Na de huizencrisis staan we aan de vooravond van een tweede vastgoedcrisis
De exploitatie van vastgoed is onlosmakelijk verbonden met (bank)financiering. Om een redelijk lonend rendement te krijgen als huurbaas moet er een hefboom gebruikt worden door geld te lenen.
Tot de jaren tachtig verstrekten vrijwel uitsluitend banken het vreemd vermogen. Er werd conservatief gefinancierd: tot maximaal 50-60 procent van de waarde van het onderpand en de leningen werden verstrekt door bankmensen die goed op de hoogte waren van zowel de kwaliteit van de debiteur als het commercieel vastgoed (kantoor, winkel of bedrijfsruimte).
Gemechaniseerd
Dit ambachtelijke proces is in de jaren tachtig door de opkomst van Amerikaanse banken in Londen gemechaniseerd. Banken begonnen enorme databases aan te leggen die ze, met behulp van statistische methoden, gebruikten om een hoog aantal kredietaanvragen van vastgoedexploitanten te beoordelen.
Banken gingen er vanuit dat vastgoed het perfecte onderpand was: goed verhandelbaar en de prijsvorming leende zich voor statistische analyse. Steeds meer banken zijn overgegaan tot deze manier van kredietverstrekking. Per slot van rekening ging de efficiency met sprongen omhoog.
Extend and pretend
In de loop der jaren zijn banken overgegaan tot securitisatie: het herverpakken van hypotheekleningen in obligaties. Met het faillissement van Bear Stearns, Lehman en AIG is de handel in zowel gesecuriteerde vastgoedleningen als "normale" vastgoedleningen tot stilstand gekomen.
Banken bleven zitten met een enorme berg aan vastgoedleningen. En deze leningen zijn problematisch. Door de daling van vastgoedprijzen als gevolg van de kredietcrisis voldoen veel vastgoedexploitanten niet langer aan convenanten zoals bijvoorbeeld dat de waarde van de lening niet meer mag zijn dan 75 procent van de waarde van het onderpand.
Neerwaartse spiraal
In landen als het VK en de VS is een ruime meerderheid van de leningen daarmee invorderbaar. Banken gaan echter niet over tot invordering. Zij weten dat zij daarmee een neerwaartse spiraal zouden kunnen veroorzaken van dalende vastgoedprijzen en steeds meer leningen die ingevorderd zouden moeten worden.
Engelsen spreken van een mentaliteit van extend and pretend: zolang de rente betaald wordt, heeft de debiteur geen last van de bank. Banken hopen op een herstel van de vastgoedprijzen zodat ze dan hun leningen kunnen opeisen.
Oplossing
Het probeem is echter te groot om op deze wijze te negeren. Amerikaanse bankleningen bestaan inmiddels voor een kwart uit vastgoedleningen en de waarde van deze leningen overstijgt het eigen vermogen van de banken met een factor drie. Er is dus geen ruimte meer voor tegenvallers.
Toezichthouders maken zich grote zorgen en dringen er bij het Amerikaanse ministerie van Financiën op aan om voor een tweede keer een zogeheten stresstest uit te voeren om te kijken hoeveel ruimte er is voor tegenvallers en of banken daarom gedwongen moeten worden om nieuw eigen vermogen op te halen.
De minister van Financiën houdt dit keer op keer af. Steeds meer partijen kunnen zich niet aan de indruk onttrekken dat dit komt omdat hij bang is voor de gevolgen van de stresstest.
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.