De leering die Westplan trok uit de Amerikaanse vastgoedcrisis
De bekende quote en slogan van een Amerikaanse politicus - "You never let a serious crisis go to waste" - zorgde ervoor dat participatiefondsaanbieder Westplan bijna 5 jaar geleden het roer omgooide. Betekent dit dat we achteraf gezien alles goed hebben gedaan? "Absoluut niet", aldus Ewoud Swaak, directeur Westplan Investors in zijn kantoor in de VS.
Swaak, spreker op het Vastgoedbeleggers Seminar op 18 maart, vertelt welke lessen hij trok uit de Amerikaanse vastgoedcrisis.
"Ik denk wel dat we een aantal stappen hebben genomen en lessen geleerd die toepasbaar zijn voor de Nederlandse markt en Nederlandse vastgoedondernemers. Westplan is in ieder geval als een sterkere marktpartij – een ‘survivor’ – uit de crisis gekomen en we zijn trots op de portefeuille van meer dan 8.000 huurwoningen die we in het zuiden van de VS in eigendom hebben. Het is algemeen bekend dat de Amerikaanse (vastgoed)markt in 2008 een ongekende crisis meemaakten. Hoewel in Nederland de gevolgen direct voelbaar waren, is de vastgoedcrisis hier pas veel later doorgedrongen. In een belangrijk deel van de vastgoedmarkt in de VS gaat het weer goed. Dit zijn de 5 belangrijkste lessen”, zegt Swaak.
- Cashflow - not cash - is king
“Vanzelfsprekend blijft cash altijd "king" en zeker om voldoende munitie te hebben om in te kopen tijdens een crisis. Een van de belangrijkste lessen die wij hebben geleerd is om te focussen op cashflow. Veelal reageer vastgoedeigenaren te laat met het aanpassen van huur-of koopsommen in de hoop dat de crisis slechts zeer tijdelijk van aard is. Het is even een pas op de plaats, maar door huurvrije periodes of lagere huren kunnen de weinige huurders die er zijn gevangen worden. Dit is belangrijk omdat cashflow projecten vaak makkelijk te financieren zijn en exploitatiekosten beter te beheersen zijn. In 2009/2010 hebben wij in een rap tempo onze huren verlaagd en daardoor de bezetting tijdens de crisisjaren op 90% weten te houden.” - Communication, communication, communication
“Het lijkt een open deur, maar tijdens een crisis is het heel belangrijk om met alle stakeholders - open - te blijven communiceren. Ook indien resultaten en prognoses tegenvallen. Financiers weten heel goed dat er een crisis is, maar willen alleen blijven werken met ondernemers die zij vertrouwen.” - Go long
“Aan het begin van de crisis probeerden wij met name aan korte termijn oplossingen met onze bankiers te werken. Al snel kwamen we tot het inzicht dat dit zeer risicovol was. Uiteindelijk hebben we besloten vrijwel onze gehele portefeuille voor een lange periode te herfinancieren. Met de steun van onze partners en investeerders is dit ook daadwerkelijk gelukt. Het was geen prettige situatie, maar indien we dit niet hadden besloten waren we een groot gedeelte van onze portefeuille kwijtgeraakt. Achteraf gezien een verstandige keuze. Het Netto Operationeel Inkomen is in 3 jaar tijd met meer dan 20% gestegen en de bruto aanvangsrendementen met tenminste 100 basispunten gedaald.” - Reputation is everything
“Het is erg aantrekkelijk om de aandacht te verleggen naar nieuwe inkoopmogelijkheden die door de crisis ontstaan. Wij hebben dat ook gedaan en 14 projecten ingekocht na de crisis, maar allereerst hebben wij "ons huis" in orde gemaakt. Eerst zorgen voor een verhoogde dijkbewaking - o.a.meer Asset Management, zorg voor cashflow en herfinancieringen- om bestaande partners te behouden en de reputatie op peil te houden. Op het moment dat de crisis voor een belangrijk deel over was, kwamen we erachter dat bankiers weer zaken wilden doen. Wel eerst met partners die hen goed behandeld hadden.” - New capital sources
“In het begin van de crisis was er in de VS vrijwel geen liquiditeit. De bestaande marktpartijen deden opeens geen zaken. Klinkt dit bekend in de oren? Volgens mij is dit thans de situatie in Nederland. Opeens kwamen er in de VS nieuwe financiers. Natuurlijk tegen hoge rentes en andere onaantrekkelijke voorwaarden, maar “beggers cannot be choosers”. Ik zie dat diezelfde partijen nu Europa als hun volgende doelwit hebben gekozen. Dit biedt kansen voor Nederlandse marktpartijen met een goede reputatie en bestaande organisatie. In de VS zijn vooral de levensverzekeringsmaatschappijen en private equity funds nieuwe spelers geworden. Een aantal van deze partijen is nu ook op zoek naar een deal in Europa.
Laatste nieuws
- 12-06-2024 15:48 Dura Vermeer bouwt 84 woningen voor Blauwhoed en Dudok Real Estate in Schiedam
- 12-06-2024 15:09 Paris Proof groeit: ‘Met de allonge helpen wij partijen om aan hun commitment te kunnen voldoen’
- 12-06-2024 15:03 Cornus Vastgoed sluit huurovereenkomst met Hexion voor 685 m2 kantoorruimte
- 12-06-2024 14:20 Vorm, Staedion en Den Haag tekenen voor realisatie 360 appartementen in The Blox
- 12-06-2024 14:10 J.P. van Eesteren verlengt huurovereenkomst in Gouda
- 12-06-2024 12:30 Met parametrisch ontwerpen hoef je nooit meer terug naar de tekentafel
- 12-06-2024 12:00 Achmea Real Estate verduurzaamt 231 woningen voor PME Pensioenfonds
- 12-06-2024 11:40 ASML mag uitbreiden in Eindhoven, druk op woningbouw neemt verder toe
- 12-06-2024 11:22 De Jonge: ‘Ik heb het fundament gelegd en hoop dat mijn opvolger kiest voor continuïteit’
- 12-06-2024 11:20 Corum SCPI sluit huurovereenkomst met New Yorker voor winkelcentrum Hermitage
- 12-06-2024 11:17 Markt en overheid over nieuwe minister Mona Keijzer: afwachten natuurlijk, maar positief gevoel
- 12-06-2024 11:14 Retief Viljoen head of finance bij Orion Investment Partners
- 12-06-2024 10:30 Achmea Real Estate koopt 108 woningen in Nijmegen
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.