Verslik u niet in leegstand en btw!
In de literatuur en mediaberichten over vastgoed neemt het thema leegstand een belangrijke plaats in. De fiscale gevolgen van leegstand zijn in deze berichten vaak een ondergeschoven kindje. Niettemin is het van belang om te beseffen dat er aan leegstand fiscale gevolgen verbonden (kunnen) zijn.
Er wordt te weinig stilgestaan bij de btw-gevolgen van een voor verhuur bestemd pand dat na een periode van verhuur leegstaat (de zogenoemde ‘tussentijdse leegstand’).
Advocaat-Generaal Van Hilten (hierna: de A-G) heeft onlangs ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, het advies gegeven om hierover prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie van de EU in Luxemburg. Kennelijk bestaat er in Nederland twijfel over de btw-gevolgen van tussentijdse leegstand. Maar wat betekent dit voor de vastgoedexploitant?
Btw-aftrek en herziening
Een vastgoedexploitant is voor de btw een ondernemer. Als ondernemer voor de btw mag hij de in rekening gebrachte btw op de kosten van aanschaf, verbetering en onderhoud van het vastgoed in aftrek brengen indien en voor zover hij btw-belaste prestaties verricht. Een beperkt btw-aftrekrecht dus. Dit betekent dat een vastgoedexploitant de btw op de kosten slechts in aftrek mag brengen indien en voor zover (een etage van een kantoorpand bijv.) hij dit vastgoed met btw verhuurt. Voor het recht op btw-aftrek is geen onmiddellijk gebruik voor btw-belaste handelingen vereist. Wel is vereist dat de afgenomen goederen of diensten waarop btw drukt bestemd zijn voor btw-belaste handelingen. De bestemming voor het btw-belaste gebruik moet aan de hand van objectieve gegevens aannemelijk gemaakt kunnen worden (soort pand, aanbieding pand voor btw-belaste verhuur via makelaar etc.). Aanvangsleegstand vormt derhalve geen belemmering voor het btw-aftrekrecht zolang de bestemming voor het btw-belaste gebruik aannemelijk is.
Alle btw terug?
Is de aftrek van de btw eenmaal genoten, dan is deze niet altijd definitief. De aftrek van de btw op de aanschaffings- en wijzigingskosten (verbouwing bijv.) van vastgoed moet opnieuw getoetst (herzien) worden op het moment van ingebruikneming én aan het eind van het jaar van ingebruikneming. Was de bestemming vrijgestelde verhuur, maar wordt uiteindelijk btw-belast verhuurd dan ontvangt de vastgoedexploitant alsnog alle btw terug. In de omgekeerde situatie moet de vastgoedexploitant alle btw terugbetalen. De aanschaffingskosten moeten vervolgens in de jaren na ingebruikneming ieder jaar voor 1/10 worden herzien. Pas na afloop van de ‘tienjaarstermijn’ is de btw-aftrek ter zake van de aanschaffingskosten definitief. Indien binnen deze tienjaarstermijn leegstand optreedt, tussentijdse leegstand dus, dan rijst de vraag of daardoor de btw-aftrek per jaar voor 1/10 terugontvangen dan wel terugbetaald moet worden.
Hierbij wil ik opmerken dat kantoorpanden voor de btw uit meerdere goederen (kunnen) bestaan indien de verschillende etages bijv. zelfstandig te gebruiken zijn (eigen ingang, sanitaire voorzieningen etc). In dat geval moet de btw-aftrek en de herziening per zelfstandig te gebruiken deel beoordeeld worden, hetgeen betekent dat voor één kantoorpand verschillende herzieningstermijn kunnen lopen!
