Column DCMF: Hoezo dure bouwfinanciering?

Snapt u het nog? Ik namelijk niet. Inmiddels is DCMF 5 jaar actief in Nederland met het verstrekken van tijdelijke vastgoedfinancieringen en hebben wij honderden vastgoedondernemers kunnen financieren zodat zij - ondanks het verslechterde financieringsklimaat - toch konden blijven ondernemen. En toch vindt een aantal ons te duur.

Commerciële woningen opknappen en verkopen in de vrije markt, leegstaande kantoren, scholen en gemeentehuizen transformeren naar appartementen, alle soorten van aanvragen hebben onze bureaus in Amsterdam Zuidoost gepasseerd.

Voor geen goud
Ondanks de succesverhalen spreek ik ook met enige regelmaat vastgoedondernemers die ‘voor geen goud een lening bij DCMF willen afnemen’. Waarom niet? De rente is zo hoog, wordt er gezegd.

Inmiddels hebben ik en mijn collega’s geleerd hier rustig en diplomatiek mee om te gaan. Wij leggen altijd uit dat een goed project afhankelijk is van meerdere factoren dan alleen de prijs van de financiering. Of een project ‘klopt’ hangt namelijk ook af van onder andere de inkoopprijs van het object, de verbouwingskosten, de periode dat de verbouwing of transformatie in beslag neemt en tot slot de juiste verkoopprijs.

Echter zonder dat mijn gesprekspartner over al deze zaken openheid heeft gegeven, heeft hij toch al de beslissing genomen dat de prijs van de financiering te hoog is en dat we daarom niet tot zaken komen.

Voorbeeld
U als lezer bent uiteraard die vastgoedondernemer die het wel snapt en wel alle bovengenoemde punten in ogenschouw neemt. Al die andere lezers neem ik toch even mee in een gesprek wat zich onlangs afspeelde.

Vastgoedondernemer Jansen* koopt en renoveert meerdere woningen en appartementen per jaar en verkoopt deze in de vrije markt. Hij draait een gezonde winst en financiert alles met eigen middelen uit privé. In privé ontvangt hij een rentevergoeding van 5% over het uitstaande saldo. Het uitstaande saldo bedraagt gemiddeld genomen €1.000.000. Op basis van zijn gerealiseerde projecten leert een berekening dat hij na aftrek van de bovengenoemde financieringskosten een rendement draait van afgerond 20%.

Daar hij echter door wil groeien, zoekt hij externe financiering. Na de introductie worden de producten van DCMF besproken, waarna de heer Jansen direct de beslissing neemt dat DCMF fors te duur is.

Aangezien ik natuurlijk het gesprek had voorbereid, was ik in het bezit van een berekening** waarin het rendement in euro’s en procenten berekend was met ‘die dure lening van DCMF’. In absoluut getallen werd er inderdaad per project minder euro’s verdiend, het rendement op zijn eigen geld schoot echter van bovengenoemde 20% naar 135%. Beiden logisch: enerzijds hogere rentekosten, dus lagere verdiensten, anderzijds een optimale hefboom omdat er fors minder eigen geld in geïnvesteerd hoefde te worden, waardoor het rendement op die lagere inbreng groter wordt.

Hierdoor veranderde de houding van Jansen. Toen ik hem daarna de volgende berekening liet zien, waaruit bleek dat hij met dezelfde hoeveelheid vermogen uit privé wel vijf projecten tegelijk zou kunnen oppakken, viel de puzzel helemaal op zijn plaats.

De eerste leningen zijn inmiddels tot beider tevredenheid gepasseerd. De groeiambitie wordt dit jaar hierdoor realiteit, zonder dat er overigens direct vijf keer zoveel projecten opgepakt worden. Financieel zou dat wel mogelijk zijn, maar alle schakels in de keten kunnen niet ineens in de 5e versnelling gezet worden.

Denk hierbij primair aan het vinden van de juiste panden voor de juiste prijs en aan de beschikbaarheid van bouwteams. Bij elke nieuwe aanvraag spreken we elkaar uitgebreid en maken dan de tussentijdse balans op. Tevens voert DCMF zelf de bouwinspecties uit. Ook over het aantal contactmomenten was de heer Jansen ook zeer te spreken. Hij had nog nooit eerder iemand van een financier zo vaak gezien.

Conclusie
Probeer ik u met dit verhaal nu te overtuigen van het feit dat DCMF altijd de juiste partij is voor uw transformatiefinanciering? Nee! Uiteraard is de ‘cost of fund’ een wezenlijk onderdeel van uw beslissing of en project interessant is of niet. En natuurlijk zijn er andere aanbieders in de markt die een lager tarief hanteren dan DCMF. Daarnaast heeft u uiteraard een goede band met uw huidige vastgoedfinancier.

Maar als u in ieder geval bereid bent de rekensom goed te maken, in combinatie met een snelle acceptatie, een financier die persoonlijk betrokken is en creatieve oplossingen bedenkt, zou de conclusie kunnen zijn dat DCMF toch wel degelijk uw partner in tijdelijke vastgoedfinanciering is.
 

* omwille van privacy is dit niet de echte naam van de vastgoedondernemer

** u kunt de gemaakte berekening opvragen bij DCMF via info@dcmf.nl

Arnold van Hengstum is Manager Marketing & Sales bij DCMF (Dutch Commercial Mortgage Finance).

Reacties
Dossier Vastgoedfinanciering

Steeds meer prijsdifferentiatie op financieringsmarkt: 'Betaal ik te veel?'

De huidige financieringsmarkt voor commercieel vastgoed verschilt enorm van die voor 2008. Aangescherpte eisen leiden tot een hoger percentage afwijzingen. Daar waar wel gefinancierd wordt, vindt steeds meer prijsdifferentiatie plaats. Robert Fabisch van Heston Finance Group stelt dat het daardoor moeilijker is te bepalen of u een goede deal doet. Betaalt u te veel rente?

20 september 2018 om 11:59 | 2 min

‘Steeds meer interesse door private equity partijen om value add te investeren bij ontwikkelaars’

De vastgoedmarkt is dynamisch en zo ook de financieringsmarkt. Onafhankelijke debt brokers zijn er in Frankfurt, München, Londen en New York in overvloed. In Nederland is Adelaer hierop ingesprongen. Maurits van Bouwdijk Bastiaanse (CEO) vertelt in zijn column dat er naast traditionele vastgoedfinanciering vele alternatieven realiseerbaar zijn.