Het huidige kabinet treft verschillende maatregelen om de stagnatie op de woningmarkt te verhelpen. Eén van deze maatregelen voorziet in het verruimen van de mogelijkheden en het vergemakkelijken van tijdelijke verhuur van woonruimte op grond van de Leegstandwet. Het wetsvoorstel dat deze maatregel moet implementeren is vandaag, 1 juli 2013, in werking getreden.

De Leegstandwet maakt het mogelijk om bepaalde categorieën woonruimte tijdelijk te verhuren waarbij de huurder veel minder huurbescherming geniet dan in geval van een huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd krachtens het Burgerlijk Wetboek. Het normale regime is dat een huurovereenkomst woonruimte, voor bepaalde tijd aangegaan, niet eindigt door het enkele verloop van de overeengekomen huurperiode maar door de verhuurder moet worden opgezegd met inachtneming van één van de limitatieve opzeggingsgronden die de wet geeft. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan blijft de huurovereenkomst van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op het verzoek van verhuurder om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Dit is de kern van de opzegbescherming die huurders van woonruimte in Nederland genieten. Bij tijdelijke verhuur krachtens de Leegstandwet geldt deze opzegbescherming niet.

Voorwaarden

De Leegstandwet is zeer geschikt voor tijdelijke verhuur van te koop staande (nieuwbouw-)woningen van particulieren of woningcorporaties. Het aanvragen van een vergunning is relatief eenvoudig. Is voldaan aan de voorwaarden in de Leegstandwet dan wordt krachtens de nieuwe Leegstandwet direct een vergunning verstrekt voor de duur van 5 jaar. Burgemeester en wethouders mogen geen aanvullende voorwaarden meer stellen aan vergunningverlening. Sinds de invoering van het wetsvoorstel staat het huiseigenaren bovendien vrij om zelf de huurprijs overeen te komen met de huurder.

De Leegstandwet stelt wel een aantal voorwaarden. Zo moet de huurovereenkomst schriftelijk worden aangegaan met vermelding van de vergunning en maximale duur daarvan. Ook moet de huurovereenkomst voor ten minste 6 maanden aangegaan worden en geldt er een opzegtermijn van ten minste 1 maand voor de huurder en ten minste 3 maanden voor de verhuurder. Een tweetal waarschuwingen zijn op hun plaats. Als de verhuurder flexibel wil zijn en de overeenkomst na 6 maanden wil kunnen opzeggen, dient hij géén einddatum in de huurovereenkomst op te nemen. Er is dan namelijk sprake van een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd.

En een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is vóór afloop van de overeengekomen duur niet opzegbaar, ook niet onder de Leegstandwet. Dit is op 15 november 2012 door de rechtbank Groningen bevestigd (LJN: BY3643). Verhuurders kunnen dit voorkomen door een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan te gaan, met daarin de bepaling dat verhuurder na ommekomst van de minimale duur van 6 maanden de huurovereenkomst kan opzeggen met een opzegtermijn van ten minste 3 maanden. In dat geval dient de verhuurder wel de einddatum van de vergunning goed in de gaten te houden. Want de nieuwe Leegstandwet bepaalt weliswaar dat de huurovereenkomst eindigt op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest maar wanneer de huurovereenkomst stilzwijgend wordt voortgezet, verschiet deze van kleur en wordt een reguliere huurovereenkomst met alle huurbescherming van dien. 

Ook voor commercieel leegstaand vastgoed

De nieuwe Leegstandwet is niet alleen geschikt voor de tijdelijke verhuur van te koop staande woningen. De wet biedt ook een verruiming van de mogelijkheden van tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande gebouwen zoals kantoren, scholen of een ziekenhuis. Doel van de wetswijziging is om tijdelijke herbestemming van een leegstand gebouw te bevorderen, bijvoorbeeld voor studentenhuisvesting.  Dit in afwachting van definitieve herbestemming. De termijnen waarvoor leegstaande gebouwen mogen worden verhuurd als woonruimte zijn verruimd, van 5 naar 10 jaar. Daarbij kan de vergunning, onder voorwaarden, ineens verkregen worden voor een termijn van maximaal 10 jaar. Dit biedt eigenaren op voorhand zekerheid over de maximale duur van verhuur op grond van de Leegstandwet. En dat maakt het verkrijgen van financiering voor de transformatiekosten van een leegstaand gebouw eenvoudiger.

Tot slot is ook de maximale termijn waarvoor sloop- en renovatiewoningen mogen worden verhuurd op grond van de Leegstandwet verruimd, en wel van 5 naar 7 jaar. Kortom, tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet kan ook een goede oplossing bieden voor de vertraging in herstructureringsprojecten.  

Susanne van de Pest is advocaat bij Severijn Hulshof advocaten te Den Haag. Voor vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel is zij bereikbaar per e-mail s.vandepest@shadv.nl of via telefoonnummer 070 – 304 55 90.