Woonruimte voor bepaalde tijd: de wens is soms de vader van de gedachte
Inmiddels weet iedereen het wel: de wet is per 1 juli 2016 aangepast door een 'tijdelijke huurovereenkomst' te introduceren waarbij de huurder aan het einde van een bepaalde termijn (max 2 jaar bij zelfstandige woonruimte, en max 5 jaar bij onzelfstandige woonruimte) geen recht heeft op huurbescherming. Een artikel van Merijn Veldman van DVLP Advocaten.
De verhuurder hoeft dus aan het einde van die termijn niet op te zeggen op uitsluitend de wettelijke gronden; hij kan volstaan met een mededeling dat de overeengekomen termijn eindigt. De huurder moet dan vertrekken. Vanwege die tijdelijkheid en de relatief onbeschermde positie van de huurder is in de nieuwe wet opgenomen dat de huurder tussentijds kan opzeggen, mits er sprake is van zo’n nieuw tijdelijk huurcontract van 2 jaar of korter. Op een huur voor een bepaalde duur van langer dan 2 jaar blijft de wettelijke regeling van toepassing waaruit volgt dat de huur niet voor het verstrijken van de bepaalde tijd kan worden opgezegd.
Enige paniek
Daarover is enige paniek ontstaan bij verhuurders van woonruimte die doorgaans contracten voor bepaalde tijd van 1 jaar sluiten met hun huurders (zoals woningbeleggers in het duurdere segment). De nieuwe tijdelijke huurovereenkomst is voor deze partijen meestal geen interessante optie. Beleggers hebben weinig belang bij kortdurende huurovereenkomsten.
Voor deze verhuurders is juist belangrijk dat de huurder ook een minimale termijn huurt: vandaar de contracten voor bepaalde tijd, die door de huurder niet voor het verstrijken van die tijd kon worden opgezegd. Betekent het invoeren van de nieuwe regeling dat een contract voor bepaalde tijd van 2 jaar of korter nu altijd door de huurder tussentijds kan worden opgezegd? Dat zou een wijziging tot gevolg hebben ten opzichte van het oude systeem.
Daarover zijn aan de minister vragen gesteld en de minister heeft deze recentelijk beantwoord. De minister heeft onder meer geantwoord: “Nee, ik heb met de introductie van de tijdelijke huurcontracten voor bepaalde tijd niet beoogd afbreuk te doen aan de gangbare praktijk onder commerciële verhuurders van het hanteren van een minimumcontractsduur. Ik heb hiermee slechts beoogd een nieuwe vorm van tijdelijk huur van woonruimte te introduceren. De mogelijkheid van het afsluiten van tijdelijke huurovereenkomsten, zoals geïntroduceerd met de Wet doorstroming huurmarkt, is bedoeld als een aanvulling op de bestaande mogelijkheden van verhuur. Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om de wet op dit punt te verduidelijken.”
Zucht van verlichting
In de praktijk constateer ik dat men nu denkt dat de kous hiermee af is. Men denkt dat een ‘normaal’ contract voor bepaalde tijd (dus een contract waarbij de huurder recht heeft op huurbescherming en waarbij dus geen sprake is van de nieuwe soort tijdelijke huurovereenkomst) niet tussentijds kan worden opgezegd door de huurder, ook niet als dat contract voor 2 jaar of korter is aangegaan. Een zucht van verlichting in verhuurdersland! Het moet mij toch van het hart: ik vraag mij af of de wens hier de vader is van de gedachte.
De opmerking van de minister achteraf, legt weinig gewicht in de schaal. De Hoge Raad is daar al eerder duidelijk over geweest: aan beantwoording door de minister komt voor de uitleg van wetten geen bijzondere betekenis toe aangezien deze uitlatingen van de minister geen onderdeel zijn geweest van de totstandkomingsgeschiedenis van de wet. Bovendien is de tussentijdse opzegbaarheid via een amendement in de wet gekomen en maakte deze geen onderdeel uit van het wetsvoorstel zoals dat door de minister was geïntroduceerd.
Misleidend
Ook de suggestie van de minister dat het om een “minimumcontractsduur” zou gaan is misleidend. De wet gaat nog steeds uit van ofwel een contract voor onbepaalde tijd, ofwel een contract voor bepaalde tijd. Een contract met een minimale duur is geen bestaande rechtsfiguur. De minister kan wel zeggen dat hij bedoeld heeft een extra categorie huurovereenkomsten te creëren, maar zo is het niet in de wet terecht gekomen. Er is maar één huurovereenkomst voor bepaalde tijd, zij het dat de huurder bij een duur van langer dan 2 jaar wel en anders geen huurbescherming heeft.
