Hoge Raad wijzigt omvang meldingsplicht verkoper terzake bijzondere lasten en beperkingen
De Hoge Raad komt terug van zijn eerdere arrest d.d. 27 februari 2004, (Bos/Smeenk), waarin de Hoge Raad een uitleg gaf over de mededelingsplicht van de verkoper ex. artikel 7:15 lid 1 BW.
Achtergrond
Artikel 7:15 lid 1 BW luidt als volgt: “De verkoper is verplicht de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke koper uitdrukkelijk heeft aanvaard.”
Het artikel legt een mededelingsplicht op de verkoper met betrekking tot bijzondere lasten en beperkingen ten aanzien van de verkoop van bijvoorbeeld een woning. U kunt daarbij denken aan huurrechten, maar ook – volgens het arrest Bos/Smeenk – aan ruilverkavelingslasten. Zowel privaat- als publiekrechtelijke beperkingen dus. Als de verkoper deze bijzondere lasten en beperkingen meldt en de koper deze aanvaardt, dan staat het de verkoper vrij om de zaak belast met deze lasten en beperkingen over te dragen.
In de zaak Bos/Smeenk oordeelde de Hoge Raad: “De omstandigheid dat de ruilverkavelingslasten mede rusten op andere percelen die in één en dezelfde ruilverkaveling zijn begrepen, brengt niet mee dat die lasten niet als bijzonder zijn aan te merken”. De verkoper had die ruilverkavelingslasten moeten melden. Nu hij dit niet heeft gedaan, leidt de aanwezigheid van die ruilverkavelingslasten ertoe dat de verkoper de verkochte zaak niet vrij van bijzondere lasten en beperkingen kon overdragen, zoals artikel 7:15 lid 1 BW voorschrijft.
Hoge Raad
De Hoge Raad komt van voormelde maatstaf terug. Daarbij neemt de Hoge Raad in aanmerking “dat het bij lasten en beperkingen die privaatrechtelijk van karakter zijn (bijvoorbeeld een beperkt recht, een beslag of een kwalitatief recht), steeds gaat om een last of beperking die specifiek op de desbetreffende zaak betrekking heeft. Er bestaat geen goede grond om bij lasten en beperkingen van publiekrechtelijke aard van een wezenlijk ruimere invulling uit te gaan. Dat stemt ook overeen met (…) het oordeel van de wetgever, [namelijk dat] slechts voldoende rechtvaardiging [bestaat] om de verkoper te belasten met de in art. 7:15 BW bedoelde verplichtingen, indien de lasten of beperkingen de verkochte zaak in het bijzonder betreffen. In de regel kan immers ervan worden uitgegaan dat de verkoper (beter dan de koper) op de hoogte is van specifiek op de door hem verkochte zaak betrekking hebbende lasten en beperkingen. Publiekrechtelijke lasten of beperkingen die niet specifiek op de verkochte zaak betrekking hebben, zullen daarentegen niet in de regel beter kenbaar zijn voor de verkoper dan voor de koper.”
Het voorgaande leidt tot het oordeel van de Hoge Raad dat “slechts sprake is van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit.”
Slotsom
De Hoge Raad heeft hierdoor de mededelingsplicht van de verkoper, als bedoeld in artikel 7:15 lid 1 BW, gewijzigd. Dat is van belang voor de verkoper, die op basis van dit arrest “slecht” verplicht is om de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van bijzondere publiekrechtelijke lasten of beperkingen, die haar grondslag vinden in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Met andere woorden: de mededelingsplicht als bedoeld in artikel 7:15 lid 1 BW heeft slechts betrekking op lasten en beperkingen die met name blijken uit brieven en andere mededelingen van bestuursorganen die specifiek gericht zijn tot de rechthebbende van de verkochte zaak, of diens rechtsvoorgangers.
De tenzij-bepaling van artikel 7:15 lid 1 BW blijft vanzelfsprekend onverminderd in stand. Dat betekent dat de verkoper die bijzondere publiekrechtelijke lasten of beperkingen kan mededelen in de koop- of leveringsakte, waardoor die vervolgens door de koper worden aanvaard door ondertekening van die akte. Mocht een beroep van de koper op grond van artikel 7:15 lid 1 BW niet slagen, dan zou de koper de koopovereenkomst mogelijk nog kunnen aantasten wegens dwaling of non-conformiteit.
Marieloe D.J.W. van der Stoep is advocaat bij De Advocaten van Van Riet. Zij houdt zich bezig met zowel bestuursrechtelijke als privaatrechtelijke aspecten van het vastgoed, waaronder het omgevingsrecht, het appartementsrecht en het huurrecht. Marieloe is te bereiken per e-mail vanderstoep@vanvanriet.nl of op het volgende telefoonnummer: + 31 (0) 30 – 263 50 75.
Laatste nieuws
- 12-06-2024 10:30 Achmea Real Estate koopt 108 woningen in Nijmegen
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Bronnen aan VJ: Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.