Hoge Raad: ‘Herenhuis-criterium geldt niet bij renovatie winkelruimte’
In 2010 heeft de Hoge Raad in een uitspraak, die in de wandelgangen bekend staat onder de naam ‘Het Herenhuis-arrest’, beslist dat het enkele feit dat een verhuurder wil renoveren, niet voldoende is om aan te nemen dat sprake is van dringend eigen gebruik. Een dringend eigen gebruik zou, volgens de Hoge Raad, alleen aanwezig kunnen indien daarnaast ook sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
De uitspraak uit 2010 ging over woonruimte. De vraag die de juristen sinds die tijd bezig hield was of voor winkelruimte ook de eis van de structurele wanverhouding geldt. Op die vraag heeft de Hoge Raad op 14 februari 2014 een – ontkennend - antwoord gegeven.
Wat was het geval?
Verhuurder is eigenaar van een winkelcentrum. Een deel daarvan is verhuurd aan een discount supermarkt. Het was voor beide partijen duidelijk dat het winkelcentrum verouderd was en gerenoveerd moest worden. De supermarkt wilde meewerken aan de renovatie en wilde na renovatie een iets hogere huurprijs betalen. Voor verhuurder was de huurprijs die de supermarkt wilde gaan betalen echter onvoldoende om een kostendekkende exploitatie mogelijk te maken. Omdat de supermarkt niet meer wilde betalen, was er voor verhuurder geen andere mogelijkheid dan het opzeggen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik.
De kantonrechter en daarna Hof Amsterdam beslisten dat inderdaad sprake is van dringend eigen gebruik. De supermarkt liet het daarbij niet zitten en ging – naar nu blijkt: tevergeefs - in cassatie. Volgens de Hoge Raad gaat het, bij de bescherming die een huurder van woonruimte op grond van de wet geniet, om de bescherming van zijn woonbelang (het belang van het hebben van huis en haard). Bij de bescherming van huurders van winkelruimte gaat het om een bescherming van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. In dit geval – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – kan daarom niet van verhuurder worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.
De conclusie van deze uitspraak is dus dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bij winkelruimte geen voorwaarde is om op grond van dringend eigen gebruik te kunnen opzeggen.
Helma Sengers
Helma Sengers is advocaat en legal expert binnen de sectie Vastgoed & Overheid van Fort Advocaten. Zij is gespecialiseerd in het huurrecht, met de nadruk op huurrecht bedrijfsruimte. Zij beschikt verder over een brede kennis op het gebied van onder meer koop/verkoop en zakelijke rechten zoals appartementsrechten en erfdienstbaarheden. Contact: sengers@fortadvocaten.nl en tel. 020 66 45 111. Twitter: @FortVastgoed
Laatste nieuws
- 31-05-2024 16:50 Regiokantoor BPD Zuid verhuist naar Melkfabriek in De Caai in Eindhoven
- 31-05-2024 16:09 Nieuwe winkel 'Jouw Plekje' opent binnenkort in Zoetermeer
- 31-05-2024 15:46 Van Zeeburg Luimes & Lebbink Makelaars sluit zich aan bij Ten Hag Makelaars
- 31-05-2024 15:30 BPI Vastgoed verkoopt veertien bedrijfsunits in Oud-Beijerland
- 31-05-2024 14:25 Colliers versterkt kantorenteam met drie nieuwe medewerkers
- 31-05-2024 11:56 Ekowood Houses: 'Niet het wiel opnieuw uitvinden, maar concept perfectioneren'
- 31-05-2024 11:30 Michiel de Bruine wordt nieuwe coo van Vesteda
- 31-05-2024 11:20 Altera contracteert P1 voor parkeerbeheer in Houten
- 31-05-2024 10:58 Na bezwaren aanpassingen aan nieuwbouwproject Horsterhoeve in Ermelo
- 31-05-2024 10:44 Plannen voor 124 nieuwe woningen in Gilze en Rijen
- 31-05-2024 10:21 KCI the Engineers verhuist naar kantoorgebouw in Rotterdam Brainpark II
- 31-05-2024 10:18 Koffiemerk Wakuli opent drie nieuwe winkels
- 31-05-2024 10:16 Bestemmingsplan voormalige Pendorp in Alkmaar klaar voor vaststelling
- 31-05-2024 10:07 Diederick de Vidal de St. Germain naar Kroonenberg Groep
- 31-05-2024 09:44 Trainingscomplex ADO Den Haag verhuist definitief naar Zuiderpark
- 31-05-2024 06:00 Radio VJ: Bart Vink (gemeente Amsterdam): ‘Wij doen ons best om zo min mogelijk regels op te leggen’
- 30-05-2024 18:12 Provincie Zuid-Holland ziet af van betaalbaarheidseis van 40 procent sociaal
- 30-05-2024 16:36 Uitspraak Hoge Raad in box 3-zaken op 6 juni
- 30-05-2024 16:14 7.800 m2 huur verlengd in H-Park Hilversum
- 30-05-2024 15:47 DGBC lanceert handreiking over scope 3-emissies voor bouwsector
- 30-05-2024 14:20 Flexwoningen bieden dé oplossing voor knellende huisvestingsvragen
- 30-05-2024 12:47 Storebox huurt 335 m2 bedrijfsruimte in Rotterdam
- 30-05-2024 12:33 Raad van State geeft groen licht voor 1150 woningen in HiIversum
- 30-05-2024 12:27 Komende twintig jaar 60.000 woningen op grond Rijksvastgoedbedrijf in Flevoland
- 30-05-2024 12:03 D-reizen opent winkel in Marktveldplein in Vught
- 30-05-2024 11:43 Altera's research manager Kees van der Meulen met pensioen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.