Column: Wetsvoorstel verbetering VvE’s
Een kwart van alle woningen in Nederland is een appartement. Alle appartementseigenaren zijn van rechtswege (dat wil zeggen: automatisch) lid van de vereniging van eigenaars (VvE) van hun appartementsgebouw. De VvE zorgt onder meer voor het onderhoud aan het appartementsgebouw. De appartementseigenaren betalen daarvoor servicekosten aan de VvE.
In de praktijk blijkt echter dat veel VvE’s onvoldoende geld beschikbaar hebben om het gebouw te onderhouden en duurzamer te maken. De overheid wil stimuleren dat VvE’s voldoende sparen voor onderhoud en vernieuwingen. Daarnaast moeten VvE’s makkelijker geld kunnen lenen voor grote of onvoorziene uitgaven voor onderhoud en vernieuwing.
Het door de ministers Blok (Wonen en Rijksdienst) en Van der Steur (Veiligheid en Justitie) opgestelde wetsvoorstel Wet verbetering verenigingen van eigenaars moet hiervoor zorgen. Het doel is de verbetering van het functioneren van VvE’s op langere termijn.
Minimumbedrag sparen voor onderhoud
Sinds mei 2008 hebben alle VvE’s verplicht een reservefonds, dat bedoeld is om te sparen voor groot onderhoud en vernieuwingen. In de praktijk blijken veel VvE’s echter nauwelijks geld in deze fondsen te storten. Het gereserveerde geldbedrag is daardoor vaak niet toereikend om het benodigde onderhoud en de geplande vernieuwingen uit te voeren.
Verplicht minimumbedrag voor reservefonds
Om ervoor te zorgen dat VvE´s voldoende geld sparen, stelt het wetsvoorstel een verplichte ondergrens vast voor de jaarlijkse afdracht door de VvE aan het reservefonds. Appartementseigenaren kunnen hierdoor hogere woonlasten krijgen, maar het risico dat zij plotseling een hoge eenmalige bijdrage moeten betalen voor noodzakelijk onderhoud neemt af. Door beter onderhoud en energiebesparende maatregelen kunnen op de lange termijn de woonlasten ook juist afnemen en kan het woongenot verbeteren.
Aansprakelijkheid minimale reservering
Het bestuur van de VvE kan de appartementseigenaren aanspreken op het betalen van hun bijdrage. Als er onvoldoende geld wordt gereserveerd, is het bestuur van de VvE mogelijk aansprakelijk. Als dit wetsvoorstel wordt aangenomen, moeten alle VvE’s binnen drie jaar na inwerkingtreding van deze wet aan de bepalingen over minimale reserveringen voldoen.
Hoogte van het minimumbijdrage
Als een VvE een meerjarenonderhoudsplan heeft, wordt de minimumbijdrage aan het reservefonds bepaald aan de hand van dat plan. Het plan moet dan wel aan verschillende voorwaarden voldoen. In het plan moet de VvE de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden en de eventuele vernieuwingen opnemen met een berekening van de kosten en de verdeling van die kosten over de jaren. Op basis daarvan berekent en onderbouwt de VvE de bijdrage aan het reservefonds.
Ongeveer één op de drie VvE´s heeft een meerjarenonderhoudsplan. Voor de VvE’s die dit niet hebben stelt het wetsvoorstel de minimumbijdrage per jaar vast op 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementsgebouw.
Leningen afsluiten door VvE’s
Bij veel appartementsgebouwen valt energiewinst te behalen, maar gebrek aan financiële middelen weerhoudt VvE’s van het nemen van maatregelen. VvE’s willen graag geld lenen om te verduurzamen, maar zowel banken als appartementseigenaren zijn vaak terughoudend. Dit wordt veroorzaakt door belemmeringen in de huidige regelgeving en onzekerheid of het afsluiten van leningen door VvE’s is toegestaan.
VvE’s kunnen sinds juni 2015 bij het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF) geld lenen voor energiebesparende maatregelen. De ministers zouden graag zien dat private financiële instellingen ook bereid zijn om leningen te verstrekken aan VvE’s.
Energiebesparing, onvoorzien onderhoud, overstijging reservefonds
In het wetsvoorstel is expliciet opgenomen dat VvE’s bevoegd zijn een geldlening aan te gaan in verband met drie soorten kosten: energiebesparende maatregelen, onvoorziene onderhoudskosten, of (andere dan de gewone jaarlijkse) kosten die de omvang van het reservefonds overstijgen. Voor de laatste categorie geldt de voorwaarde dat de voorgaande twee jaar ten minste het minimumbedrag opzij moet zijn gezet.
Rente aftrekbaar
Het aangaan van een lening is geen vervanging van het gebruik van een reservefonds, maar een aanvulling daarop. Het voorkomt dat VvE’s onderhoud en vernieuwingen uitstellen, of een eenmalige bijdrage moeten vragen aan de appartementseigenaren. Een VvE-lening die aan de wettelijke voorwaarden voldoet, is te classificeren als een lening voor woningonderhoud of renovatie. De rente is daarom aftrekbaar van de inkomstenbelasting.
Geen hoofdelijke aansprakelijkheid meer
Om de bereidheid van banken en appartementseigenaren te vergroten, maakt het wetsvoorstel korte metten met twee belangrijke belemmeringen voor VvE-leningen. Allereerst zijn appartementseigenaren niet meer hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele lening van de VvE. Als de VvE de lening niet terugbetaalt, mag de bank niet bij een appartementseigenaar aankloppen voor betaling van de complete lening. Iedere appartementseigenaar is slechts aansprakelijk voor zijn eigen deel van de lening.
Overgang aansprakelijkheid bij overdracht
De tweede wijziging die wordt voorgesteld, is dat appartementseigenaren na overdracht van hun appartement niet langer verantwoordelijk blijven voor de leningen die de VvE is aangegaan toen zij VvE-lid waren. Zodra een appartementseigenaar zijn woning overdraagt, gaat (zijn deel van) de lening over op de nieuwe eigenaar. Voor overgang is vereist dat voorafgaand aan de overdracht aan de nieuwe eigenaar is meegedeeld hoe groot de VvE-lening is en voor welk gedeelte daarvan hij aansprakelijk wordt. De notaris moet daarop toezicht houden.
De bepalingen over hoofdelijke aansprakelijkheid en overgang bij verkoop gelden alleen voor leningen die de VvE’s afsluiten na de datum van inwerkingtreding van het wetsvoorstel.
Status van het wetsvoorstel
Een concept van het wetsvoorstel lag tot en met 30 september 2015 ter inzage. Organisaties of particulieren die betrokken zijn bij het wetsvoorstel konden het voorstel doornemen en daarop reageren. Naar aanleiding van de ingezonden reacties kunnen de ministers het voorstel nog aanpassen. Nadat zij advies hebben gevraagd aan de Raad van State dienen de ministers het wetsvoorstel in bij de Tweede Kamer. Als alles volgens plan verloopt, gaan de nieuwe regels vanaf 1 juli 2016 gelden.
Een column van Caroline van der Kwaak (met dank aan Marianne van der Knijff), advocaat bij SWDV Advocaten.
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.