'Waarderingshandboek woningcorporaties beperkt toepasbaar voor gemeentelijk vastgoed'
Voor de waardering van hun vastgoed zijn woningcorporaties vanaf 1 januari 2017 verplicht gebruik te maken van het 'Handboek modelmatig waarderen marktwaarde' (hierna: Waarderingshandboek) bij het opstellen van de jaarrekening. Dit handboek is een leidraad om te komen tot een marktwaarde verhuurde staat (MVS) op basis van een DCF-waardering.
In dit artikel beschrijven wij kort het Waarderingshandboek en in hoeverre dit handboek bruikbaar is bij de waardering van gemeentelijk bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed.
Waarderingshandboek: modelmatig waarderen
In juli 2015 werd het Waarderingshandboek als bijlage van de eerste Ministeriële Regeling bij de Woningwet gepubliceerd. Het Waarderingshandboek omschrijft op basis van welke uitgangspunten en parameters de waardering op marktwaarde verhuurde staat van woongelegenheden, parkeervoorzieningen, Bedrijfsmatig Onroerend Goed (BOG), Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG) en intramuraal zorgvastgoed van woningcorporaties (toegelaten instellingen) plaatsvindt. Vanaf 1 januari 2017 zijn toegelaten instellingen verplicht gebruik te maken van het Waarderingshandboek bij het opstellen van de jaarrekening. De marktwaarde verhuurde staat wordt dan de basis voor de waardering in de jaarrekening.
Woningcorporaties kunnen bij de waardering van hun vastgoed kiezen tussen een basisversie en een full-versie. Het Waarderingshandboek gaat uit van een discounted cash flow berekening (DCF) met een looptijd van 15 jaar. De basisversie en de full-versie zijn beiden gebaseerd op een modelmatige waardering, waarin de parameters uit het Waarderingshandboek gevolgd worden. De basisversie volgt het Waarderingshandboek volledig; alle parameters zijn voorgeschreven op basis van classificeringen. Denk hierbij aan bouwjaar, omvang, locatie binnen COROP-gebied en regio. Daarnaast zijn de WOZ-waarde, de huidige huurstroom, gemiddelde mutatiegraad over de afgelopen vijf jaar en contract- en objecteigenschappen nodig om de waardering te maken.
De full-versie wijkt relatief weinig af van de basisversie. Alle parameters van de basisversie worden overgenomen, met uitzondering van:
• De markthuur
• De leegwaarde (stijging)
• De disconteringsvoet
• Onderhoud
• Erfpacht
• Bijzondere uitgangspunten
Een waardering op basis van de full-versie laat de taxateur daarmee vrijer dan een waardering in de basisversie. Corporaties zijn vrij om te kiezen voor de basisversie of de full-versie. Bij de full-versie moet de corporatie een externe taxateur inschakelen. Een externe taxatie is ook verplicht wanneer de huursom van bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed samen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt.
Toepasbaarheid voor gemeentelijk onroerend goed
Het Waarderingshandboek is voor een waardering in verhuurde staat bruikbaar voor courante, enkelvoudig verhuurde objecten. Het Waarderingshandboek is voor het gemeentelijk vastgoed in veel gevallen onvoldoende specifiek en erg rudimentair: meerdere huurcontracten passen niet in de één-contract methode van het handboek. De toegevoegde waarde van een waardering in verhuurde staat is voor de gemeentelijke maatschappelijke portefeuille daarbij beperkt.
Het Waarderingshandboek is bruikbaar voor courant, enkelvoudig verhuurd vastgoed
De parameters in het Waarderingshandboek zijn mede vastgesteld aan de hand van gegevens die woningcorporaties aan CorpoData aanleverden. U kunt aan de hand van het Waarderingshandboek relatief eenvoudig een waardering van het gemeentelijk bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed maken. Voorwaarde hierbij is dat u de gegevens op orde heeft.
Het Waarderingshandboek is voor een deel van het gemeentelijk onroerend goed vaak onvoldoende specifiek
Gemeenten beschikken vaak over zeer specifiek vastgoed, zoals een theater, bibliotheek of een monumentale klokkentoren. Voor dit type objecten ontbreken vaak marktreferenties. Enerzijds voorziet het Waarderingshandboek in 'marktconforme parameters', wat maakt dat referenties niet nodig zijn. Anderzijds zijn de parameters in het Waarderingshandboek juist onvoldoende geschikt voor deze specifieke gemeentelijke objecten. Zo gaat het Waarderingshandboek in de basisversie uit van instandhoudingsonderhoud van €5,- inclusief BTW per m2 BVO per jaar.
Voor specifieke of monumentale objecten liggen de kosten voor instandhoudingsonderhoud vaak veel hoger. De markt van gemeentelijk maatschappelijk onroerend goed is daarbij vaak niet commercieel gedreven, maar bestaat in veel gevallen uit huurders die subsidie ontvangen van de gemeente. In deze gevallen vormt de huursom die de huurder kan dragen een communicerende vat met de omvang van de subsidie. Een marktwaarde verhuurde staat waardering voor dit maatschappelijk onroerend goed is dan vaak niet representatief. Voor het maken van een waardering van dit soort gemeentelijk onroerend goed is daarom inzicht nodig in de feitelijke specificaties van de objecten en de huurcontracten. Het Waarderingshandboek is hiervoor onvoldoende specifiek.
De toegevoegde waarde van het Waarderingshandboek is voor de maatschappelijke portefeuille beperkt
Artikel 63 lid 1 van het Besluit Begroting en Verantwoording lagere overheden (BBV) bepaalt dat gemeenten objecten met een maatschappelijk nut (lees: maatschappelijk onroerend goed) waarderen op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs. Op het maatschappelijk vastgoed wordt jaarlijks afgeschreven. De waarde die gemeenten aan maatschappelijk onroerend goed toekennen is de boekwaarde. Het waarderen van gemeentelijk maatschappelijk onroerend goed op basis van marktwaarde verhuurde staat is niet noodzakelijk. De toegevoegde waarde van het Waarderingshandboek is voor dit vastgoed daarom beperkt. Voor bedrijfsmatig onroerend goed is het nut meer aanwezig, aangezien op basis van het BBV gemeenten objecten met een economisch nut moeten waarderen tegen de laagste van de marktwaarde of de boekwaarde.
Een blog van Erik Vlaming en Wouter van den Wildenberg van Fakton.
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.