Shandar Kooij: 'Gemeenten zetten te snel een punt achter onderhandeling met grondhandelaren'

De aanhoudende woningnood is al jarenlang een van de prominentste politieke en maatschappelijke kwesties. En toch komen we nog steeds niet tot een haalbare oplossing. Onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) wijst nu uit dat bouwen in het groen noodzakelijk is om het woningtekort in te lopen. Daarentegen moet de ontwikkeling van groengebieden structureel anders worden aangepakt, om aan die oplossing een effectieve invulling te geven.

Daartoe biedt de eerste in Nederland geslaagde particuliere grondbelegging handvatten voor de toekomst. Ten zuiden van Amstelveen wordt voormalige landbouwgrond ontwikkeld tot een volwaardige woonwijk. Waarom het hier wél lukt en op zoveel andere plekken niet? In Amstelveen kochten beleggers geen kavel, zoals bij traditionele grondbeleggingen, maar een onverdeeld aandeel in de toekomstige bouwlocatie. Daardoor konden zij als particulier deelnemen aan een projectontwikkeling, terwijl Vastgoedplan Nederland – waarvan ik oprichter, eigenaar en directeur ben – als hun vertegenwoordiger in onderhandelingen met gemeenten en ontwikkelaars kon optreden en de ontwikkeling van de gronden kon aanjagen.

Het project resulteerde voor de honderden beleggers in een rendement van 8 tot 20 procent op jaarbasis bovenop hun investering, voor ontwikkelaars in nieuwe bouwgrond en voor de gemeente Amstelveen in de hoognodige woningbouw. Dergelijke ontwikkelingsprojecten leveren een belangrijke bijdrage aan het oplossen van het woningvraagstuk.

Bouwen in het groen
De huidige plancapaciteit schiet namelijk tekort. In het recent verschenen rapport ‘Ruimtelijke ordening en bouwlocaties’ concludeert het EIB dat met de huidige plancapaciteit in de komende tien jaar slechts 600.000 woningen zijn te realiseren in de zeven provincies waar van 2021 tot 2030 90 procent van de huishoudensgroei wordt verwacht: Noord- en Zuid-Holland, Utrecht, Flevoland, Gelderland, Overijssel en Noord-Brabant. En dat terwijl politiek Den Haag pleit voor een miljoen woningen in diezelfde periode. Voor de overige 400.000 zullen dan ook aanvullende bouwlocaties moeten worden gevonden, waarvan 300.000 in bovengenoemde provincies.

Het EIB zocht daarom naar nieuwe locaties voor woningbouw. “Deze locaties kunnen gevonden worden in de groene ruimtes rondom de steden, waar ook goede mogelijkheden liggen om de woningbouw mooi en verantwoord te integreren in de omgeving”, licht het EIB zijn conclusies toe. “Groene woonomgevingen in aanvulling op binnenstedelijke woningbouw bieden ook een meer robuust ruimtelijk beleid met meer kansen voor tijdige en betaalbare woningbouw.” Bouwen in het groen is volgens het EIB namelijk makkelijker, goedkoper en sneller dan binnenstedelijke bouw, mede door de in de steden heersende tegengestelde belangen en doordat in het buitengebied vaak niet eerst hoeft te worden gesloopt.

Verkaveling voorkomen 
Met voorgaande in het achterhoofd lijkt bouwen in het groen niet alleen onontkoombaar, maar zelfs meer dan wenselijk. Een van de problemen die de ontwikkeling van groengebieden in de weg staat, is echter de veelvoorkomende verkaveling van de beschikbare grond in Nederland. Circa 2.300 hectare 1 potentiële bouwgrond is door grondhandelaren opgeknipt in afzonderlijke kavels en verkocht aan particulieren, op meer dan vijfhonderd locaties, in meer dan de helft van de Nederlandse gemeenten, blijkt uit een schatting van het FD. Niet al deze locaties hebben evenveel potentie om ook daadwerkelijk tot woongebied te worden ontwikkeld, maar hier zitten vast en zeker plekken tussen waar met goed onderzoek en een doordachte aanpak woningbouw mogelijk is.

Belangrijker nog is om verdere verkaveling van potentiële bouwgronden te voorkomen. Daartoe moeten grondhandelaren de verkoop aan particuliere beleggers op een andere wijze juridisch insteken. Traditionele grondhandel houdt namelijk in dat je de grond opknipt en dus dat het eigendom verdeeld raakt. Dat maakt de ontwikkeling in een later stadium bijna onmogelijk, doordat gemeenten en ontwikkelaars gedwongen zijn te onderhandelen met grote aantallen grondeigenaren, die elk hun eigen stukje grond voor de hoofdprijs proberen te verkopen, desnoods in gijzeling houden en daarmee de ontwikkeling in zijn geheel dwarsbomen.

Gelijke belangen
Grondhandelaren moeten daarom geen kavels verkopen, maar onverdeelde aandelen in de potentiële bouwgrond. Vervolgens kunnen zij plaatsnemen aan de onderhandelingstafel om de beleggers te vertegenwoordigen en te onderhandelen met gemeenten en ontwikkelaars over een eerlijke verkoop van de grond. Daarmee brengen ze rust in het ontwikkelingsproces en zijn de belangen van alle betrokkenen gelijk. Iedereen heeft immers belang bij een geslaagde ontwikkeling: voor beleggers betekent dat rendement, voor ontwikkelaars een nieuw project en voor gemeenten nieuwe woningen.

Deze fundamenteel andere aanpak kan echter alleen slagen als ook de gemeenten hun houding veranderen. Nu staan gemeenten vaak nog wantrouwend tegenover grondhandelaren en werken zij hen zelfs actief tegen. Deze opstelling mag gezien de ervaringen uit het verleden dan wel terecht zijn, maar in de huidige situatie van ernstige woningnood is dat uitermate contraproductief. We moeten woningen ontwikkelen en met de voorgestelde verandering in werkwijze en een efficiënte samenwerking kunnen we het tekort inlopen. Gebeurt dat niet, dan is niet alleen de belegger maar bovenal de woningzoeker de dupe.

Fotografie door Hans Vissers

Reacties

Lees onze special over Hoogbouw Special