het economische verkeer.
Gelet op het bovenstaande, zijn aldus wel manieren mogelijk om een forse acute heffing bij een toekomstige staking van uw onderneming te voorkomen. Vooral door de huidige hoge marktwaarde van onroerende goederen kan het een goed moment zijn om hier nog eens naar te kijken. Doen zich bijvoorbeeld bijzondere omstandigheden voor, dan kunt u wellicht uw keuze uit het verleden herzien. Wij sparren graag met u wat mogelijk is.
Behnaz Hasanzadah (tax manager) en Robin van Santen (tax advisor) maken deel uit van het vastgoedteam en zijn verbonden aan HVK Stevens te Amsterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Stuur dan een e-mail naar b.hasanzadah@hvkstevens.com of naar r.vansanten@hvkstevens.com
Laatste nieuws
- 17-05-2024 11:18 Dit zijn de genomineerden voor de Amsterdamse Nieuwbouwprijs
- 17-05-2024 10:09 SCPI Upêka koopt twee panden in Breda via sale-and-leaseback constructie
- 17-05-2024 09:58 Particuliere belegger koopt woningen van Stebru
- 17-05-2024 09:04 Huib Boissevain: Vijf suggesties voor een nieuw kabinet
- 17-05-2024 08:52 Reinier Walta (Vastned): 'In België kunnen we gemakkelijker financieren'
- 17-05-2024 08:20 Welke lessen zijn er te trekken uit het faillissement van Big Bazar?
- 17-05-2024 00:00 Detailhandel zet 3,7 procent meer om in eerste kwartaal
- 16-05-2024 16:28 Fihad Minhas (Neprom): 'Veel te weinig geld voor woningbouw in coalitieakkoord'
- 16-05-2024 16:23 Pets Place opent flagshipstore in voormalige BCC in The Wall
- 16-05-2024 15:46 Achmea Real Estate koopt wijkwinkelcentrum van Van der Vorm Vastgoed
- 16-05-2024 15:35 Dit is de winnaar van de Neprom-prijs 2024
- 16-05-2024 15:10 Flink tekent langjarig voor bedrijfshal bij Amsterdam Amstel
- 16-05-2024 15:00 Amsterdam trekt 15 miljoen uit voor lerarencampus met 80 woningen
- 16-05-2024 14:30 Maarsen Groep en Dura Vermeer tekenen voor mixed-use complex in Amsterdam Noord
- 16-05-2024 14:10 Technisch dienstverlener huurt kantoorruimte in Donna Eindhoven
- 16-05-2024 14:00 IHS Capital koopt winkelpand in Haarlem
- 16-05-2024 13:50 WoningBouwersNL verwelkomt nieuwe maatregelen uit coalitieakkoord
- 16-05-2024 11:32 Hugo de Jonge: 'Blij met continuïteit van woningbouwbeleid in coalitieakkoord' + VIDEO
- 16-05-2024 11:15 New Balance huurt 3.865m2 van Jamestown voor EMEA-hoofdkantoor in Amsterdam
- 16-05-2024 11:03 Vastned Retail en Vastned Belgium gaan fuseren
- 16-05-2024 10:12 Rotterdamse VVD stelt raadsvragen over definitie gemeenschappelijk huishouden in nieuwe Wet betaalbare huur
- 16-05-2024 10:06 'Esprit vraagt faillissement aan in Europa'
- 16-05-2024 09:52 Senaat wil af van fiscale beperkingen op woningsplitsing en -deling
- 16-05-2024 09:34 Dit zijn de plannen van het nieuwe kabinet op het gebied van woningbouw
- 16-05-2024 08:56 Synchroon en Daelmans Vastgoed tekenen voor appartementengebouw in Zoetermeer
- 16-05-2024 08:49 Van Herk Groep verhuurt 2.100 m2 winkelruimte aan interieur-platform
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.