Leegstand negeren
De staatssecretaris heeft in zijn beleid uiteengezet dat bij tussentijdse leegstand geen herziening plaatsvindt van de btw-aftrek op de aanschaffingskosten. Naar zijn mening is leegstand niks, omdat tijdens de leegstand geen sprake is van gebruik voor btw-belaste of btw-vrijgestelde handelingen. Anders gezegd: de leegstand wordt voor de herziening van de btw-aftrek genegeerd. Dit beleid leidt ertoe dat als een kantoorpand eerst vrijgesteld wordt verhuurd, vervolgens leegstaat en daarna met btw wordt verhuurd, geen recht op teruggaaf van btw bestaat voor de tijd dat het pand leegstaat. Dit geldt ook indien het pand tijdens de leegstand (bijv. via een makelaar) voor btw-belaste verhuur wordt aangeboden.
Voorgenomen gebruik bepalend
Rechtbank Arnhem heeft in december 2012 beslist dat bij tussentijdse leegstand het voorgenomen gebruik bepalend is. Dit betekent dat als leegstaand vastgoed na aanvankelijke vrijgestelde verhuur via een makelaar voor btw-belaste te huur wordt aangeboden per herzieningsjaar recht bestaat op teruggaaf van maximaal 1/10 van de aanschaf-btw. De A-G heeft richting de Hoge Raad aangegeven dat zij die opvatting van de rechtbank deelt. Echter, omdat in de literatuur en het beleid van de staatssecretaris andere opvattingen worden gehuldigd meent de A-G dat de Hoge Raad aan het Hof van Justitie van de EU om uitleg moet vragen. Of de Hoge Raad dit gaat doen, is nog niet duidelijk.
Te kort door de bocht
Hoewel ik het standpunt van de staatssecretaris niet juist acht, kan ik ook het standpunt van de A-G niet (volledig) omarmen. Naar mijn mening ziet de A-G en de rechtbank over het hoofd dat gebruik voor btw-belaste handelingen volgens het Hof van Justitie van de EU niet hetzelfde is als feitelijk gebruik voor btw-belaste handelingen (zie bijv. het Fini H-arrest). De conclusie van de A-G en de rechtbank dat bij (tussentijdse) leegstand per definitie gebruik voor btw-belaste handelingen ontbreekt en dus het voorgenomen feitelijk gebruik bepalend is, acht ik dan ook te kort door de bocht. Naar mijn mening vereist het Europese btw-recht dat van geval tot geval beoordeeld moet worden met welke (voorgenomen of verrichte) activiteit(en) de aanschafkosten rechtstreeks en onmiddellijk samenhangen. Gezien het feit dat de standpunten over de btw-gevolgen van tussentijdse leegstand verschillen, lijkt het mij verstandig als de Hoge Raad om Luxemburgs uitsluitsel vraagt.
teruggaaf btw
Wat betekent het voorgaande voor de vastgoedexploitanten die kampen met tussentijdse leegstand van (kantoor)panden die zowel met als zonder btw verhuurd kunnen worden? Naar mijn mening doen zij er -gezien de conclusie van de A-G en de uitspraak van de rechtbank- in ieder geval verstandig aan om in de informatie richting de markt/huurders op te (laten) nemen dat de verhuur belast is met btw of dat de btw-belaste verhuur het uitgangspunt is. Hiermee heeft de vastgoedexploitant (na afloop van het herzieningsjaar) in ieder geval een bewijs in handen dat hij (ook) tijdens de leegstandperiode voornemens was om het pand voor btw-belaste doeleinden te gebruiken. Of dit bewijs voldoende is, zal moeten blijken.
Voor vastgoedexploitanten die (vanwege aanvankelijke btw-vrijgestelde verhuur) de aanschaf-btw niet in aftrek hebben gebracht en die tijdens de tussentijdse leegstand wel het voornemen hebben tot btw-belaste verhuur (en dit aannemelijk kunnen maken!) geldt dat zij - zolang de Hoge Raad nog geen duidelijk heeft verschaft - er naar mijn mening verstandig aan doen om in de laatste aangifte van het herzieningen(boek)jaar te verzoeken om teruggaaf van (maximaal) 1/10e van de aanschaf-btw.
Matthijs van der Wulp
Mr. M.D.J. (Matthijs) van der Wulp LLM is partner bij Van Driel Fruijtier btw-specialisten en als buitenpromovendus verbonden aan Tilburg University.
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.