Fiscaal voordeel voor vastgoedbeleggers die renteswaps afkopen
Een nieuwe uitspraak van onze hoogste belastingrechter brengt fiscaal voordeel bij vastgoedbeleggers die renteswaps afkopen.
Een tijd geleden hebben veel woningcorporaties en grotere vastgoedbeleggers rentederivaten afgesloten. In veel gevallen gaat het hierbij om zogenoemde ‘renteswaps’. Dit zijn contracten op grond waarvan een contractpartij een variabele rente ontvangt tegen betaling van een vaste rente. In de praktijk worden deze financiële instrumenten veel gebruikt om variabelrentende geldleningen ‘om te zetten’ naar een vastrentende lening.
Omdat de rente de afgelopen jaren fors is gedaald, hebben de renteswaps een (fors) negatieve waarde gekregen. Daarnaast zijn in veel van deze contracten bepalingen opgenomen die kunnen leiden tot forse liquiditeitsrisico’s. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om zogenoemde margin calls (de verplichting om vanaf een bepaalde negatieve waarde liquiditeiten als onderpand te storten) of ‘breaks’ (het recht of de verplichting om het swapcontract op een bepaald moment tegen de marktwaarde af te handelen). Doordat deze bepalingen (en sectorregelgeving bij bijvoorbeeld woningcorporaties) kunnen leiden tot liquiditeitsproblemen willen veel swapnemers van deze derivaten af. In dergelijke gevallen is over het algemeen een afkoopsom verschuldigd.
Afkoopsom activeren en afschrijven of kosten ineens?
Lange tijd was onduidelijk of de afkoopsom in de aangifte vennootschapsbelasting direct ten laste van het resultaat mag worden gebracht, of dat de betaalde afkoopsom moest worden geactiveerd en vervolgens geamortiseerd. De Hoge Raad heeft hierover op 25 februari 2022 duidelijkheid gebracht. De afkoopsommen die worden betaald bij de afkoop van een renteswap mogen, in ieder geval als een ‘margin call’ in het swapcontract is opgenomen, direct ten laste van het fiscale resultaat worden gebracht. Hierbij is niet van belang of de met de renteswap samenhangende lening wordt afgelost of hoe de afkoopsom en de eventuele aflossing worden gefinancierd. Overigens spreekt de Hoge Raad van het ‘toestaan’ dat de afkoopsom ineens ten laste van het resultaat wordt gebracht. Naar onze mening betekent dit dat belastingplichtigen nog wel de keuze hebben om de afkoopsom te activeren en te amortiseren.
Invloed renteaftrekbeperking
Deze uitspraak is heel goed nieuws voor belastingplichtigen! Het ineens ten laste van het fiscale resultaat brengen van de afkoopsom kan leiden tot een fors lager bedrag aan verschuldigde vennootschapsbelasting. Let hierbij wel op de mogelijke aftrekbeperking door de generieke renteaftrekbeperking (ook wel earningsstrippingmaatregel genoemd) uit ATAD1. Het voordeel is nog veel groter indien de afkoopsom vóór 1 januari 2019 is betaald. In dat geval wordt de afkoopsom immers niet geraakt door de generieke renteaftrekbeperking, terwijl de amortisering (afschrijving) van de afkoopsom in de jaren vanaf 2019 wel hierdoor zou kunnen worden geraakt.
Actie vereist
Heeft uw onderneming of instelling de afgelopen jaren renteswaps afgekocht, dan adviseren we u om te beoordelen wat de impact van deze uitspraak is op de vennootschapsbelastingpositie. Zorgvuldige fiscale planning is hier vereist.
Dit was een bijdrage van BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V.
Industriegroep Real Estate & Construction
Drs. Ruud Lemmens - Manager BDO Belastingadviseurs
Drs. Arjan Endhoven – Partner BDO Belastingadviseurs – co-national leader Real Estate & Construction
E: woz@bdo.nl
W: www.bdo.nl/nl-nl/branches/bouw-vastgoed
Laatste nieuws
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
- 18-04-2024 12:47 Habion verkoopt 94 sociale huurwoningen aan Den Reast Rentals
- 18-04-2024 12:30 Minister De Jonge: 'Groepswonen is omzeilen WWSO'
- 18-04-2024 11:17 'Bouwkosten blijven de komende jaren onzeker'
- 18-04-2024 11:09 Een op de vijf shopt online door wachtrij in de winkel
- 18-04-2024 10:36 Voormalig fabriekscomplex in Middelstum (Groningen) verkocht
- 18-04-2024 10:24 Dura Vermeer, Amvest en Ymere ontwikkelen 450 woningen in Hoofddorp
- 18-04-2024 09:30 Vastned verkoopt Rokin Plaza voor 100 miljoen
- 18-04-2024 08:10 Draisma Bouw realiseert markthal: een indrukwekkend project in houtbouw
- 18-04-2024 08:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 17-04-2024 16:16 Ruimte voor 9.000 woningen in Feyenoord City
- 17-04-2024 14:30 Particuliere belegger koopt 128 woningen en 29 bedrijfsruimten
- 17-04-2024 14:10 Aanbod huurwoningen Barcelona met 14 procent gedaald na huurprijsregulering
- 17-04-2024 13:48 Dura Vermeer herontwikkelt Laanderpoort tot nieuw hoofdkantoor ING
- 17-04-2024 13:07 Voorjaarsnota en vastgoed: Meer inzicht in de planning van nieuwe wetgeving
- 17-04-2024 11:00 Waarom is goed Project Control zo belangrijk bij vastgoedontwikkeling?
- 17-04-2024 10:37 Capital Value ziet tekenen van herstel op woningbeleggingsmarkt
- 17-04-2024 09:46 Paul Twigt Head of Real Estate Management bij Garbe
- 17-04-2024 09:19 Provincie Limburg onderzoekt mogelijkheid woningbouw rondom zes intercitystations
- 17-04-2024 09:17 Iroko ZEN koopt 5.200 m2 in Hengelo via sale-and-leaseback constructie
- 17-04-2024 09:12 Thuiswerkers wonen kwartier verder van werk dan niet-thuiswerkers
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.