De wet zoals die uiteindelijk van kracht is geworden lijkt de zienswijze van de minister niet toe te laten. De wet bepaalt dat een contract voor bepaalde tijd van 2 jaar of korter door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd kan worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag (7:271 lid 1). Een afwijking van de wet inhoudende dat de huurder een voor bepaalde tijd aangegane huur van 2 jaar of korter niet voor het verstrijken van de bepaalde tijd kan opzeggen is nietig (ex 7:271 lid 7 BW). Volgens mij kunnen partijen die nietigheid niet ontlopen door het huurcontract de kenmerken te geven van het contract voor bepaalde tijd zoals dat voor 1 juli 2016 nog bestond.
Wettelijk recht van tussentijds opzeggen
Bij een huur voor bepaalde tijd van 2 jaar of korter kunnen partijen wel, in afwijking van de wet, ervoor kiezen dat deze na het verstrijken van de bepaalde tijd wordt voortgezet voor onbepaalde tijd en dat de verhuurder dient op te zeggen op de wettelijke gronden als hij de huur wil beëindigen. Maar die keuze ten gunste van de huurder brengt nog niet automatisch mee dat de huurder zijn wettelijke recht om tussentijds op te zeggen prijsgeeft.
Ik wil niet suggereren dat een minimale duur zoals die voorheen in praktijk functioneerde nu van de baan is. Maar als de wet niet alsnog wordt verbeterd, dan zal het uiteindelijk de rechter zijn die over deze onduidelijkheid moet oordelen. Ik ben niet zo zeker van een gunstige uitkomst voor de praktijk. Een gedachte ter verdediging van de bestaande praktijk zou kunnen zijn dat het hier besproken gevolg door de wetgever niet lijkt te zijn beoogd.
Indien de huurder een huurovereenkomst voor een bepaalde duur van 2 jaar of korter aangaat die, in afwijking van de wet ten gunste van huurder, door de verhuurder moet worden opgezegd en na verstrijken van de bepaalde duur voor onbepaalde tijd wordt verlengd, kan het onredelijk zijn als de huurder blijft vasthouden aan zijn (wettelijke) tussentijdse opzegbevoegdheid.
Het gevolg van de contractuele keuze voor huurbescherming is immers dat de huurder na het verstrijken van de bepaalde tijd niet zondermeer hoeft te vertrekken, zodat de beschermingsgedachte die aan het introduceren van de tussentijdse opzeggingsbevoegdheid ten grondslag heeft gelegen niet op hem van toepassing is. Als verhuurders deze redenering zouden willen volgen, dan is het aan te raden duidelijk in het huurcontract vast te leggen dat (en met welke redenen) van de wet wordt afgeweken.
Beschermde positie
Deze wetstoepassing volgt niet uit de tekst van de wet. De kans blijft dus reëel dat rechters de huurder in bescherming nemen, enerzijds omdat huurders mogen vertrouwen op de tekst van de wet, anderzijds omdat huurders van woonruimte nu eenmaal een beschermde positie hebben.
Merijn Veldman is advocaat bij DVLP Advocaten in Amsterdam. Hij is specialist op het terrein van vastgoedrecht en is bereikbaar op veldman@dvlp.nl.
Laatste nieuws
- 12-06-2024 16:03 G5: 'Het gaat alleen lukken als alle departementen meewerken aan de uitvoering van de woningbouwplannen
- 12-06-2024 16:00 Alliantie Sociale Duurzaamheid lanceert leidende principes voor sociale duurzaamheid
- 12-06-2024 15:48 Dura Vermeer bouwt 84 woningen voor Blauwhoed en Dudok Real Estate in Schiedam
- 12-06-2024 15:09 Paris Proof groeit: ‘Met de allonge helpen wij partijen om aan hun commitment te kunnen voldoen’
- 12-06-2024 15:03 Cornus Vastgoed sluit huurovereenkomst met Hexion voor 685 m2 kantoorruimte
- 12-06-2024 14:20 Vorm, Staedion en Den Haag tekenen voor realisatie 360 appartementen in The Blox
- 12-06-2024 14:10 J.P. van Eesteren verlengt huurovereenkomst in Gouda
- 12-06-2024 12:30 Met parametrisch ontwerpen hoef je nooit meer terug naar de tekentafel
- 12-06-2024 12:00 Achmea Real Estate verduurzaamt 231 woningen voor PME Pensioenfonds
- 12-06-2024 11:40 ASML mag uitbreiden in Eindhoven, druk op woningbouw neemt verder toe
- 12-06-2024 11:22 De Jonge: ‘Ik heb het fundament gelegd en hoop dat mijn opvolger kiest voor continuïteit’
- 12-06-2024 11:20 Corum SCPI sluit huurovereenkomst met New Yorker voor winkelcentrum Hermitage
- 12-06-2024 11:17 Markt en overheid over nieuwe minister Mona Keijzer: afwachten natuurlijk, maar positief gevoel
- 12-06-2024 11:14 Retief Viljoen head of finance bij Orion Investment Partners
- 12-06-2024 10:30 Achmea Real Estate koopt 108 woningen in Nijmegen
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.