IFRS-regels huurverplichtingen kunnen vastgoedmarkt op de kop zetten
De boekhoudkundige regels die vanaf 1 januari 2019 gaan gelden hebben grote consequenties voor huurders en vastgoedbeleggers. Hoewel de kwestie urgent begint te worden, is de aandacht vanuit de sector nog minimaal. Wendy Verschoor, Member of the Board bij CBRE: ‘’Men ziet de impact niet. Boekhouden is gewoon niet sexy.’’ VJ zet de gevolgen voor huurders en verhuurders op een rij.
Verschoor sprak net als Jay Tahtah, Partner Capital Markets and Accounting Advisory Services bij PwC, bij de Business Meeting ‘Nieuwe IFRS-regels zetten huurders op z’n kop’ van VJ. De nieuwe jaarverslaggevingsregels van de IFRS (International Financial Reporting Standards) bepalen dat -kort gezegd - alle huurverplichtingen van het gehuurde vastgoed als schuld op de balans gezet moet worden. Dit wordt verplicht voor beursgenoteerde huurders, grofweg de corporates en grote retailers.
Huurdata verzamelen
Val je onder de nieuwe regels van IFRS, dan moeten de huurdata dit jaar al verzameld worden. De veranderingen dwingen huurders namelijk om alle huurverplichtingen mogelijk één jaar terug in het verleden vergelijkbaar te maken. Hoewel de regels al ruim twintig jaar in de maak zijn, lijkt de vastgoedsector nog niet voorbereid op de consequenties ervan.
Gevolgen
Naar schatting treffen de nieuwe IFRS-regels mogelijk meer dan €40 miljard aan gehuurd vastgoed, alleen al van beursgenoteerde bedrijven. Huurverplichtingen en -rechten die nu buiten de balans vallen, komen ineens op de balans. Ook de verlies- en winstrekening verandert: huurkosten komen er niet meer op, afschrijving en rentekosten wel. De solvabiliteit gaat omlaag door het passiveren van de huurverplichtingen; de operationele kasstroom neemt toe.
Huurcontracten
De regels zullen naar verwachting de (reeds grote) vraag naar kortlopende huurcontracten vergroten. Ook de vraag naar 'breaks' en opties tot verlenging wordt groter. Huurders willen simpelweg niet vastzitten aan langlopende huurcontracten die als een enorme kostenpost op de balans moeten worden opgenomen. Andersom betekent dit dat de belegger (verhuurder) minder zekerheid heeft.
Hoger rendement
Overigens betekent de grote wens voor kortlopende huurcontracten dat huurders vaak bereid zijn hogere maandhuren te betalen, waardoor beleggers vervolgens een hoger rendement kunnen behalen. ‘’Maar let op,’’ waarschuwt Verschoor. ‘’Dat is misschien leuk in een opgaande markt, maar je loopt daarmee wel veel risico als er mindere tijden aanbreken.’’
Keuzes maken
IFRS dwingt huurders om keuzes te maken in hun vastgoedstrategie. Het vastgoed kopen of toch liever kortere huurcontracten? Meer omzet-gerelateerde huren of verschuivingen naar service-elementen? ‘’Er zijn heel veel knoppen waaraan je kunt draaien. Je moet dat nú doen, want over twee jaar worden de gevolgen van je keuzes in de cijfers zichtbaar.’’
MKB
Het is volgens Verschoor ook ontzettend belangrijk om nu alvast na te denken over de nieuwe regels als de regelgeving in eerste instantie niet op je bedrijf van toepassing is. De ervaring leert dat een paar jaar na de invoering voor corporates en grote retailers, dergelijke regels ook voor het MKB verplicht worden. ‘’Dan ben je straks echt niet blij als je nu voor twintig jaar huur tekent en het vervolgens ineens op de balans moet gaan zetten.’’
Vergelijkbaarheid
Het belangrijkste doel van de nieuwe regels is volgens Tahtah onderlinge vergelijkbaarheid. Hij geeft daarvoor een voorbeeld van twee luchtvaartmaatschappijen met elk twintig vliegtuigen. ‘’Maatschappij A huurt er tien en heeft er tien in eigen bezit; maatschappij B heeft alle vliegtuigen in eigen bezit. Ook al zou de omzet van beide bedrijven hetzelfde zijn, dan ziet de balans er op dit moment toch compleet verschillend uit. Dat is straks niet meer het geval.’’
Sale-and-leaseback
‘’Het trucje sale-and-leaseback werkt straks niet meer om balansverkorting te bereiken,’’ concludeert Verschoor. ‘’Dat betekent natuurlijk niet dat je het niet meer kunt doen, maar het zal minder voorkomen. De keuze voor huren of kopen moet straks geen financiële, maar een strategische keuze zijn. Bijvoorbeeld over hoe groot je je vastgoedportefeuille wilt en de mate van flexibiliteit die je in je vastgoed wilt.’’
Zichtbaarheid
Verschoor noemt twee redenen voor de veranderingen die de vastgoedsector ondergaat. ‘’Fraude en de crisis hebben ervoor gezorgd dat er veel kritischer naar vastgoed wordt gekeken. Er is een roep om zichtbaarheid: inzicht in hoeveel geld er wordt uitgegeven aan vastgoed. Bedrijven die onder de regels vallen worden gedwongen om een beeld te schetsen van alle lopende huurverplichtingen en de impact ervan op de balansrekening.’’
Onderhandelingen
‘’Je zou bij de huurafspraken kunnen spelen met de verhouding variabel/fixed of met de verhouding huur/servicekosten,’’ vertelt Tahtah. ‘’Maar het moet nog blijken hoe de partijen precies gaan reageren.’’ Verschoor: ‘’Moet je je hele businessmodel omgooien of blijf je bij je huisvestingsstrategie? Was die strategie überhaupt wel goed? Daar zal veel kritischer naar gekeken worden. Het spelletje tussen huurder en belegger zal feller gespeeld worden. Bereid je voor op (her)onderhandelingen.’’
Praktijkvoorbeeld
Tahtah is al een situatie tegengekomen waarin de huurder de nieuwe regelgeving in de onderhandelingen gebruikte. ‘’Deze huurde al twintig jaar hetzelfde distributiecentrum. Toen het contract bijna afliep, stelde de verhuurder voor om twintig jaar bij te tekenen. Huurder gaf aan slechts voor een periode van vijf jaar bij te willen tekenen. Daarvoor gaf hij de nieuwe regels, waardoor hij twintig jaar huur op de balans op moet nemen, als reden.''
"Verhuurder was - bang dat de huurder zou vertrekken - bereid de eerste twee jaar geen huur te rekenen als er tóch voor twintig jaar werd bijgetekend. De huurder ging daarmee akkoord. Achteraf bleek echter dat de huurder sowieso bij had getekend, omdat het pand simpelweg nodig was voor de bedrijfsvoering. Hij had de nieuwe regels gebruikt om zijn positie in de onderhandelingen te versterken.’’
Winnaars en verliezers
Maar welke partijen hebben er nou het meeste baat bij? ‘’De adviseurs zijn zoals altijd de grote winnaar,’’ vertelt Verschoor. ‘’Beleggers hebben de meeste kans om verliezer te worden. Zij raken afhankelijker van de wensen van hun huurders. Andere winnaars zijn de grote multinationals die gedwongen worden om veel beter naar hun vastgoed te kijken. Er bestaan voorbeelden van partijen die jarenlang huur betaalden voor een object dat allang gesloopt bleek. Daar valt ontzettend veel winst te behalen.’’
Foto: Created by Pressfoto - Freepik.com.
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.