Waarde van zorgvastgoed met of zonder exploitatie?
De waarde van het vastgoed is onderdeel van de balans van zorgorganisaties. De waarderingsgrondslag van de boekwaarde (de historische kostprijs verminderd met afschrijvingen) wordt dan getoetst aan de bedrijfswaarde. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is dit op hoofdlijnen beschreven. Er moet eveneens een beeld zijn van toekomstige kasstromen. Telkens opnieuw blijkt dat er geen eenduidige waardebepaling is. Daarin moet wat mij betreft snel verandering komen.
De bedrijfswaardebepaling kan door de zorgorganisatie zelf worden uitgevoerd of door een derde partij, zoals de taxateur. In de zorgsector leidt dat tot verschillende methodes van waardebepaling. Het verschil zit met name in de keuze van het niveau (gebouwniveau of portefeuilleniveau) en in de wijze waarop – toekomstige – kasstromen worden berekend. Is de exploitatie van de zorg – en dus de inzet van personeel – onderdeel van de kasstroom? Dat beïnvloedt de waarde van het object. Is de zorgexploitatie negatief, dan kan dat leiden tot een waardedaling van het object. Omgekeerd kan natuurlijk ook.
De basis van de waarde
In de IFRS (International Financial Reporting Standards) en de EVS (European Valuation Standards) is vastgelegd dat de waarde van het bezit moet worden bepaald. Dat betekent theoretisch dat er geen rekening kan worden gehouden met de inzet van personeel. De waarde van het object moet bepaald worden zonder rekening te houden met de zorgexploitatie. Echter: er moet wel rekening worden gehouden met de mogelijkheid om zorg aan te bieden. Looplijnen zijn daarvan een voorbeeld.
Om in lijn te blijven met het gedachtegoed van de IFRS en de EVS is het logisch om bij de bepaling van de waarde alleen rekening te houden met de kasstromen die sec aan het vastgoed toe te rekenen zijn. Dat vraagt om grote zorgvuldigheid bij het bepalen van de kasstromen. Én om kennis van de zorg en van de exploitatie van zorgvastgoed. Welke kasstromen zijn er? En gedurende welke termijn moet de taxateur rekening houden met die kasstromen?
Duidelijkheid gevraagd!
Dat we niet op de ingeslagen weg moeten doorgaan, lijkt me zonneklaar. Er moet eenduidigheid komen over de vraag of de waarde op gebouwniveau of op portefeuilleniveau moet worden bepaald. Het is dan ook volkomen logisch om te waarderen in lijn met de IFRS en de EVS. In alle gevallen moet een eenduidige waardebepaling voorop staan. Die conclusie moet mijns inziens worden onderschreven door alle betrokkenen. Het belang van een correcte waardebepaling is immers groot.
Mijn voorstel: laten we als taxateurs het voortouw nemen om tot een eenduidige wijze van bepaling van de waarde te komen. Daarbij brengen we dan ook de risico’s in kaart die met het vastgoed zijn verbonden. De marktwaarde bijvoorbeeld, waarbij geen rekening wordt gehouden met de inzet van het gebouw voor de zorg. De bestuurder kan op die manier in de jaarrekening de risico’s inzichtelijk maken die verbonden zijn aan het vastgoed. Dan hoeft hij – in geval van discontinuïteit van de organisatie – in elk geval niet zijn eigen huis te koop te zetten.
Een bijdrage van Bert van Scherpenzeel MRE MRICS REV, RICS Registered Valuer en bestuurslid sectie Bedrijfsmatig Vastgoed VBO Makelaar.
Laatste nieuws
- 25-04-2024 19:50 Tweede Kamer stemt in met Wet betaalbare huur
- 25-04-2024 17:23 Deze amandementen voor de Wet betaalbare huur zijn aangenomen
- 25-04-2024 14:59 ‘Een nieuwe generatie neemt het stokje over in de vastgoedtop’
- 25-04-2024 14:30 Deze projecten krijgen een bijdrage uit de laatste ronde Woningbouwimpuls
- 25-04-2024 14:20 BPD en 'thuis kopen voormalig Rabobankkantoor Eindhoven
- 25-04-2024 14:10 Onderzoekers: 'Jubelton werkte overbieden in de hand'
- 25-04-2024 14:00 KKR neemt moederbedrijf Hans Anders over van 3i
- 25-04-2024 11:15 Topvacature: Zelfstandige (kandidaat) makelaars voor uitbreiding naar landelijke dekking
- 25-04-2024 10:54 Blauwhoed en Koers tekenen voor 158 sociale en middeldure huurwoningen
- 25-04-2024 10:52 KPMG-rapport: Politieke inmenging en rentestijgingen grootste belemmeringen voor vastgoedbedrijven
- 25-04-2024 10:18 Radio VJ: 'We hebben de financieringsmarkt verslagen, waarom denkt iedereen dan dat de bank dicht is?'
- 25-04-2024 09:35 Meerderheid Kamer wil planbatenheffing tegen speculatie grondprijzen
- 25-04-2024 08:55 Garbe realiseert build to suit logistieke ontwikkeling op XL Business Park in Almelo
- 25-04-2024 08:39 Zes bedrijven krijgen typegoedkeuring voor modulaire woningen
- 25-04-2024 08:11 Winkelleegstand loopt op naar ruim 8 procent
- 24-04-2024 23:44 Kritische Keijzer en De Groot willen meer tijd voor huurwet: ‘Onderbouwing rammelt aan alle kanten’
- 24-04-2024 16:07 Ingenieursbureau verlengt en breidt uit in Poortugaal
- 24-04-2024 15:51 Rudy Ligtenberg nieuwe directeur-bestuurder Mijande Wonen
- 24-04-2024 15:30 Gera Esser ad interim directeur-bestuurder Rondom Wonen
- 24-04-2024 15:21 Samsonite opent winkel aan Koningsplein in Amsterdam
- 24-04-2024 15:06 Capital Value pleit voor indexatie van WWS met CPI+1 procent
- 24-04-2024 15:00 Fentener van Vlissingen investeert weer in Kate Innovations
- 24-04-2024 14:20 Pets Place opent in voormalig BCC-pand in Lelystad
- 24-04-2024 13:14 Eerste Kamer verdeeld over aanpak woningmarkt door De Jonge
- 24-04-2024 12:28 Alternatieve financiers nemen steeds meer de rol van banken over bij buy-to-let
- 24-04-2024 12:11 Zo verduurzaamt TNO 205.000 m2 vastgoed, van kantoren tot laboratoria
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.