Wat zijn de meest voorkomende risico’s die vastgoedeigenaren lopen?
Bij aan- en verkoop van vastgoed is het van belang de (milieu)technische, contractuele en daarmee financiële risico’s van de gebouwen inzichtelijk te hebben. In een Technical Environmental Due Diligence (TEDD) van een vastgoedportefeuille komen dergelijke risico’s boven water. Hierbij is het de uitdaging om voor grote portefeuilles in zeer korte tijd alle noemenswaardige risico’s te identificeren. In deze blog neemt Wouter ter Hart, Senior Consultant bij Royal HaskoningDHV u mee langs de meest voorkomende risico’s die een vastgoedeigenaar (en een mogelijke koper) loopt.
Omissies t.o.v. huurvoorwaarden
Aan de basis van een TEDD ligt onder andere het verzamelen en analyseren van beschikbare technische en contractuele gegevens. Tijdens deze dataroom-analyse komen risico’s naar voren rondom het (onbewust) niet vervullen van contractuele verplichtingen in het verhuurcontract door de verhuurder. Bij een recent uitgevoerde TEDD werd in een verhuurcontract een maximale constructieve belasting van 300 kg/m2 overeengekomen, terwijl in de constructieve berekeningen de maximale capaciteit van 150 kg/m2 benoemd stond. Voor een kopende partij is het niet voldoen aan deze contractuele afspraak - en in het ergste geval aangesproken worden op falen van de gebouwconstructie - onacceptabel.
Bij een andere analyse kwam naar voren dat een kantoorruimte installatietechnisch ontworpen was als overlegruimte voor max. 6 personen, waar in het verhuurcontract overeengekomen was deze ruimte te gebruiken als opleidingsruimte voor groepen van 15-20 personen. De ‘prijs’ van dit risico, denk aan het verhelpen van deze klachten en/of het aanpassen van de gebouwinstallaties, is tussen de verkopende en kopende partij als aanpassing op de koopsom overeengekomen.
Compliancy
In de praktijk ontbreekt het bij de huidige eigenaar (verkopende partij) wel eens aan bewijslast om aan te tonen dat het gebouw voldoet aan wetgeving. Denk hierbij aan het ontbreken van asbestvrije verklaringen van relatief oude gebouwen of bewijs rondom de brandveiligheid van locaties. Een recent voorbeeld betreft een monumentaal pand in het centrum van Amsterdam waar een nieuwe dakopbouw aangetroffen werd. Hier was echter geen omgevingsvergunning voor aangevraagd.
Dit betekent dat er mogelijk een dakopbouw gedaan is die niet toegestaan zou zijn door bevoegd gezag. Een dergelijk risico kan enorme gevolgschade hebben en daarom een dealbreaker zijn voor de koper. De verkopende partij was in de veronderstelling dat de vergunning niet nodig was maar besloot na onderhandeling alsnog de vergunningsaanvraag in te dienen waardoor het risico voor de kopende partij verdwenen is.
Toewerken naar de beste deal
Bij alle situaties waarin risico’s boven water komen voor de verkopende of kopende partij, is het essentieel om in onderhandeling tot een gepaste beheersmaatregel te komen. Dit betekent bijvoorbeeld dat de kopende partij benoemd dat het (pakket aan) risico(‘s) niet wil overnemen en de verkoper tot beheersing van de risico’s moet komen om de deal doorgang te laten vinden. Het andere uiterste is een overname van de risico’s door de koper, uiteraard door de risico’s af te prijzen waardoor de koopsom zal zakken.
Elke portefeuille is anders wat vraagt om maatwerk en oog voor de details. Door ervaring en integrale expertise zal een TEDD-uitvoerder de belangrijkste bevindingen en mogelijke dealbreakers benoemen en mede uitonderhandelen. Hiermee wordt de (ver)koper maximaal gefaciliteerd bij het toewerken naar de allerbeste deal.
Deze blog is geschreven door Wouter ter Hart, Senior Consultant bij Royal HaskoningDHV en in deze rol verantwoordelijk voor Technical Environmental Due Diligence (TEDD) voor opdrachtgevers zoals Standard Life Investments en Patrizia Netherlands B.V.
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.